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tag 标签: 房地产泡沫

相关日志

分享 老虎出来了,俺来应个景
热度 33 martian 2017-5-5 22:12
老虎出来了,俺来应个景
大家拿的Home Capital是一家非银房贷机构,现在崩盘了。这场景和虎大当年提到过的Northern Rock Bank像吧!对于这样的机构,房贷是他们的资产端,吸收到的存款或借来的资金则是负债端。一旦出现房贷违约、信用评估造假等情况,资产端流动性大幅度下降、坏账率上升,失去储户的信任,股价下跌。死亡螺旋就出现了。 次贷危机才过去几年啊,全世界泡沫高企的国家学到教训了吗?没有,没有,还是没有。 借用Bank of England work paper 《Money creation in the modern economy》中的图表来说明金融机构的资产负债表受房贷的变动。 大家拿的情况不是孤例,紧随其后的是澳大利亚和新西兰,一样的房地产泡沫。那么问题就简单了,欧元区和约翰牛的经济状况好转,多欧元,多英镑,空澳元,空纽元,空加元。空加元的话有一点要注意,每年春季是炼油厂的检修季节,5-6月时会陆续复产,那时上涨的油价对加元有支撑。去掉加元,剩下的多空组合俺玩的很哈皮。 快的话到年底,德拉吉就要退出QE,目前开始做预期管理,先是说:不会扩大QE,然后是不会退出QE,再是考虑退出QE,最后靴子落地。和当年的FED如出一辙。约翰牛的收紧会比欧元区略快一点,最慢的是日元。货币政策上的速度差是俺最稀饭的,赚钱的机会终于来了。 回头看兲朝,大哀股的下跌有很大程度上是受政治斗争的影响。你杀我的海南航空,我掐你的安邦保险,还有一位小郭同学,吃瓜群众摇旗呐喊。等帮主号令,大家捡便宜货去。等3-4季度油价起来,农产品再来凑热闹,那就好看了。
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分享 911之后的美国与世界 (转)
gordon 2017-4-11 02:24
摘自 《 21世纪经济报道 2013-04-16 》 911在美国乃至世界历史上都是影响深远的事件,次贷危机、美债危机,都和它有非常直接的联系。 911在美国乃至世界历史上都是影响深远的事件,次贷危机、美债危机,都和它有非常直接的联系。2001年,美国还没有从互联网泡沫破灭的阴影走出 来,911袭击后,美国民众的情绪更加悲观,为提振经济,当时的美联储主席格林斯潘决定采取低利率的货币政策。从2002年年初到2003年的年中,美联 储基准利率一直维持在1%的水平,直接催生了房地产泡沫,导致次贷危机,而次贷危机又成为全球性金融危机的导火索。 美国实行超宽松的货币政策后,很多国家也纷纷采取低利率政策,造成全球范围内的严重后果。从2001年、2002年开始,美国、英国、西班牙、爱尔 兰等国相继出现严重的资产价格泡沫。同时,低利率让全球很多金融机构有条件去进行高杠杆的经营和投机活动。所以,911之后美联储的货币政策,深刻的影响 了过去十年全球经济的走向,直接导致了各国的资产价格泡沫、金融机构的高杠杆投机行为,以及泡沫破灭之后的危机。 在财政政策方面,911对美国的影响更为深远。克林顿政府期间,美国财政是有盈余的。1998年,美国财政盈余达到GDP的1%,而当时的公共债务 规模只有GDP的35%。小布什上台之后,美国财政状况迅速恶化,债务规模急剧上升,每年在伊拉克战争和阿富汗战争的直接开支达到2500亿,还有其他方 面的相关开支。到布什两个任期结束时,美国财政赤字已经达到GDP的3.5%,债务占GDP的比例已经从35%上升到70%。奥巴马接手的是一个烂摊子, 一方面军费开支下不来,另一方面需要扩大财政赤字来刺激经济,导致2009年至2011年,美国财政赤字都超过万亿,甚至超过GDP的10%。 911之后,美国国内的反恐开支成倍增加。反恐对人们的心理和日常生活产生了极大的影响,其所造成的隐性开支是难以估量的。比如安检设备的广泛铺 设、频繁的恐怖袭击预警等,都提高了居民和企业的生活和生产成本。同时,美国的移民政策收紧、签证管理也更为严格,也在一定程度上影响了美国的经济和国家 战略。 ********************************************************************* 我们观察到一个现象,即当全球经济进入一个紧缩期或下行期的时候,在宏观经济政策缺乏一定效果的情况下,往往会伴随着世界政治和军事格局的动荡。 通 过反恐战争相应的支出,延续此后到2008年金融危机之前的经济发展 ,掩盖了实体经济的矛盾,其对美国的一个负面影响就是使得它的债务支出越来越高。同 时,也使得原本会发生的经济衰退,通过国家开支相对延后,至少在一定程度上转移了视线,将2001年前后危机发生的可能性延后到了2008年。 我认为,反恐战争使得美国的国际经济、政治地位进一步强化而非弱化,因为它强调了自己在反恐战争中的价值观,反恐是一个具有普世价值的体系,谁都可以反恐,这就强化了美国在国际政治中的领袖地位。 由于美国要以发债的方式解决反恐支出增加的问题,在国际上就形成了一个债权国和债务国的关系 ,特别是以美国为主的债务国和以中国为主的债权国,这两 个国家各自承担了不同的职能后,非常有趣地造成了国际经济格局中生产国和消费国的泾渭分明。正因为如此,美国强化了此后美元的汇率问题,美国货币政策对于 全球产生了巨大的影响。当第二大经济体是债权国,而第一大经济体在发钞的时候,就会影响到债权的市场价值。所以,我们看到,当美国的经济政策发生相应变化 时,一定会比以往更加加剧全球经济的波动,这个波动可能是增长,也可能是下降。当两轮量化宽松政策形成通货膨胀时,中国由于美元储备市值的变化,形成应激 反应,这一反应是继续增持美元债券来稳定汇率,从而稳定外汇储备。 ************************************************************************** 美国衰退? 您是否同意这样的判断:911事件是美国经济和国际地位衰退的起点? :衰退倒是谈不上,若说衰退,一定要有比较,即其它经济体是否崛起、取代它原有的位置?从这个角度看,我认为其它经济体的衰退比美国更加严峻。 1999年是欧元起步期,当时的一个判断是欧洲经济崛起使得世界经济更加多元化,经济格局更加清晰;日本的衰退也正好是1991-2001年,被称为失落 的十年,而从2001-2011年又进入到失落的20年;俄罗斯国际地位的衰退可能更加明显一些,实际上苏联解体以后,一直没有恢复到它原来的地位。从这 段时间来看,美国可能仍然是世界上独一无二的经济和政治的领头羊,这一点并未发生根本的改变。这是我对过去十年的一个评价。 但毫无疑问,一些新兴市场在崛起,主要以中国为代表;但以中国为代表的崛起和当年日本的崛起、及此后东亚四小龙的崛起,它们的量级有一定的相似性, 特别是日本在战后迅速成为世界第二大经济体,现在中国也已上升为世界第二大经济体,和日本形成了一种替代关系。因此,老大的地位未变,第二名之后的经济体 却在重新洗牌,这恰恰是911之后我们观察到的一个情况。 其次,美国对于全球经济的影响力,特别是在产业结构和经济政策层面的影响力,从1990年代到2001年之间一直是独一无二的,而在2001年之后 呈现出一个逐步弱化的趋势。即美国老大的地位未变,但老大的影响力,或者说和第二名之间的差距,及在全球层面所起到的积极作用可能在弱化。其中一个标志就 是1990年代兴起的IT技术革命,主要以美国硅谷为代表;而2001年纳斯达克泡沫破裂之后,恰恰也是911发生的那一年,时至今日,全球似乎缺乏一个 具有领袖地位的产业体系。这个产业体系将会在哪里产生,目前还不是非常确定,但我个人以为,发生在新兴市场的可能性比较低,以中国为代表的产业引领的可能 性也比较低。 格林斯潘在回忆录里提到,美国最核心的优势是制度,而宪法是美国制度的核心,其他的法律制度是在宪法框架下派生出来的。911之后,美国的国家制度 没有改变,华尔街模式仍有生命力。尽管现在美国陷入危机,经济增长速度下滑,信用级别被下调,但是美元地位不仅没有下降,反而在上升。美元的全球储备货币 地位进一步强化,这是我们必须重视的。 美国崛起的历史经验可以概括为四个方面:制度、教育、科技、金融。制度是根本,教育是基础,科技是先导,金融是手段。911尽管对美国造成很大的冲 击,但是并没有从根本上改变美国模式,美国仍会沿着金融资本主义这个模式走下去。在全球分工的框架下,美国的产业还将继续向海外转移。美国只需要掌握几个 关键领域:金融、教育、科技、品牌、设计等,就能够站在全球产业链的高端。再加上美国拥有发达的金融市场,能够在全球配置资源,美国的优势还将持续。 美国走出危机的路径 :此次危机暴露了美国经济结构的哪些深层次问题?您认为美国走出危机的可能路径是什么? :我们首先要承认,经济运行是周期性的,无论采用哪种经济制度,任何经济体都是如此。美国经济的恢复是需要一定时间,我个人判断至少要到 2015年才能好转。目前采取的量化宽松、财政刺激等政策,都是治标不治本的。政府不是万能的,并不能够通过政策干预来逆转或抹平经济周期。然而当政者必 须要有所作为,否则选民就会投反对票。打一个形象的比方,现代医学证明,人得了感冒需要七天康复,吃药也得七天,不吃药也得七天。刺激政策就好比感冒药, 看上去能够刺激经济,但会产生副作用,对经济造成伤害。财政政策虽然能够暂时起到刺激作用,但也是对未来资源的一种透支。 : 美国的经济结构有它的特殊性,调结构是很难的 ,就像中国很难从一个生产国变成真正的内需拉动国一样。 所以,指出它的结构性缺陷或深层次问题容 易,但改变很难 。与其不咸不淡地指出美国有这样或那样的问题,不如探讨它的生命力到底有多强?客观地观察,我认为美国的生命力依然很强。在它的经济结构 中,次贷危机也好、债务危机也好,肯定暴露出一些问题;我们不得不承认,美国经济衰退造成了全球经济二次探底的可能性,但这恰恰说明了美国这样一种引领形 势没有根本改变,全球对于美国经济的依赖性是非常强的,反过来说明它的竞争力依然非常强。 次贷危机和美债危机确实暴露了一些问题,这些问题在哪里?当经济已经不可避免地出现产业竞争力下降时,我们似乎只能依靠凯恩斯主义来拉动经济增长。次贷危机暴露出美国经济中最关键的问题,即缺乏引领全球的经济增长点,而负债又过高。 作为西方发达国家,美国的社会体制是比较成熟的,而这又意味着相对中低层老百姓是得到充分保护的。它的竞争力靠什么?少数精英。无论是之前美国哈 佛、麻省所在的大波士顿区的剑桥,还是现在以斯坦福为代表的硅谷,都是靠少数大学、科研机构、PE和VC,金融资本结合科技创新所形成的一种比较强的产出 能力和利润获取能力,来养活大多数老百姓的。这种模式到底对不对,不好说。而中国的问题可能是过于新古典主义了,即在微观上,大量的人通过自己的能力、辛 劳获得相应收入,回过头才发现贫富差距越来越大,我们缺乏的正是美国这样的补偿机制。 那么,我们在等待什么?等待美国的科技精英和资本精英,这两种要素的配置再次找到完美的融合点,而不再把过剩的资本配置于那些看起来不太能获得产出 的领域,包括扩张性财政政策、反恐战争,实际上都是只能维持支出,不能获得收益的领域。从需求管理到供给学派,这是宏观经济学的一个演变,但到目前为止我 们没有找到更好的办法。 我们在等待美国寻找到引领全球新的经济增长点,如果它找不到,其它国家找到了,美国就需要更长的时间才能走出危机。按照通常情况看,从2008年开 始,美国最快也需要4-5年时间,即到2012年底或2013年才能真正走出衰退,理由是它的金融不良资产的处置需要这么长的时间。若其它经济体崛起,而 美国又没有找到有效的增长点,那么即使走出衰退,它还将在低位徘徊较长的时间;除非它能够再度像当年的IT技术和生物技术革命那样,引领全球走向一个新的 繁荣。
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分享 驳 “高善文报告” (转)
gordon 2016-12-29 06:47
https://wallstreetcn.com/node/282042 高博士这篇报告主要有如下事实 or 逻辑问题, 第一,人口流向大城市,这一点并没有啥好奇怪的,地球历史上都这样,各国房 地产泡沫也都是中心城市的涨幅远超三四线,因为中心城市的居民相对净财富更多,收入更高,金融化更深,更容易加杠杆赌博;至于人们为啥流入中心城市,当然 是机会更多,收入更高咯,这点高博士用居民可支配收入“增速差”来证伪就比较奇怪了,稍有常识就知道,决定人口流动的重要原因之一是“人均可支配收入中位 数的绝对差距”而不是“增速差”,也就是 干同样的工作,不同地方的可支配收入差距 ,简单的套利罢了; 第二,用2009~2016小学 生人数增速 vs 房价说事,先不提拟合度只有可怜的0.58,走国小学招生数据本身就是有巨量水分的,因为小学和初中是义务教育,教育经费由中央和地方按比例分担,西部地 区为8:2,中部地区为6:4,学校和地方政府有强大的动机虚报学生数以获得更多经费。比如统计菊公布的2005-2007年小学年均招生1712万人 (平均6岁上小学),这些孩子到2010年是9-11岁,都已经上了户口,但是2010年人口普查9-11岁平均每岁只有1427万人,这就尴尬了…另 外,近年放松对低龄组户籍限制,流动人口子女在现居住地出生的比例由2010年的27.5%上升到2014年的56.6%,更多农民工子女在现居住地上学 (据教建议 第548号,全国除广东外,农民工随迁子女在公办学校就读的比例达88.1%,接近于全国义务教育阶段学生在公办学校就读的比例)也会造成这部分无法负担大城市房价的无效需求被“假装”算作可以支撑房价的有效需求; 第三,劳动人口占比已经在2010年见顶,另据《中国统计年鉴2016》,2015年全国1%人口普查结果显示走国总和生育率1.047,已经全球倒数第三;即便劳动人口向中心城市集中,也无法改变长期全国整体楼市需求见顶的大趋势; 第 四,走国地产确实存在严重的供给端土地垄断问题,但这与走国其他金融资产供给端没有本质区别,去年通过A股加杠杆为国接盘的韭菜已经牺牲一轮了;今年通过 非银机构债市加杠杆的韭菜正在牺牲路上;凭什么认为通过楼市加杠杆的韭菜最后不一样?去年A股崩盘后凭空印钞救市,约CNY 3万亿砸下去,结果呢?A股总市值从6月12日的最高点CNY 71.1万亿救成了今天的CNY 50.6万亿,这还没算期间USD/CNY +12.1%这件事;万一约CNY 300万亿(根据Chanos 2013年方法上限400% GDP估算)的楼市崩了,PBoC要凭空印多少救市?到时人民纸会如何? 第五,楼市去库存谈了吼多年,但实际效果任重道远。根据统计 局1~11月全国地产数据,在建74.5(亿平米)新开工15.1销售13.6库存6.9,狭义库存仅比2016 Q4略微下降0.28亿平米,广义库存更是只不过从开发商手里的库存变成了楼市投机者手里的库存;这还没算新开工仍然远大于销售,这样下去,广义库存是永 远去不完了… 第六,企业盈利总体能否改善,关键看PPI上涨能否传导到CPI,也就是人均可支配收入累计增速趋势性下滑的过程中,老乡 除了学人家村口赌博,是否会进一步借钱增加消费;PPI从去年11月至今同比增速+9个百分点,而同期CPI同比增速仅+0.8个百分点,已经过去1年, 传说中的PPI向CPI传导目前为止可以说并没发生…先不提工业企业利润同比大幅反弹仅集中在煤炭、钢铁和建材几个有限的走家上游行业,股东关心的ROA 更是一副乙烷的样子,光利润率改善没卵用,总资产周转率乙烷…(据CBB独立调查,截至2016 Q4,尽管营收和获利增强,企业现金流状况却再次恶化,几乎所有行业的应收账款和应付款项情况都转差) 总之,越想阻止私人部门自发去 杠杆,就越要放水;越放水, 距离水管最近的走家部门越会挤出非走部门的融资需求 ;走家部门越低效,得到的财政补贴和债转股等奖励越多,越会理直气壮变本加 厉依法打劫非走部门;相对高效的非走部门乙烷的越多越快,经济总ROA越低,人民纸越有贬值基础;越贬值,各种门路跑的越快,基础货币失血越快,被动紧缩 去杠杆的要求越强烈,如此循环…——最后你会发现,越是拼命保证不发生系统性风险,系统性风险就越可能发生,怎么港,可以说德行匹配,墨菲定律了~
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分享 中国泡沫并非房地产
热度 4 gordon 2014-4-7 06:31
【房地产泡沫与产能泡沫】与固定投资相比,房地产买家杠杆率并不高,前者的融资中,大量依赖信贷、债务与 短期债务 融资。从这个角度讲,当今中国最大的泡沫并非房地产,而是产能。中央政府选择打压房地产而非重复建设,从经济学上讲,可能并不正确。 ×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××× 其实我们的泡沫是产能泡沫。房地产只是替罪羔羊, 从某个角度来说,中国的危机是政府主动调控的结果也对。 抑制产能泡沫才更重要 ×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××× 高储蓄问题 储蓄本身也可能是内生的,与高比例投资相关;而用好储蓄的标准是资源的合理配置,即按照回报率最大化来配置资源;超前的基础设施建设不一定是用好储蓄的最佳方式。 ×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××× 弗里德曼论大萧条中美联储的四个错误:1)1928年为刺破投机而提升利率,2)1931年为保卫黄金储备而提升利率;3)1932年没有意识到真实利率 奇高而拒绝降低利率;4)没有致力于防止银行挤兑。 注:现在利率工具已经失灵了,别迷信利率。 真正的问题是如何调结构,这才是最重要的。 ×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××× 中国经济不像当年华尔街经济危机,首先是从部分金融机构的流动性危机开始的,比如雷曼兄弟的资金链断裂,导致雷曼兄弟倒闭,其信用危机传到到整个市场,信 贷抵押物价值快速下跌,所有的金融市场价格跳水,最后酝酿整体经济的信用危机。 而亚洲金融危机则首先从本币的贬值开始,贬值导致资金出逃,出现信用危机,房地产、股市等资产价格破裂从而出现大规模的金融危机。 不同于以上现象,中国目前的问题是地区性、板块状的危机,并呈现危机向周边蔓延扩大之势。 中国经济出现以上不同的特点,原因有一下几点:首先是,中国是一个超大型国家超大型经济体,经济内部回旋空间较大,又由于发展阶段和自然禀赋不同,其经济调整过程将是一个叫长期缓慢的过程,在全国范围看,激烈的动荡可能不会在前期出现。 其次,中国经济又是一个地方强政府主导的经济,因此呈现了地区性,一般按照行政单位和经济自然形成的区域呈现共性, 地方政府与民营企业出现共生性,地方政 府成为民营企业的保护神,他们共荣共生,但是地方政府的力量来自于民营企业,一旦民营企业出现问题,其实政府的实力立即枯竭,地方政府能力极为有限,这就 是地方政府在后期往往无能为力的原因。 另 外,中国金融体系不发达,金融服务空缺大,形成了脆弱的民间金融,这种状况加剧了危机的严重程度,也容易形成蔓延之势,而商业银行往往处于强势状态,出现 问题立马停贷抽贷,导致问题进一步恶化,这就是银行不良贷款没有出现大规模爆发的原因,也是民间借贷大面积恶化的原因,同时信用没有出现激烈动荡的原 因,在民间金融和银行博弈的过程中,民间金融当然不是对手,他们承担了经济危机的成本和恶果,留给商业银行的更大的成本尚未出现,就看中国经济下一步如何 演变。
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