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[经济] 万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?

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发表于 2014-2-25 19:15:38 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
1 W6 C+ o: _$ F* l8 l8 ]) h  a—进击的巨人
6 B1 L$ h) r" G- `" @2 R: m* n( b& f, B2 O! u5 a, f

$ H2 t' s& Z" T$ t7 I' W& n5 v一、背景新闻: v6 A7 j) p. G5 f% C  C7 J0 Y/ l
1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。
, s6 K7 R; A6 Q3 W  M) P链接:1 h( `9 }2 p7 c: _' s. @+ E
1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/, j3 m; u7 ~, Q% g# M6 ^
2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
5 D* [) f- f& \8 B6 \3 Z# R# I. yhttp://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html/ i2 q) f+ W/ `* r' l% ^3 t
3 w# g8 O$ C2 b& S  N# R
2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。
  a* V" E( {2 v7 v  X链接:9 v, m/ I( w; p" r- e
马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!$ e& Z" l0 D9 d  [
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
/ J; c8 \$ s- F! B5 i$ h& e% C9 D$ K% _
3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。0 V4 ]% O9 x* @: J0 a& f7 f
链接:
4 i5 N: c9 [; Y! L1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型0 I0 t: N7 [" V" `
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html3 G2 u! [4 s& x' o$ Q
2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
5 \; F: x2 H  z, yhttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
# ]) D. @; ]) w. }6 x) r6 h  ~( L( \: w2 J# b( C: j: t
二、万科想干什么?
0 p  k7 ]. j" W! `9 \+ `一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?2 i/ o3 W& _- D6 P* o& V
万科的冲动:3 J  M; }3 ?! h* h) b! o
1、打破自身利润率的提升瓶颈。
- c; v& l. o& V根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。$ k3 M3 [7 U- N+ }6 E
2、房企下一批能网什么鱼?
. f/ E4 |- h0 P: o; r1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。/ `/ b: [! j5 X& W7 ^+ X% @4 P
其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。
; U: x9 P7 r( p+ a3 q" F万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?
' G, O0 @' D4 Q( U7 V/ b( G3 h3、应对互联网搅局者。
6 \" I& j; R$ }8 U即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。# M0 _1 Z9 d0 {: c) H$ x" t8 X3 _
互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。
! i# r4 h2 G: ^  w万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?
' C- o( }* \$ C& [1 |1 H
) \4 p  q8 Y. L# w7 F“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)
  L( m" ~' r# T
( |6 I$ e7 x* K( Z  t三、万科想怎么干?* L: ]: P: ?4 `8 [7 k8 ^
万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。$ ]# t+ h9 P& O# h7 v2 R
1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。
! p0 a) _$ K  B/ I2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:
; {' H8 n, T- e+ B9 m1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;* C7 `* g* i% Z1 G/ Q3 V, i6 N
2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。
' [' H- ^5 V- B3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
3 t- u5 ~& w$ ~" d/ Z% C3 x; }
( W' G5 P. T" g; o3 a. |四、一个潮人未来可能的购房模式& \3 X: c" C( B
2015年, T! w3 a; ]; U8 i
2月25日(周三); k3 Q* X' Y2 ~$ T8 X) r5 c
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;( D8 }. @' a8 j
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);! w. I0 a9 b2 O3 s9 v) J
21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;
4 z# z" w# _7 O( x# c21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;7 H7 |3 i2 ^% h5 P5 @$ g6 ]
22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。
$ E) @; K) [7 O5 X5 m2月28日(周六)9 e5 L1 F; t# ~( P. H& m
全天看房。- n' h( \; T+ d: ]  _7 e8 H
5月9日(周六)
+ S; Q6 C+ `  w( b1 _# i* c已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!0 _3 e/ ?( J$ |' e2 |
5月10日(周日)+ P3 [" \; z4 C1 h4 @
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。0 M* Q9 h- Z, k$ c; x! I
14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)
7 _9 A0 t8 C. V4 o6 g. ?0 s5月31日(周日)
6 \( ]- R1 Z& r" j# C10.00am 付房款189.98万元。, p9 t' f& C( F7 ]+ j3 A4 b8 \, Z
9月2日(周三)
  V6 m7 i3 v$ {' T' w# w* N1 g% D4 D11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。7 ~! M& m; w; O7 |
11.15am 淘宝上找验房师。% B4 x+ I! M/ B2 {( }+ B1 A) s
9月12日(周六)
8 P( {4 ]- _% P% H" o. o+ [全天与验房师一起验房。2 t8 |) k7 g5 `* e( P! c; Y
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。3 s& }0 e6 e6 d8 _( ~# F) x& ]
10月1日(周四)
/ i0 n+ B( H- b7 E, s  u正式入住新家。  P6 J0 |! w$ R0 Z
- o. z5 J0 m! c( c
五、无责任漫谈影响
. |& u7 w# F* D+ c" X$ M$ @% {如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:+ ]+ P# p4 B$ r6 H4 {
1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;
; N, @' q8 j# V2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);
) D; Z$ }- `, f' x0 p3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;
( F1 b! `  Q- w3 Q7 W$ p- n: V4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;! i3 n) R  h7 `: Y0 j$ V
5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。& Q, W; K: n8 i5 ~* \. w% x% n5 A

) B) @+ l2 y# t" W' S  o完毕,欢迎拍砖。
( S. p9 V8 i" b- j* T
  • TA的每日心情
    开心
    2018-9-20 11:05
  • 签到天数: 60 天

    [LV.6]出窍

    沙发
    发表于 2014-2-26 08:33:03 | 只看该作者
    能真这样很好啊
  • TA的每日心情
    开心
    2019-4-30 12:43
  • 签到天数: 737 天

    [LV.9]渡劫

    板凳
    发表于 2014-2-26 10:58:00 | 只看该作者
    互联网通吃?好像挺有难度的

    该用户从未签到

    地板
     楼主| 发表于 2014-2-26 13:32:57 | 只看该作者
    skygrass 发表于 2014-2-26 10:58
    5 L" h3 g8 [3 Z- s. f互联网通吃?好像挺有难度的
    9 ^8 m2 N* ]$ N) x1 \: @
    现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
    . G4 q: s0 L7 J; I! T7 b5 Z就像以前的电气化改造一样,互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。

    该用户从未签到

    5#
    发表于 2014-2-26 15:20:00 | 只看该作者
    本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑
    / G, p) f8 \) _: N3 m3 A  M* ^
    8 l: q  v) y. T& U0 z网上卖房子最后也得看累积客户,然后才好定价格,万科的房子好卖,和其他房企没啥竞争。9 [5 C) B( p7 k4 }7 _7 Z; h
    即使网上卖房,策划也许还是代理。+ F1 }9 q) h" \! U; c9 p5 T
    验房师没有用的,装修房子质量只能呵呵。
    3 d2 d' S1 b. m/ ?8 K& K4 K3 ?- Q: H物业目前看连物流有问题。
    * z7 m5 O/ U4 n不是有了网络平台就可以的,最后还要落实到人。* @! I( @: \% O# j+ o
  • TA的每日心情
    无聊
    2016-3-30 10:54
  • 签到天数: 2 天

    [LV.1]炼气

    6#
    发表于 2014-2-26 16:06:26 | 只看该作者
    不太可能吧,lz提供的链接有点老,有的都是11年的了( ]! r9 s" x! W" v" T1 I* [1 l

    : Y) }; h5 O( R! \所谓互联网,就是让屌丝看来免费使用的机会,之后养成习惯后赚取他们的钱。1 v8 D$ |" U; u' N4 d! g9 k' X
    这在房产上不太可能实现
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-6 00:24
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]炼气

    7#
    发表于 2014-2-26 16:39:46 | 只看该作者
    互联网就是渠道, 没那么神.
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-28 12:53
  • 签到天数: 46 天

    [LV.5]元婴

    8#
    发表于 2014-2-26 21:34:20 | 只看该作者
    营销可以,卖房太难了

    该用户从未签到

    9#
    发表于 2014-3-30 08:31:26 | 只看该作者
    售楼中心和互联网售房比,真没多少优势5 N  R) m. ~6 {$ P: V" }1 N0 n! ~
    互联网还省了给售楼员的提成,可以直接用户降低房价上。
    ' R# M& g) {( E) F3 J1 r因为国内03年至今都是买方市场,实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业

    该用户从未签到

    10#
    发表于 2014-3-30 11:11:38 | 只看该作者
    呵呵,虽然卖房的利润非常高,电子化售卖是可以降低成本,但这仍然是一锤子买卖。
    / _& c: H% @6 Y$ B& {! Y# l& p
    $ N# V2 w( s8 S, [+ k/ u8 F真正的变化是做后售后服务,把钱赚成长流水。万科推出的生活APP,关注下,呵呵。
    6 t4 X  J3 z7 s& v; Q1 V+ K5 X8 X
    2 _; l% L' u2 U8 x: U. }互联网会是基础服务,但怎么玩得看你会不会。

    该用户从未签到

    11#
    发表于 2014-4-1 10:39:53 | 只看该作者
    这样的话淘宝发了

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