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万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
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一、背景新闻8 x' Z; l E. }8 b& |
1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。4 s# f" \+ t# ~+ X4 e* O8 i1 L
链接:
9 r' i# E: x) O4 u# m" q3 `5 W1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
, a; g( e- G: A& P2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
. t5 V1 _: G, T3 a- A( Phttp://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html$ v$ y1 {( A( J$ m. \/ e
$ A' o* Z- y0 T; ?; {1 P7 p# i2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。! H' Z% |; L9 k/ @% f
链接:
/ A/ @" u# x6 N) _5 p; [9 {马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!- r: R4 ]0 N, M$ m# a# d+ a
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
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3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。
% X: l" {/ r0 }4 W+ [2 w# F* u链接:: o- Q1 G' [, Y: h
1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
7 k. V& Y* l. J. hhttp://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html" u* g: E% t0 ]: V) d- m
2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑! G% v8 j) d$ z: V( g1 i
http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
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二、万科想干什么?
+ u/ x) I# {: ~1 d3 p( V一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
! V0 P! s( `; Q E- [万科的冲动:
M$ B% u- Z/ H2 T% h0 H! G1、打破自身利润率的提升瓶颈。
. }% D. P3 l7 U: Q根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。) J" ~( X5 k4 r( W( k1 L
2、房企下一批能网什么鱼?
) E9 d C2 F) K+ S5 H7 X1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。
8 N! D3 {$ ], }8 ]' c; ]8 ~+ y其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。
5 l6 j* x5 l6 r M% ^( R3 ]万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?& n, l, _0 X5 e) b
3、应对互联网搅局者。2 T' E/ q! r+ z1 q8 r
即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。
0 y4 P" F1 W& g0 U" _( o/ l; D互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。1 d- p0 A/ O# }2 F8 ?
万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?
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“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)$ ~* ~. Y3 H9 |: ^
& A( j5 c+ z" G' @6 q! K* Y1 q三、万科想怎么干?& e5 D( I& [* j* s" ^4 @$ v
万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。
' p" w0 A5 D; j; w% }) `1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。
& s V3 s" H! I; ~2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:
6 T" S, o x# d& Y! z3 R. _" t: `% O1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;( y, U( }9 k2 I- |
2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。0 x; p# Q) B9 q9 N; w) T/ L8 p! t2 q
3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
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四、一个潮人未来可能的购房模式, C* I0 \) F6 E, }
2015年
I* c8 c* A" t4 r3 q2月25日(周三)
$ _" T2 c! o6 ]' h. Q" U5 i( f0 `8 H19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;, h/ [1 M5 m) o0 s
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);2 v$ f4 E8 |# u. e0 T
21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;2 c$ P) ]. n- W# |/ a
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;
. }& c7 F q; Z, Q: {/ A- f22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。
/ {% H K# e+ T l- v2月28日(周六)! C$ r( ~; Q/ |/ r( z, Q2 x& @
全天看房。( J. p: L% p: ?" c9 E$ L7 `* b$ \, b
5月9日(周六)1 N+ C5 L" f: |2 `
已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!& q; A& X; A4 m W$ F2 s
5月10日(周日) H. t' ~& U' y6 g" d/ H
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。
0 n" b' h3 ~: S; @& v14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)
& S1 m; s4 b% N* \5 {& J5月31日(周日)& ~2 Y+ v; n/ V$ J2 O
10.00am 付房款189.98万元。( J. S0 n6 u# n$ Q
9月2日(周三)
9 F3 O. T* M, q6 o5 v11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。. H& h8 d4 W0 t Y' L
11.15am 淘宝上找验房师。0 u& z/ a+ O' t. y2 v: j
9月12日(周六)
& g/ x6 A: N+ a% u全天与验房师一起验房。
{" A, g/ v# T2 p* C其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。2 F* Y. i. o4 V1 x8 n# b
10月1日(周四)# ^; U' d0 d% I0 U! C2 A
正式入住新家。9 f7 n3 n/ }5 T( m5 E. Q
) m5 P* L0 Y1 |1 @$ A) d五、无责任漫谈影响5 B6 ^' e$ I5 g: X! r6 p; _
如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:
' L) U% S/ j0 l1 r/ `/ Q' O1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;
/ z5 ^7 Q5 V8 Z" l5 d2 q" \2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);
* U$ E% _5 g: Q0 Q3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;6 f( x2 }1 N: ]5 A% _0 F* R
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;
+ j( ~1 s3 N) D |" w; K- u3 V5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
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完毕,欢迎拍砖。
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