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[经济] 万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?

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楼主
发表于 2014-2-25 19:15:38 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?: f$ L3 ^+ g" e, _" b
—进击的巨人- |" ~5 a7 G5 i2 r$ ]" M

' T/ W$ M3 Y: V  d$ J1 I
4 V% e; u7 U4 v9 G: R0 B1 s! b  B一、背景新闻
2 b8 t2 x, m- r0 _5 s  M1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。
- y( b2 c0 s# D: r3 ]链接:
" g& S4 @, Q. T1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
( j* ]9 y# _# F4 y; a' H2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网! U9 k" R9 }0 A2 J
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html" ~* i- n4 I" s2 |
0 ]* M" I* @  c
2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。3 l) d; p' X4 d* |/ \
链接:- U3 _7 O' R1 p! X0 R; K% ]7 c
马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!" t/ T: N/ |+ `) ?3 f) v
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml( z) g( l4 a" f/ e; ~! z; P
6 K& u2 g$ k8 r9 v. f
3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。
& v# q* c" q+ `链接:
$ R- Y8 `2 q6 O% t1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型: y7 q3 T1 k( Y
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html: f- M- v( ?2 V5 I( y
2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
2 d: j4 h+ W# e" ?" thttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml7 I- ]3 n. g7 A+ s2 `' D6 d
% ], x3 X! }, C
二、万科想干什么?1 ^) y+ P- t, J$ y) ?# C9 Q
一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?3 {+ r3 B- X# i* W8 A
万科的冲动:
+ L1 O  b6 O9 l  ~  ~3 D1、打破自身利润率的提升瓶颈。( F$ U" G( J2 y  n
根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。
7 d$ U2 [9 ~9 `: r2、房企下一批能网什么鱼?6 d2 C) ]( k' W1 Q" N0 N! P
1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。# W3 _7 T/ R8 t5 R: m* p8 q
其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。
( @1 d7 N% p( F0 K+ k) A) X万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?
5 J1 F, B8 p: |9 d9 @4 L3、应对互联网搅局者。
! }! x+ r$ g: ~- Q; D; v  h即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。& q. f+ \+ p: P! z6 D7 Q. w
互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。7 B- j1 l4 w( {4 B
万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?
5 ?) G  O- T3 j' v! m3 K% i& u
  Z2 b: J0 [9 I! m  S: w" q9 u$ A“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)
1 F+ I/ d( C. [+ v, z/ Y3 P" l* Q6 Q, a+ h$ p
三、万科想怎么干?
+ j$ V- j* K" W( J+ W+ E万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。8 m9 H5 H+ n) H6 N+ G9 t
1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。% R, G1 S; F+ M, D( O! J
2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:
+ X! a% g) q: H: [1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;3 |6 ?: |0 P; r7 g2 a
2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。! F0 `2 F$ r& A* x( z2 ]! @
3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
0 Q2 W' T$ X3 f- _
" V4 C0 q! P) y: i9 J% S* h3 k3 Y四、一个潮人未来可能的购房模式" U; U9 a7 F; l
2015年* y" Z- {" E: h% w0 C8 S9 s
2月25日(周三)
6 k, t* G& B2 d% |/ Q6 r19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;
* z2 t/ D# d7 ~, G5 j" f2 E/ z: ~" n21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);
  A! U0 v+ a6 B4 A) \; }21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;
) D7 q4 A" x. y$ j" X+ G7 C- A9 Q21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;
" o6 a4 W5 A8 G! D) h! r22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。
1 {! t( d" s5 W9 P2月28日(周六)
* W% \* U4 s! i( O% [1 @全天看房。  t( E( M, d5 _  K5 q' x
5月9日(周六)
9 y, Q! W3 ]2 F6 V4 W已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!
" k) n5 J6 Z. X/ D6 ~+ }8 }8 C5月10日(周日)
6 h$ p$ V# `/ j$ k10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。9 ?  v2 P, l+ c
14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)
, t* `! B) i$ A- V. m5月31日(周日)# v: C0 ^' g1 [
10.00am 付房款189.98万元。
7 Z0 q+ B2 |* G0 E. B6 F, }: X: l9月2日(周三)/ v% ^3 e) p* I& S; `) V& H5 w
11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。, M1 X/ {2 J5 }1 `) S/ r
11.15am 淘宝上找验房师。6 Y/ \! {8 W7 K' \
9月12日(周六)
) E0 J( _  t3 c+ A( d& S! b% p全天与验房师一起验房。
* k8 t' y: a1 ?. \9 O其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。( _- q& H  g0 E) ^, m* L
10月1日(周四)2 Z; q! g3 }: _% q* A' l, P
正式入住新家。
9 X7 f. ]3 j0 _# I2 r- D+ d  {
6 ~- w7 s$ W$ |/ m- K0 u' G五、无责任漫谈影响
% H$ C# W% v2 E1 Q9 C7 O! B  |5 |- r% M如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:# B- B6 D3 K& d) F7 ?$ X
1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;
* H) F3 H7 k5 p, m$ m: ]2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);: R6 e0 D) e  M" J% [$ C/ e  ~
3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;8 E+ Z  J, Y+ x" j6 O3 z8 ]5 O; {
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;  q& h. m% s/ V, e' E
5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
( o3 b$ g" |8 ~$ }: Q( W6 `: L
6 ~2 P- i1 ^+ R2 ?完毕,欢迎拍砖。, i( ]8 P. x, c7 B  H6 J/ d; a" M
  • TA的每日心情
    开心
    2018-9-20 11:05
  • 签到天数: 60 天

    [LV.6]出窍

    沙发
    发表于 2014-2-26 08:33:03 | 只看该作者
    能真这样很好啊
  • TA的每日心情
    开心
    2019-4-30 12:43
  • 签到天数: 737 天

    [LV.9]渡劫

    板凳
    发表于 2014-2-26 10:58:00 | 只看该作者
    互联网通吃?好像挺有难度的

    该用户从未签到

    地板
     楼主| 发表于 2014-2-26 13:32:57 | 只看该作者
    skygrass 发表于 2014-2-26 10:58 / h7 [  h3 r, `, o) S2 ^' J: E; W# J
    互联网通吃?好像挺有难度的
    9 V9 K8 Y$ u" W7 c
    现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。) u: `5 n( T" t: n' a* D; d: z
    就像以前的电气化改造一样,互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。

    该用户从未签到

    5#
    发表于 2014-2-26 15:20:00 | 只看该作者
    本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑
    + q3 D3 X4 ^0 O$ I0 g, B$ H7 f  k4 j4 _$ m% D6 m
    网上卖房子最后也得看累积客户,然后才好定价格,万科的房子好卖,和其他房企没啥竞争。
    4 _0 F2 v- a* o! e# v9 K0 P即使网上卖房,策划也许还是代理。
    / b7 X$ K7 X7 |: @验房师没有用的,装修房子质量只能呵呵。0 ]& C9 W' l4 i; \; Y
    物业目前看连物流有问题。
    8 {: z0 F- }( T! s3 ]1 B/ V不是有了网络平台就可以的,最后还要落实到人。
    6 |. E9 P5 K0 ?# {1 T6 F9 D3 g
  • TA的每日心情
    无聊
    2016-3-30 10:54
  • 签到天数: 2 天

    [LV.1]炼气

    6#
    发表于 2014-2-26 16:06:26 | 只看该作者
    不太可能吧,lz提供的链接有点老,有的都是11年的了/ u9 X$ P. p3 }$ u6 P- l
    ) v9 Y6 v. K# `
    所谓互联网,就是让屌丝看来免费使用的机会,之后养成习惯后赚取他们的钱。
    , \/ u& m- T6 u7 k6 U这在房产上不太可能实现
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-6 00:24
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]炼气

    7#
    发表于 2014-2-26 16:39:46 | 只看该作者
    互联网就是渠道, 没那么神.
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-28 12:53
  • 签到天数: 46 天

    [LV.5]元婴

    8#
    发表于 2014-2-26 21:34:20 | 只看该作者
    营销可以,卖房太难了

    该用户从未签到

    9#
    发表于 2014-3-30 08:31:26 | 只看该作者
    售楼中心和互联网售房比,真没多少优势
    , @- N( C+ s6 D2 Z* i0 [9 d* _互联网还省了给售楼员的提成,可以直接用户降低房价上。( V2 Z9 i0 P0 w
    因为国内03年至今都是买方市场,实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业

    该用户从未签到

    10#
    发表于 2014-3-30 11:11:38 | 只看该作者
    呵呵,虽然卖房的利润非常高,电子化售卖是可以降低成本,但这仍然是一锤子买卖。
    2 b, r; u5 v$ N  X6 U: W
    ' [' g# \$ q$ W) h* j真正的变化是做后售后服务,把钱赚成长流水。万科推出的生活APP,关注下,呵呵。
      x! p& `. A- I: j5 R" o$ A4 i+ G7 |" C, P4 T1 v: ^
    互联网会是基础服务,但怎么玩得看你会不会。

    该用户从未签到

    11#
    发表于 2014-4-1 10:39:53 | 只看该作者
    这样的话淘宝发了

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