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[经济] 万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?

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发表于 2014-2-25 19:15:38 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
$ @8 X& C# W( b; ?2 y2 K—进击的巨人
; f4 O' ?! l4 y* g
& W! e. b! I/ B* _/ O9 R$ q6 c: O. D4 E
- |2 o) m& {2 }6 x一、背景新闻% X9 J' r8 o! \
1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。4 S6 B# v9 M7 v/ T, Z
链接:
" U2 v& F$ v4 n9 p& ^+ Z0 b1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
* h8 `% Q& ]3 r- x" d$ M2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网' r7 b/ F4 l( k; g9 x6 ~
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
9 }% q8 n9 E  M/ F) s# A
* I( d: L* x3 Y5 E2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。5 `- y$ Y- Q! X+ W+ {) _6 y' X1 h
链接:) g9 e+ s0 z, }4 g
马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!2 \& e6 Z+ O- F. t: _' e5 F- a5 D: u
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml5 Z$ a0 F2 j+ `: e% X1 @: r

  X- l1 G" ?' n. r- R3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。% E+ Z' L/ t' s
链接:5 f. {! Z8 Q1 n& a" M
1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型) b4 H- R, c, t2 |& z& x0 q
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html# S' x% O' Z! [3 d
2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
! B- D& }9 g! e1 B( L7 x' h1 z7 Fhttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml. g! S/ _/ A" l( p- F
3 Z0 d+ N$ k8 K  ?' j9 L
二、万科想干什么?: V/ J& k( Q+ `9 n2 ~+ `
一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
5 K8 \# R7 z  G, h万科的冲动:
- F* m4 A3 ]3 y3 P6 o1、打破自身利润率的提升瓶颈。
) Q* z% }/ `  Q$ o" h根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。
+ B& G: b# X* \' S( P# c* b' b' F2、房企下一批能网什么鱼?
1 o, N  ^7 p9 t6 q! B1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。
3 w0 F: {6 ~, P6 N; ?* O其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。$ D  \; I" b" t$ b
万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?
6 i. {- B5 v# F3、应对互联网搅局者。
/ G6 [3 v( j; w0 D* P# w即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。* K) U, E) M9 j4 Y* K
互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。
! t8 [, R6 O8 _1 o, r' G万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?
2 o0 i: c1 w" Z( M- L( v5 a3 V4 g2 p
“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)
3 I/ s+ |& L# o5 p2 @5 k
3 i1 v; e& I/ Q7 m* J三、万科想怎么干?$ B4 W: `6 K% z4 ~" A* `
万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。
5 B* e) T: [0 c6 q6 d! v: y1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。' J( Q) K; \$ Y# }9 F* x$ u
2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:- y5 P8 A" U( N8 F: q" W1 r
1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
, \2 g% e3 z: \0 M: _, o3 Z: ^% D2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。9 x8 J3 a& Y) L( c
3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。1 ?' b2 Z/ o. v2 j5 k
$ l" N& L5 O+ S0 u/ B4 h, u) ^
四、一个潮人未来可能的购房模式2 b; W- {2 r# H
2015年) ~1 a2 z3 i# t$ d5 l: C
2月25日(周三)( r1 t0 @- R2 q6 N
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;* e) e0 A) [/ E; I
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);
& ]+ W9 ^2 H& i2 K; f21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;
% t6 ]: ?3 F2 H, Q5 J21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;  E- U9 _3 b  @
22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。, x) n% p$ k* |5 Y( ?
2月28日(周六)
. N5 u" F, o* b# Y. H) `. d& p全天看房。
& s' \8 n9 {8 d' w. |4 Y% N5月9日(周六)
+ f: {7 X7 ?4 s) y. V; ]已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!
2 x( Z6 g  }/ b1 `9 ]; x5月10日(周日)
1 T1 _3 o, K' d" [10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。  y! E9 Z) }* }
14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)
. S, Q/ f; C6 d3 G, @4 B. }4 C# O5月31日(周日)
: C5 ?/ |6 }& D2 a/ T8 n10.00am 付房款189.98万元。
, ~' w* Q8 u! e$ l" i8 x7 N# j9月2日(周三)) N: r' F7 A3 Z
11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。& b4 `3 w7 W+ h* j. n) |3 S* d7 J# D
11.15am 淘宝上找验房师。
0 y  C$ U; H& P9月12日(周六)7 @# M# c/ G6 g8 t  G6 w' K
全天与验房师一起验房。
% Z+ Z8 |- G1 W' L% `0 R# Q4 m其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
" ^/ h6 m* g, o, D10月1日(周四)1 {  d2 `  g; C3 P$ n1 O3 C3 _. ?
正式入住新家。
4 U" ]9 H0 g6 V
# x' |. l* a+ |) {4 ~五、无责任漫谈影响
/ u+ X, @% ^" v6 e9 x7 U% I如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:
, Q; g/ B% H" _, o" ?$ p! \; h1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;* _3 P; q' V2 N
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);! V! F$ H  m) E$ u7 i8 K$ B
3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;
9 m) I" {8 q5 o3 d) a3 U4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;
6 A8 Z+ [9 _9 \0 v* a. k2 _4 }5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
) {# N! {; O" U! ]$ ?0 T& |/ i* T! b$ F4 E1 @
完毕,欢迎拍砖。0 ~0 G) E* A* k5 _$ o' \
  • TA的每日心情
    开心
    2018-9-20 11:05
  • 签到天数: 60 天

    [LV.6]出窍

    沙发
    发表于 2014-2-26 08:33:03 | 只看该作者
    能真这样很好啊
  • TA的每日心情
    开心
    2019-4-30 12:43
  • 签到天数: 737 天

    [LV.9]渡劫

    板凳
    发表于 2014-2-26 10:58:00 | 只看该作者
    互联网通吃?好像挺有难度的

    该用户从未签到

    地板
     楼主| 发表于 2014-2-26 13:32:57 | 只看该作者
    skygrass 发表于 2014-2-26 10:58 + z3 n$ W5 x8 }7 t
    互联网通吃?好像挺有难度的

    7 V: I% l! S* N现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
    0 I3 g9 Z7 S) h- B% a2 [就像以前的电气化改造一样,互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。

    该用户从未签到

    5#
    发表于 2014-2-26 15:20:00 | 只看该作者
    本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑
    + q6 m0 I( |* `3 w
    / H  l0 @' A, ~  s0 n& ^网上卖房子最后也得看累积客户,然后才好定价格,万科的房子好卖,和其他房企没啥竞争。
    # s% r4 L( E! ]/ Z; {# B即使网上卖房,策划也许还是代理。
    , B  U. h. l6 {验房师没有用的,装修房子质量只能呵呵。+ Y  q: W4 [* U  u. ^: |
    物业目前看连物流有问题。* C: ]$ u  G$ _# h) M8 d
    不是有了网络平台就可以的,最后还要落实到人。6 S: i" J" ?3 f% J  d
  • TA的每日心情
    无聊
    2016-3-30 10:54
  • 签到天数: 2 天

    [LV.1]炼气

    6#
    发表于 2014-2-26 16:06:26 | 只看该作者
    不太可能吧,lz提供的链接有点老,有的都是11年的了
    ; S$ B% d, T; V# T/ p5 P
    7 L: R' N7 y; g( n所谓互联网,就是让屌丝看来免费使用的机会,之后养成习惯后赚取他们的钱。
    + \7 _( h# V+ t* u2 q& Y4 B5 y这在房产上不太可能实现
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-6 00:24
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]炼气

    7#
    发表于 2014-2-26 16:39:46 | 只看该作者
    互联网就是渠道, 没那么神.
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-28 12:53
  • 签到天数: 46 天

    [LV.5]元婴

    8#
    发表于 2014-2-26 21:34:20 | 只看该作者
    营销可以,卖房太难了

    该用户从未签到

    9#
    发表于 2014-3-30 08:31:26 | 只看该作者
    售楼中心和互联网售房比,真没多少优势- J% p# C% X  {& n
    互联网还省了给售楼员的提成,可以直接用户降低房价上。- P' |) V% P8 |
    因为国内03年至今都是买方市场,实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业

    该用户从未签到

    10#
    发表于 2014-3-30 11:11:38 | 只看该作者
    呵呵,虽然卖房的利润非常高,电子化售卖是可以降低成本,但这仍然是一锤子买卖。
    $ ]  U$ w& T, v/ E: d4 G7 }+ K4 t2 u3 X: y5 W1 u
    真正的变化是做后售后服务,把钱赚成长流水。万科推出的生活APP,关注下,呵呵。
    # B# A  K! d$ |' w: ?5 N' h( ~8 H% K% h1 x3 _6 v; S
    互联网会是基础服务,但怎么玩得看你会不会。

    该用户从未签到

    11#
    发表于 2014-4-1 10:39:53 | 只看该作者
    这样的话淘宝发了

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