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万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
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- p5 C$ f0 G0 n一、背景新闻
! r6 R# j- Y0 o# B! o l# O1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。
6 b( i" e _1 x) g' p& L链接:
# U! S- R2 ]" g; p' u1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
% K1 |, E* o4 [, Y2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
6 E- c" o( ~2 S- h" v. Whttp://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
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' E1 J9 x. N# j1 f2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。
/ T2 g( l! x. u& u* A3 |5 E链接:* v7 z2 t3 U* l' S; t* U% ?
马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!5 q% J8 n* G( l: p
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml4 _$ Z* w/ Y: ]$ m/ d7 s# a7 f
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3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。/ l. n! `6 Y+ q/ r5 T# B1 w
链接:2 F8 M k$ k) L4 o/ u
1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型! ]! d6 D! ]4 Q8 r* n
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html+ D ?6 r3 s. Q* T* O9 X
2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑" m, n; F& _$ U
http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
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二、万科想干什么?
9 V! b# ] i/ R一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
) `) G$ V4 Z* e' a6 C9 a万科的冲动:
$ o/ M( ~2 p( j6 s3 N1、打破自身利润率的提升瓶颈。
! ?8 r" v5 v' c3 E' C根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。
7 g9 N$ v4 v9 D4 ^6 |& E+ {6 F2、房企下一批能网什么鱼?; y& {$ c7 S0 w* Y* [9 Y& {
1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。
& ~' y3 C8 E0 T- P( U其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。
; @, m! W8 V& J4 R% p& U2 G/ m; i万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?
3 S) x1 P3 M( R9 P* U3、应对互联网搅局者。
; p' M! ]9 M) Y7 i即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。
5 O. }- f9 y0 f3 x互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。. C) n, |: w! x) d' {: q8 I
万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?2 s0 F$ z% @+ j: H2 o
6 s7 `0 \0 ]7 \) s+ J, f“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)
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三、万科想怎么干?
$ g6 Z" B8 H# y4 z" ]! `. o万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。
( f5 I: f# v2 r: Z; \* y9 C6 F1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。
" g4 j% {" \! k! n7 p9 s* @2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:$ c7 j9 l( \6 Y- {0 C7 N
1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
4 G4 o3 N8 Y# Q; Y( P& y2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。
% A: q* S9 n' s. _3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。7 r3 E4 g+ r! F. W- t4 n5 }- V
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四、一个潮人未来可能的购房模式% `* r- `1 e" h
2015年
" n" s7 p( ]* d. v( ^2月25日(周三)) y5 i& `* m. u
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;
2 Q6 x" } t! j" T& M; S3 o21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);
% H* P. Q4 u; Q. r21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;
* h$ r+ f! ^& D. Q" b" f% P0 E21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;: K( `( u5 \' L; I
22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。" I. O& ?! K9 t0 P' K9 c/ B" c# S
2月28日(周六)2 e6 N' [2 T. s' j9 b, b
全天看房。
/ N8 C- ^) d g y! U* {5月9日(周六)
n2 D' a; D5 r) g% M已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!
* {' ]& {' r% K. Y& D; u5月10日(周日)
. V: A7 y, N* q4 ~0 ], h4 e10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。
# t' A; N, |5 d/ n" { g- s14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)6 Z2 K( q1 c6 ^* i# P
5月31日(周日)% s8 ?( t& O1 E. O! [
10.00am 付房款189.98万元。9 ?" Q2 b# N/ n, t
9月2日(周三)& O: Z% l9 ^# r; c J7 o
11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。
7 j+ o" L2 q9 K( F11.15am 淘宝上找验房师。3 d. C. P* [- W" t! \/ \
9月12日(周六)
- k% M* d4 R9 E g全天与验房师一起验房。
3 l, z3 Y8 a& J; A其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
1 w( ~" s( ?0 n' j* z: t1 J$ a4 f' P) G10月1日(周四)2 X7 m$ Y0 A5 y/ }* m
正式入住新家。8 _/ S5 N+ H& q d
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五、无责任漫谈影响! I+ D% O% @/ w2 _" u. W7 w
如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:
1 M+ L" y; ?( T" Z& `1 j8 I1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;
( j& F' ]% c g7 m2 T! s2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);
) Y b6 \" i( c2 f( q7 g3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;) x- E9 j3 G# ^ V' @
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;5 Z# g3 _' R& r, w4 F9 `
5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。3 K/ O' e4 W( i
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完毕,欢迎拍砖。
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