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万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？+ l+ y0 W, \( S) L
—进击的巨人 T2 P2 g3 O( h0 x. I
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6 u/ m$ w6 Q: x+ |7 D一、背景新闻
( d' P, [2 b# v* j1、2013年年底到2014年初，万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴（淘宝+天猫）、腾讯（QQ+微信）、海尔（极具互联网思维的中国制造业企业）及小米（互联网手机销售最成功的企业）。+ y6 ~- [* ^2 [4 I( X
链接：
- J1 C* ]1 ~' ?6 x: m2 u# @) H1）郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米，思考：如何从“卖房子”到让用户“用房子”？http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
5 \2 r+ h$ G) ]2）让买房变用房 万科牵头拥抱互联网2 @' ^- u8 G/ M4 d6 E; C
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
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2、2014年2月15日，张孟宁（网名马佳佳）受邀请在万科演讲：《房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房》。1 e& Q, d7 L+ f, U1 b z' m
链接：
5 ?. V) E& V o7 ]; e) U- ?8 P/ d2 N马佳佳万科演讲：房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房！
# U @" @' d+ J0 y/ B/ F% O. Phttp://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml3 I0 n1 I. P) t5 ]* c
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3、房企的净利润率连续数年下滑，在可预见的未来仍将持续下降，房地产可能正如郁亮所说，已走入了下半场。/ W/ m+ Z/ ]+ B7 H* T7 N
链接：+ q/ }$ [. n% b7 l
1）上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
% q% I" n* g5 s2 Lhttp://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
3 m. e5 C* A- w2 H2）65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
- ]& Q2 c5 T1 Shttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml* s8 k) R% L: b8 M* e# u
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二、万科想干什么？5 h% [' {; ], J8 S6 m
一个可能的猜想是，万科是不是准备大规模进行互联网售房了？- [/ [ D* U; Y- y( @9 e6 G+ M
万科的冲动：
3 `: Z* j5 L o3 M% b1、打破自身利润率的提升瓶颈。
( D" s% ?% x; v- s+ ?, G根据公布的数据，2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比，住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%，广告费率一般为1.5-2%；商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%，广告费率一般为2-3%。简单的算一下，假设万科销售的都是住宅，万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元，广告费为25.5-34亿元，两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上（如果不说是绝大程度的话）可以削减上述的费用，提升万科的利润率。
/ I; P I8 E; Q y9 M2、房企下一批能网什么鱼？% ~9 q T2 u8 ~* ^
1986-1990年的婴儿潮一代（新生人口都在2300万以上）已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼，谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后，现在或许并不是房屋购置主体，但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房，但他们可以影响购房人在哪里买房，买什么价位的房，买多大的房，或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲，他们可以做“搅屎棒”！而这批85后，可以说都是真真正正的互联网一代，对互联网售房没有多少心理抗拒。
. m4 T; X2 }, J6 r/ v* i0 y其实，这些85后的父母辈，也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下，越来越多地加入互联网购物大军的行列，这是文化反哺现象的一个典型例证（向我的老师周晓虹先生致敬，他是“文化反哺”概念的提出者，参见周晓虹：《试论当代中国青年文化的反哺意义》，《青年研究》1988年第11期）。- b& |, q3 _) K, X; O6 b$ j" z: z
万科已经意识到，互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了，网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机，为啥卖不了房呢？' m; t6 f% ^* x% C
3、应对互联网搅局者。
: P# k2 \0 r! O+ @" {! O. w% k即使房企的净利润率连续四年下滑，房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企，特别是如果能成功进行互联网“改造”，还有很大提升空间。
) I2 s3 w% } ]7 q7 a1 g互联网大鳄，如阿里巴巴、腾讯、百度，从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面，都已布局完毕，唯一缺失的，也不是房源的供应（因为总有跳出来吃螃蟹的房企，SOHO做过互联网售房的尝试，万科自己也做过，链接：万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html；万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html），而仅仅是一个契机。; v5 K5 g X$ ?& t* m5 b
万科如果迟早要面对互联网搅局者，它会不会选择自己首先做一个搅局者呢？
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“战斗啊！不战斗就会死，但赢了就可以活下去，而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》（向谏山创先生致敬）/ C; |# S( h$ h' V+ C6 ~
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三、万科想怎么干？0 g/ ]2 o$ P& G% {
万科想怎么干，从交易平台的角度讲，答案不外乎三个：自做、合作和不做（借助他者提供的平台）。. T5 ~ B K# A- K
1、万科自己搭建售房交易平台，可能性不大，原因不详细分析。
7 }' E, h1 L" I2、万科与人合作搭建售房交易平台，可再分为两类：4 C5 @0 |% V7 F2 s4 c" G, q
1）与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作，可能性有，不大，因为与他们合作没有无缝打通上下游通道，原因不详细分析；
9 H9 s M A6 f; u( P* f2）从BAT（阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄）中选择一家，签署战略协议，合作搭建交易平台（搭建一个以上平台的可能性几乎为零），可能性有，也不大，因为以后肯定有跟风者，那相当于“多对一”的博弈，王石、郁亮不大会做这种选择。
+ k6 N/ w/ Q& m& w A7 i0 ~3、万科自己不做交易平台，选择BAT中一家或多家现有的平台，合作的双方博弈是“多对多”，而且万科的体量在这里，或许还能有便宜赚，可能性较大。如果选择此种模式，互联网大鳄能得到PV、各种流水（定金等）、广告收入和细分后的高质量消费客源（各家电商都垂涎欲滴）这些明面上暗地里的好处，相信对万科来投那一定是相当的欢迎。. V/ D6 I1 ~2 {- J
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四、一个潮人未来可能的购房模式1 J4 b1 y3 D# ?* p0 m
2015年2 T# r9 \: p8 D: ~; k3 M# `
2月25日（周三）
; y; q+ d! z0 f' J" _& ~9 N# w19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息；2 J8 w! K8 a$ W, m0 { a5 u
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘，通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费（预约看房以后可能也有挂号费，就像现在的三甲医院，但放心，这个挂号费是看房后返还的，就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样）；# H7 o* `. R: d% g
21.45pm 旺旺告知：你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日（周六）接待你；2 f1 L5 u: ^/ K" J
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线；
+ S- F1 ^; k( h3 L& ^8 a) m/ _22.00pm通过快点打车预约出租车（希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车）。- \0 v+ P4 H$ N+ a
2月28日（周六）2 x8 G2 ~9 O6 G* q" Y6 B5 f
全天看房。
( _0 C! S9 S, s6 T0 w) Q5月9日（周六）
* @0 |: M: v# t) R已连续看房10个周末，阅尽魔都普陀区楼盘样板房！！！9 J: d( r, g2 R6 ^1 c4 y
5月10日（周日）
+ @& l8 G4 B* @4 M7 o10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。（购房后返还，不购者退回）。' R7 U0 E# V- C7 m
14.00pm 中行按揭（希望以后余额宝也能做住房按揭！）
5 U) ^* b, G8 b. d5 @3 }+ Y5月31日（周日）$ W4 F7 q$ f- N4 @" _
10.00am 付房款189.98万元。1 U. t8 b$ s2 I: H9 X9 F8 }5 P
9月2日（周三）
3 P" ?: ~+ L6 f# p+ @' ?' D/ m T11.00am 旺旺告知：你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日（周六）交房。
2 b9 _0 B5 a) @' g- t/ C% d- s11.15am 淘宝上找验房师。
4 B% \% T0 J7 i4 @9月12日（周六）) z1 A. f+ p! S
全天与验房师一起验房。9 `% g# _/ N. p3 }
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。) P! W! ^& U6 I" C8 M1 u
10月1日（周四）' u$ c& w+ g1 X5 Z- d' s
正式入住新家。
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五、无责任漫谈影响
+ g6 b! p1 ?9 ^( \0 l如果以上能实现，有什么影响呢？以下是无责任漫谈：
/ o6 B( A# E1 n& c4 O1、楼盘网上透明竞争，房价波动加剧，房企之间竞争更趋白热化；* a; o, ~1 r5 i4 v5 [
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击，销售代理公司作为一个行业可能会消失（如果世联行有融资融券该多好啊）；# Q8 m+ w( }8 @' m/ V
3、独立验房师会形成一个行业，大量的房企员工将会转入这一行业；6 ?2 T4 U' _; P
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步；3 X$ N0 @ H- `* \3 @& s
5、互联网大鳄（Cyberdyne Systems？）将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。1 p, M/ j" V4 s+ F/ ^ o
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完毕，欢迎拍砖。! r4 \8 ]1 T& i/ d/ {. ]4 D
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雷达卡
发表于 2014-2-25 19:15:38
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