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[经济] 万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?

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楼主
发表于 2014-2-25 19:15:38 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?" z; y, {! r- N
—进击的巨人4 `& q- `) o( }; E8 W# s8 L

$ j% y4 I* g! D2 y3 }0 b) u' N+ R+ R/ v! S9 l
一、背景新闻3 K) ?3 }4 h4 n" O) d' w
1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。# p/ H% @- R0 `1 W& j+ R6 L( Y& L
链接:
3 {4 H" C  z$ ]8 e) h$ V) T1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/. g0 `7 a! J4 D  Q
2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
8 m- p7 \1 ^( w* Ahttp://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html+ I* K4 Z$ @) B& z* }

1 Y2 @) [, T! K, Y2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。5 w6 {1 l/ P! I8 T! F. |) j  S
链接:
# |% U) ]' v3 h7 e! K+ e1 u马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!
6 Y/ m% B; h5 Ehttp://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
( G0 d% h. F3 Z8 a) c# l) y/ e( K% N
+ D' h$ I$ a- |. ]5 Z- k! N1 V4 G3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。- G; F4 l* ~) `% G6 u# W" L, S
链接:
4 D; Y7 V+ t8 _& I  _: b* l1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型! m( I* n5 r& ~
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
! E& B! ^* G- w% ?  S) x* g2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
) [' Y% r+ {7 g% ], l3 phttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
  i7 I$ `0 v8 x5 ]" z
$ v+ P$ a) c% N" j% n) {8 S二、万科想干什么?
1 w. g- r: X. y5 U* z9 D/ t一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
, F1 m; ]4 V, b; ]# J万科的冲动:
1 ~7 Q+ j; f% T5 j7 g1、打破自身利润率的提升瓶颈。) @' b+ H; ~6 ~
根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。
) \( b$ v, {- P0 c2、房企下一批能网什么鱼?
9 j' P& D1 {4 X1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。
# J( e! f- U* g( Y8 j9 A3 T+ H; Z其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。
1 x* ^( Q# w% J$ B" @3 A# @# c& ]万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?
4 h6 u$ B# o- W: K# r$ `3、应对互联网搅局者。
; Y9 L6 g8 @2 }' z; j6 n" C即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。
; ^5 R* K' l, J$ e% m; f3 `互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。) R- J1 m+ B3 x/ v' O4 A
万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?4 Z/ f9 G) j% G* s5 O
  j( v! M3 j5 g
“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)6 j+ `# T; @+ i6 w+ ?

2 H* J# Z; H9 V% d, E* Z三、万科想怎么干?
9 x9 D6 i( U$ F- a万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。. I  X8 m( p! b0 J  k, U$ [8 w
1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。' A. {  I; j) a
2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:7 S2 I/ e/ R! e& m+ {7 m' `
1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;7 H  F! @5 k+ L1 o. U; n! J/ ]4 P2 F3 I* ~
2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。  {! X" C) [) n' _
3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。4 a) ~- I2 T8 P3 U; Q
7 n- a1 f  W+ ?5 M) F
四、一个潮人未来可能的购房模式5 {1 A! `8 d& N/ F, F
2015年0 J1 ^1 |# ?3 ~. R! j! S# _
2月25日(周三)% ?+ j& F- |/ N3 h$ R
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;
5 F/ r7 y# a) p: j( I21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);. _1 S7 r: I0 W$ ?# l+ V
21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;
6 Z. O/ l7 p8 u21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;
. v+ u& _$ V) A( r# Y22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。8 O" c; s6 i! i) Q) W! v" ]
2月28日(周六)
* n( v. J9 b. ^8 ~. |全天看房。
5 \  Y- ^2 o% _% w7 k5月9日(周六)! M5 N* `3 r( A" s# e9 f6 J* G+ |
已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!
& G. F2 L- {; a" \5月10日(周日)
* _- W1 W1 W7 L: p10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。
; g- ?% O8 {2 X. ~, |- o14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)
2 V% D7 Z) D# p4 R7 J! ~1 Q; O5月31日(周日)
! @, D" G/ {& Z8 c, I% b10.00am 付房款189.98万元。1 f( {2 v& l7 z
9月2日(周三)
; y+ X/ z  g: x0 j$ a7 D11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。3 [5 u7 s8 x. t8 l8 F4 Z
11.15am 淘宝上找验房师。5 i" h. l8 A2 O% z* y; v, g
9月12日(周六)
& f/ c/ j6 v; E7 J全天与验房师一起验房。
5 h5 t0 [9 T" L" ^其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。- b( d( T; _, G% @6 _3 @
10月1日(周四)
0 {$ h' R/ [, Z  k; H/ M正式入住新家。' k; Q$ e, k+ k; O
$ \! }; t) K) ]
五、无责任漫谈影响% G; k9 i" l; g( d0 B1 `2 u
如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:/ @3 C6 ]& K7 g* [
1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;
) z9 S$ u+ c. N2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);
( z; n# I5 q: I, R/ p4 Z" f3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;
! T5 q3 e8 r# m5 w' p5 V4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;
5 a1 t1 _; M3 s+ m5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
" M% V& Y9 u) `8 N  w, j' i! c( [& _/ e1 t9 d& D4 i% C6 e
完毕,欢迎拍砖。2 O. s* e0 R0 D$ N, T/ r
  • TA的每日心情
    开心
    2018-9-20 11:05
  • 签到天数: 60 天

    [LV.6]出窍

    沙发
    发表于 2014-2-26 08:33:03 | 只看该作者
    能真这样很好啊
  • TA的每日心情
    开心
    2019-4-30 12:43
  • 签到天数: 737 天

    [LV.9]渡劫

    板凳
    发表于 2014-2-26 10:58:00 | 只看该作者
    互联网通吃?好像挺有难度的

    该用户从未签到

    地板
     楼主| 发表于 2014-2-26 13:32:57 | 只看该作者
    skygrass 发表于 2014-2-26 10:58 * P, ?$ X& Y/ m) m' F
    互联网通吃?好像挺有难度的
    ) T3 O0 ~' @  `: g3 M8 q1 H) Q
    现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
    " ~, m+ i- Y# d2 ~就像以前的电气化改造一样,互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。

    该用户从未签到

    5#
    发表于 2014-2-26 15:20:00 | 只看该作者
    本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑 + ]* q7 I2 T" b5 D4 o  W% A
    " c* L% p  Z7 ?/ L0 ?, \
    网上卖房子最后也得看累积客户,然后才好定价格,万科的房子好卖,和其他房企没啥竞争。
    4 d, c/ Q& W, e8 p0 D* d; w即使网上卖房,策划也许还是代理。
    4 P2 [8 J: k8 b7 R% x: [+ L验房师没有用的,装修房子质量只能呵呵。  b% ?) b# T) n  Q7 v0 h
    物业目前看连物流有问题。4 k" w  u' ~; ]: g* @
    不是有了网络平台就可以的,最后还要落实到人。! E8 h, K3 j2 _* V; [, K
  • TA的每日心情
    无聊
    2016-3-30 10:54
  • 签到天数: 2 天

    [LV.1]炼气

    6#
    发表于 2014-2-26 16:06:26 | 只看该作者
    不太可能吧,lz提供的链接有点老,有的都是11年的了
    3 h; N6 z; Q2 k: Q- c& a; k8 A9 z
    ' Z6 F3 |4 Z8 D& A, }, D所谓互联网,就是让屌丝看来免费使用的机会,之后养成习惯后赚取他们的钱。
    2 W" n' Q1 _; R8 m5 w这在房产上不太可能实现
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-6 00:24
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]炼气

    7#
    发表于 2014-2-26 16:39:46 | 只看该作者
    互联网就是渠道, 没那么神.
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-28 12:53
  • 签到天数: 46 天

    [LV.5]元婴

    8#
    发表于 2014-2-26 21:34:20 | 只看该作者
    营销可以,卖房太难了

    该用户从未签到

    9#
    发表于 2014-3-30 08:31:26 | 只看该作者
    售楼中心和互联网售房比,真没多少优势8 c* O1 i2 O2 O! [0 U4 g
    互联网还省了给售楼员的提成,可以直接用户降低房价上。
    . ]! L7 M1 h& V1 l' R因为国内03年至今都是买方市场,实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业

    该用户从未签到

    10#
    发表于 2014-3-30 11:11:38 | 只看该作者
    呵呵,虽然卖房的利润非常高,电子化售卖是可以降低成本,但这仍然是一锤子买卖。
    ! [+ {% b: ^1 z4 K& H" P3 L! a9 D: _4 `) T- K; \
    真正的变化是做后售后服务,把钱赚成长流水。万科推出的生活APP,关注下,呵呵。
    ( J' l0 c' B( e0 m
    4 J$ M# t8 h3 l; _) K7 e0 ~- ?互联网会是基础服务,但怎么玩得看你会不会。

    该用户从未签到

    11#
    发表于 2014-4-1 10:39:53 | 只看该作者
    这样的话淘宝发了

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