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万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
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+ z! h- ^3 X2 k4 R- r6 \一、背景新闻# g: e! t( p3 h0 ]: N) V
1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。" d: f; H9 o z2 D* t, Z
链接:9 { V1 R. j2 v- g% m5 i
1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
3 x q. J, L2 k% J/ Y( _2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
+ ^* n% X0 W% Uhttp://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
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! z! }9 ~: }: S, y! T' O. V2 Z5 p2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。6 p4 Z7 f2 i7 V8 ]: M# y
链接:, A* M: M0 _" f- l
马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!( z% Y9 {4 E( ~$ L9 W
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
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3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。
j/ B, X" w3 s% T6 p' b, M# x3 G链接:, d" F$ b2 b" r. g3 K; L; L
1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型 u6 w3 {# y! R5 f5 ?
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
* @1 T% J) e4 ?5 P2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
* d/ J) R5 V# p6 ]http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
4 }9 E6 S5 h8 |; _. \) e7 G. b9 i3 Z3 }# p1 I% |% V1 {
二、万科想干什么?
5 C5 {2 Q9 k9 L% u% i1 s一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
+ u/ U% [* a$ I& I: c- ]/ [万科的冲动:4 F6 }7 g" Q. d8 |! q( L' L/ E- c
1、打破自身利润率的提升瓶颈。
$ m+ v6 X# ~; x0 \0 r根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。7 { y! D1 B5 X1 \5 w; Z
2、房企下一批能网什么鱼?
) m, h" F# h3 `1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。- A# i1 ~4 g# b% J; }
其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。. [& y* b8 R- m4 I8 V
万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?/ o$ Y) Z) [8 J8 m+ @ x9 v
3、应对互联网搅局者。$ c6 G- n8 I9 D3 V
即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。
7 P1 D; _: y p) r) |# p7 y互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。% j" A* g4 k) ~: _$ E$ y o
万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?
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“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬) ^: T3 ` A7 f H" b- I5 h* {$ ^
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三、万科想怎么干?: A6 `# z/ B. U* P y+ B
万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。
: n5 {: g9 t3 \/ X1 X) N: E1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。
; i. H f0 D; ^7 w2 p2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:
. p. l( E% O! D, V0 I: C' W# m1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
$ j. |) l1 U+ Q( d5 H2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。
5 ~& F" N1 N# |) ?4 W% f: {/ M1 Y; e3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。# a% Q7 U/ x+ @7 k$ Q* g! j8 B
( e0 H# b& T5 ~5 ?3 U四、一个潮人未来可能的购房模式: J. Q. n- h9 Y+ j+ n8 h: ?, g
2015年
+ \. }1 @( h$ e# t: h2月25日(周三)! l+ O8 o3 o! F' U9 V
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;
8 R2 [! Q1 a/ r5 y21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);0 S/ @. o+ m2 g0 m2 p. Q
21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;
) k9 y; o$ e# o$ w! T* @21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;
3 M |) L' e6 O- Y! o22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。. M& `; d1 b2 R5 X$ o' W& d7 @! v3 F
2月28日(周六)9 ]+ h, R1 M1 ]$ v' F1 X
全天看房。
& y! X1 x3 E/ V* g/ z6 F5月9日(周六)
4 t G/ G! }) [8 U! {已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!
9 d l6 [( @1 k% P5月10日(周日)$ f; }! o9 d4 N) K/ j. }
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。4 `4 Q8 R: O! q- `9 }6 K" H" x
14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)1 C' K3 H6 c4 M2 [. K
5月31日(周日)
; \# ]1 Z7 E9 j# Z: h10.00am 付房款189.98万元。- V& f& G; s/ T# c1 _: D
9月2日(周三)
5 Q- U& t: D" Z11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。; ~5 }- o8 E. A, n0 j* s
11.15am 淘宝上找验房师。
7 n; d& s! g) D' U& c( K. J9月12日(周六)$ D: l: x7 M4 F, A! t2 L4 }
全天与验房师一起验房。
2 G1 K. ?7 g X) |# ]4 q其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。# i4 H5 [- R+ g
10月1日(周四)7 |, R4 a0 \8 b& J
正式入住新家。
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1 L2 i5 |6 Q6 g* J( k; t五、无责任漫谈影响' D$ S" q3 S* k
如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:
1 q1 g) k& F3 G" N' o6 e; E8 R$ V1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;2 N' A+ A$ f T% J+ I1 V2 ?
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);3 H D7 x/ q/ t+ c1 k
3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;& |4 I/ \. C) X; {$ a2 V7 r5 s/ V
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;1 h, j. Q! {$ w' @: K k
5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
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+ X0 i6 F- o0 y3 w- i! d3 |完毕,欢迎拍砖。* a5 ?) @( C# r& s: o. N# s6 s
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