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万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?( w8 W0 H: ^+ n# A: c" I8 I
—进击的巨人
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7 ~) Y9 P4 X6 t, U3 w7 j9 ^一、背景新闻
; J6 n. {- c7 a3 f* N) x1 E9 S9 G1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。
3 A+ |6 }7 W$ ~$ U. E链接:( w* J4 t7 `! j$ Y) E
1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
3 b4 ]) K }4 }% H. O- h8 J2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
+ i5 Z, p3 L7 z6 E% r/ Fhttp://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
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) m4 _0 Y6 U5 w; H5 A! i2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。
* `! h. P o f; ~1 x$ y链接:
2 p% ~" i) p/ y7 E5 F+ p0 Y马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!
+ I. E' q3 @8 @- bhttp://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
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$ C" K5 }+ Y1 _3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。7 ?9 N) K7 M7 Z$ J
链接:( a3 H) E4 T- m7 B& x
1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型4 i/ m) ~# L( a8 |1 w
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html! h& \; p( A5 n+ {1 Y6 S: {* Q' C
2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
8 [) [/ m5 o/ g U& U" D# {* thttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
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二、万科想干什么?6 z) U7 ]" d( F! Q& I4 _
一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
( h: W& O8 X4 M& k万科的冲动:
7 I8 |% H! r, m( |- L/ }1、打破自身利润率的提升瓶颈。
7 Z* d9 O: z% s1 m7 w根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。
' J2 S3 I5 k; I/ B& P# H; {2、房企下一批能网什么鱼?" t' n4 u. M0 a2 b0 w" R6 l
1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。) X7 k' U+ [5 x, r; W: L% Q B
其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。) v E$ |$ I# O' Z! P0 x i
万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?5 p! _; u; H5 ^ ?8 U4 I
3、应对互联网搅局者。' e/ _7 e; n9 z. n" w+ P8 j/ e; e
即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。
7 c/ ], _7 f" ^) @4 T" x" r互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。
/ D- ?( t0 ^' Q( x4 t( R万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?
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1 o6 D, V7 T; I# m“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)
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8 g9 [- d* A# D3 |& c三、万科想怎么干?9 r. k+ r% m+ o' ^( @/ L5 Q& _ p
万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。
9 @3 \9 C8 r5 k3 U+ n1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。( x4 \9 {3 i% J/ [2 x4 V
2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:
7 x( H6 }6 t9 K; T0 y# g- O' t1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
Y5 `$ }* b# C+ \0 l2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。7 r- y# Z$ Z! c6 ^
3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。) p4 b! `* u9 \% {7 ]! r
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四、一个潮人未来可能的购房模式1 G( n O0 ]" F+ X" `+ W: L V
2015年
- D: r* A, g7 y1 ~" O2月25日(周三)5 d9 M- H8 |8 m7 e- t
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;% u* d0 g, j) `' O2 r8 P% c1 s- A
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样); d* j7 K" I, c7 W& O9 M
21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;8 `" P0 u9 ^1 x& \6 @( F
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;& N; t% G2 t0 B7 e
22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。% _) m9 u i' |& R0 \" R
2月28日(周六)6 a' s! [8 h, R0 }( D- r
全天看房。
+ x' @% t' G# g5月9日(周六)
3 s4 a) ?5 c4 [5 F1 W已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!7 `( W3 F! {1 A+ P
5月10日(周日)
4 A" J& @3 J% O X$ Q10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。( c8 m' |# E' k9 k" u
14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)' U/ R; [; m7 J
5月31日(周日)* u: v& J( M: P' @
10.00am 付房款189.98万元。
: b5 c! P6 K6 F9 p9 f9月2日(周三), n( L* t/ ~ I y' p% E
11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。1 n: U7 d! Z3 F
11.15am 淘宝上找验房师。' L2 U' \6 N6 ~" ~9 Y* H
9月12日(周六)
/ I. k7 a: L1 B# b" ^全天与验房师一起验房。/ m; V, Q. v' D) ^' _
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。3 j9 X3 X1 N% o
10月1日(周四)8 l# u+ I+ r/ [$ E
正式入住新家。3 C# b( u# M' {- Z
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五、无责任漫谈影响
7 P* {" s; @' x6 X1 N如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:
0 g: ^. @* E& E9 p, s V4 s4 \1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;$ N; V1 d' `& P) }$ Y; H
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);7 t+ [4 j8 {. @( i! v* O2 Q! H
3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;, V: R$ X+ `5 J: G8 x1 K
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;1 C1 p) R( l& E/ y
5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。& n( M: U7 O7 s1 C9 c% q6 o
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完毕,欢迎拍砖。8 e! W* t W4 I! z6 u
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