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[经济] 万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?

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楼主
发表于 2014-2-25 19:15:38 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
3 b7 b4 j# K: u: C; n—进击的巨人
& @) `- @4 ~& S! Q! z6 Y3 A7 s  t0 R/ U
3 m) w1 ^' r! J( P
一、背景新闻
# `8 {7 e* V, |/ N1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。
. _0 M: t" m5 V- Q7 v链接:
! T+ m3 l7 J7 ?1 @1 Y- b1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
1 H0 r% `/ p" |5 _9 ~' D; }3 r0 Q2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
+ `) L( X% j* Ahttp://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
; l. g# ]. q8 s) D! G  L1 L" s* T0 h) E9 t+ z. g
2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。
5 M6 H1 f% m: V1 M) m2 i8 w1 i链接:* |# [0 T" X+ h+ l# W9 i& i' Q9 x
马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!8 e, [5 }. Z! Z' C9 z, a
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml* ~3 S( Z3 }& m) Y8 A

+ b3 X( {4 {* Y% H! Q3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。2 E: s' J6 M3 d5 i1 I+ @
链接:
( C# i9 M0 u2 w4 V1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型( ?4 I8 S( A: |, C( ]/ ~# V: }
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
( i2 g6 m& [' R5 n+ T  Y2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
) \4 r8 T; e( v% Phttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
4 O$ b# H/ H/ b# E6 B( @7 H
" o9 Q5 v( R$ t- {二、万科想干什么?! o) `- D. j" V' c. @5 P1 o' l1 t
一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
6 ?! @/ M- Q6 @9 n万科的冲动:
# k4 D9 J# u# s3 i9 S( R1、打破自身利润率的提升瓶颈。  a" `2 W5 X8 Z( o$ P9 f
根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。) d! ~8 O$ B' v) W  Y
2、房企下一批能网什么鱼?6 K. y& k% N) i
1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。
; S( U1 A5 \& \, ]0 _: @其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。$ a4 D% L( O9 k2 ]& X; Y7 Y
万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?" Z$ Z- K' @, R0 s5 ]8 y* {
3、应对互联网搅局者。
; N% s7 Z8 x4 h) X* f: y即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。
- y/ u- ^. A) s* f# p' X" h互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。
- w8 S2 l* R4 U: F+ y万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?9 X6 M( c& G! z& g& U2 |
6 g2 U+ C6 X% h2 m
“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)4 i% F+ f8 j7 |! R! B7 e+ A: N

$ }9 I- U' Z7 }" t  h" s, L三、万科想怎么干?
1 P% Y/ V, l8 E7 p7 A* a: E万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。
" o" ?% ]% T; T  }1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。0 ]- i5 V1 q' r5 v; R3 _( r
2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:
' t3 `! q7 v6 k4 r" F1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
8 F& H/ \- n3 k3 k3 e2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。- b- K" H9 H! k' {# y/ h8 i* L
3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
6 B7 x0 @+ t+ `9 S# l# j4 G, o4 X7 d4 {
四、一个潮人未来可能的购房模式
- N- G$ T6 S3 g% g6 ?* @4 ~2015年. r+ F8 L' I! n! D
2月25日(周三)
0 C( \/ u5 K- W% s- k) s19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;
" Q( N# S3 i/ r+ Y7 c21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);
1 A% B7 I. u" ]( j0 S( ~, y21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;9 e6 G3 q$ H0 X; a5 r
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;
' I2 K- _' s3 k) w22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。
6 W* t8 h7 f  }9 T8 C% }3 p/ x7 ]. j2月28日(周六). h8 g# n3 Z6 q1 X+ q& ^
全天看房。
& M/ S# O4 r! u4 }+ T% P0 o5月9日(周六)
- k2 Z: B, e  v+ ~( N# {已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!
+ r- P; m, X+ g# o# H% I/ L5月10日(周日): @8 L. }& y) w6 Q3 e
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。
1 h# F% j# ^' E5 j: `14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)6 w& x, S- M/ c. G9 V
5月31日(周日)
. Q$ W3 N8 q5 w. Q* D, i10.00am 付房款189.98万元。
8 ~5 X2 t" i1 {5 X  c8 W9月2日(周三)
1 p! Y( F# ?2 ^; K% E# ~: K11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。
" s2 U9 l, P9 o0 x11.15am 淘宝上找验房师。0 y* Z7 p; q, c. U8 B
9月12日(周六), m- m: r) R" K5 j$ }
全天与验房师一起验房。& T4 M- P- K* }5 m( Q6 A/ B
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
! q8 _! L! p: M" C4 d3 h* q, {10月1日(周四)' }8 S  D" T5 ~$ J$ Y0 D" J
正式入住新家。2 Q4 W! k% ~0 C% R. U2 ]8 U

% N+ K) ~8 @8 W0 E7 `! l0 }五、无责任漫谈影响
& E  n' T9 v/ s如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:% a2 L: @/ b+ R: A. C
1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;) N2 F1 T2 |' u& @6 E: [
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);
4 W6 f$ h0 z2 N" r. S7 t$ m3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;: T$ B, s- J; h/ F0 I# m$ D
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;
0 g1 Q3 |2 k7 R# B+ S, Z- K5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
/ v2 g( E% m, b$ i
8 ~) ~3 l( i: d  w7 x( f完毕,欢迎拍砖。
& D  V! }* x5 m( f
  • TA的每日心情
    开心
    2018-9-20 11:05
  • 签到天数: 60 天

    [LV.6]出窍

    沙发
    发表于 2014-2-26 08:33:03 | 只看该作者
    能真这样很好啊
  • TA的每日心情
    开心
    2019-4-30 12:43
  • 签到天数: 737 天

    [LV.9]渡劫

    板凳
    发表于 2014-2-26 10:58:00 | 只看该作者
    互联网通吃?好像挺有难度的

    该用户从未签到

    地板
     楼主| 发表于 2014-2-26 13:32:57 | 只看该作者
    skygrass 发表于 2014-2-26 10:58
    : y' o" `3 b* k3 g互联网通吃?好像挺有难度的

    ! ]5 O. r. K: E( f$ i; Q$ n现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。! @, R! g6 \/ |
    就像以前的电气化改造一样,互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。

    该用户从未签到

    5#
    发表于 2014-2-26 15:20:00 | 只看该作者
    本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑
    5 ]0 y; x3 L1 S" E% Q
    % E" k$ I3 I, y) o. f' h网上卖房子最后也得看累积客户,然后才好定价格,万科的房子好卖,和其他房企没啥竞争。* r% C8 l9 y$ @0 A4 c2 `
    即使网上卖房,策划也许还是代理。2 Q: _$ |& X6 f  y! y9 }
    验房师没有用的,装修房子质量只能呵呵。
    ! a. Q" d* M0 a" h4 Y, Y' Y; Y" ~物业目前看连物流有问题。
    0 O6 \4 N1 ?* ]' w$ ~& z( f- U8 A不是有了网络平台就可以的,最后还要落实到人。
    ( ^7 Y* w/ Z- B# l* E# D' n3 v
  • TA的每日心情
    无聊
    2016-3-30 10:54
  • 签到天数: 2 天

    [LV.1]炼气

    6#
    发表于 2014-2-26 16:06:26 | 只看该作者
    不太可能吧,lz提供的链接有点老,有的都是11年的了
    - y9 ?/ `" Q4 ]- ^0 Q6 r- n3 u2 x! P8 \
    所谓互联网,就是让屌丝看来免费使用的机会,之后养成习惯后赚取他们的钱。
    ' m8 B# z$ @" e: v# b& m这在房产上不太可能实现
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-6 00:24
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]炼气

    7#
    发表于 2014-2-26 16:39:46 | 只看该作者
    互联网就是渠道, 没那么神.
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-28 12:53
  • 签到天数: 46 天

    [LV.5]元婴

    8#
    发表于 2014-2-26 21:34:20 | 只看该作者
    营销可以,卖房太难了

    该用户从未签到

    9#
    发表于 2014-3-30 08:31:26 | 只看该作者
    售楼中心和互联网售房比,真没多少优势
    8 q7 ?8 f$ f% ~7 G互联网还省了给售楼员的提成,可以直接用户降低房价上。
    5 P5 I# j& j' _) [% M因为国内03年至今都是买方市场,实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业

    该用户从未签到

    10#
    发表于 2014-3-30 11:11:38 | 只看该作者
    呵呵,虽然卖房的利润非常高,电子化售卖是可以降低成本,但这仍然是一锤子买卖。
    9 s6 {7 a9 C5 M, G1 a4 l) @' _
    / h! f: M9 q) e$ S) b) Z真正的变化是做后售后服务,把钱赚成长流水。万科推出的生活APP,关注下,呵呵。- l% W' u4 m# j, P+ T: U2 c

    5 |* i# t( j/ E互联网会是基础服务,但怎么玩得看你会不会。

    该用户从未签到

    11#
    发表于 2014-4-1 10:39:53 | 只看该作者
    这样的话淘宝发了

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