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万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?; \) ?3 c/ n6 c+ b0 C7 y1 F
—进击的巨人 }. o+ {5 ~3 p% s' G
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( ` ]- k+ H' Y5 h' O一、背景新闻+ @$ b8 S [% H& V* |+ u
1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。* T, {, x* R5 X6 n6 @! _9 a
链接:
+ ]: S3 l& ?8 B" {1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
- s. X$ X- W. e# n2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
: n. F6 z# t3 d$ shttp://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
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4 ^- A; @2 V9 o1 A5 ^2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。
' v0 r; \% W3 G( }+ R: d" M链接:) W r7 [5 Z4 X! a0 r. c* g# y
马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!, c# a0 o' s3 Z8 `7 i8 j( k/ V
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
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3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。3 T) w. B! _% O7 f+ _! Q" Y' n
链接:
: T4 C W6 }5 r1 Z' a/ ]1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
$ K3 _: z! ]: Y- g# {. Phttp://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html+ x/ }5 |0 j2 s+ `/ Q! h
2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
( S: N. G. m8 t K% S3 ^3 O, ahttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml9 U0 k' v. A- j' L6 {# @
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二、万科想干什么?4 G3 o1 b" C8 n) c* F
一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?( X% T: t) z( O4 Y) _7 K" i; H
万科的冲动:, ^2 @& t& s" L! q
1、打破自身利润率的提升瓶颈。( Z, Y1 [0 R( a+ F
根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。
5 M7 }% F Z& s. ~" i2、房企下一批能网什么鱼?7 W# h3 V W$ w1 n- A
1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。, d% M n( C/ g: V. V' @& G* h/ e! o
其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。- f& W! y I, P2 j8 ?9 X' z9 V
万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?9 {8 o( A; ~& z( m1 o9 E" O% X
3、应对互联网搅局者。4 |% R4 Q1 |$ O4 K) H/ o- d/ E
即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。
& n6 W: M: |1 Z& b9 x' P9 V5 Z互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。
6 t- v6 H7 G6 b2 s4 w) f0 V万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?
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" @1 O" r7 M/ Q Y“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)% d- u D1 Y, G! V! J/ o7 K
0 q, e7 E4 ]" h( H. @' G三、万科想怎么干?
) I, _3 |. D: O1 S7 c- p万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。8 E7 c& W+ i0 R0 a# e: W% s, l' _4 b
1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。+ H8 y# F% ~5 e+ m1 f
2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:
' C. v9 j2 j6 H' v1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
/ t" ]% [) b9 W2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。# m/ [4 W9 I& S. k2 j Y; {/ `& X
3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
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四、一个潮人未来可能的购房模式
4 r4 [: ]5 q+ _; ]" ]2015年$ I' ?. [+ y( ~4 k! C3 M: t
2月25日(周三) a/ V5 U- [% X7 B5 h( T
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;0 F7 Q' t0 Y% _$ i
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);. b+ ?9 S J& H2 b; ~% ^$ H
21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;# @% p/ r N8 ]" g' Y
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;
3 ]4 w1 D- O z4 D# J22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。/ T- ?& C7 o; [" E+ N7 H! G- |0 o8 j
2月28日(周六)
. V; j# o I+ D全天看房。! N% Y/ W) g! w8 `3 n; v
5月9日(周六)
* d. w H0 J" w$ d已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!
2 p# {# j0 s0 l( L5月10日(周日)
/ z1 e. n0 t* g/ j# R10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。
; K$ X" N8 s9 s' ~& l* T14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!), \3 M% c3 N8 V1 S* X* H) k
5月31日(周日)
4 V I9 Q7 N4 f: S$ e1 p6 w10.00am 付房款189.98万元。
$ R- D2 M# c, j. X9月2日(周三)
- H: P6 J& J$ g4 A: C11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。
1 V# N: V1 V6 M% V: Z$ G( i11.15am 淘宝上找验房师。
& c2 p9 h& I" b& y9月12日(周六)
2 O- p" f* F1 F& v5 e1 X全天与验房师一起验房。
8 f: \ G9 l" j1 f# u其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。& I, {) u+ ]" j: v4 K% E
10月1日(周四)5 T1 Y9 f; o2 K1 g; M6 R9 C$ X
正式入住新家。. S( Z) ~, P, o- Q8 H* O
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五、无责任漫谈影响5 C0 k& D, [+ B' ~ t8 G
如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:
) a6 C7 Q a0 h+ s, k/ ]2 a1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;
3 p: t: N$ F. K) {4 P) u2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);, y! |: l7 p$ V8 x: U+ V2 h
3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;
( v- S/ o: M% T8 P1 ~4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;
/ |. N% ?: u0 C0 C5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
- m7 A$ S+ X; C. F3 S5 t. S( U! C! W. Q" x2 v+ { {1 Q6 k
完毕,欢迎拍砖。
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