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[经济] 老破小怎么办

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 楼主| 发表于 2026-3-16 00:17:33 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
本帖最后由 晨枫 于 2026-3-15 13:25 编辑 ( R/ E/ p9 D+ b7 q4 H* A' v" v  |
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按照坊传的自然资源部38号文,各方对“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展,原则上不用于经营性房地产开发”的表述都在解读,也都在分析对未来楼市的影响。一般认为,这是只未来楼市建设主要来自存量建设用地,如旧城改造、低效用地再开发,以及规划确定的城镇建设用地范围内通过招拍挂出让的土地。这些土地本身已是建设用地,不属于新增建设用地范畴。即便现在存在通过新增建设用地(农转非)来实现供地,其比例也极小。
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这意味着远郊新建小区、新城将不再是主流。
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旧城改造是冰火两重天的事。一方面,动迁成本很高;另一方面,地段好、交通方便、设施齐全,就是考虑孩子上学,一般也有就近的优质学区资源,毕竟名校大多是有点年头的。
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问题是,这样的改造房的售价低不了。动迁成本肯定要打进去,地段溢价更是少不了。没人义务劳动。所以也注定这些不可能是廉租房、公益房,市场有限。都说“有钱人多”,那都是在看别人。只有都觉得自己有钱,那才是有钱人多。现在肯定不是这样,都在叫唤日子艰难呢。
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所以大量老破小会长期留存,即使政府批转作为旧城改造用地,真的启动还会遥远。/ J6 B5 \' C% i
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这对“控增量、去存量”有好处。但老破小干什么用的问题依然存在。
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' C: r- p9 E5 b" d- `9 Q老破小不是不能住,问题是严重落后于现代生活的要求。真老破小可能煤卫都不全,这样的现在不多了。但卫浴、洗衣机常常还是问题,冰箱更是只能放在餐厅或者起居室里,厨房里是没有地方的。电梯的问题在解决中,很多筒子楼开始加装了,但取决于房主意见是不是一致、费用是否分摊得下去。  m8 c6 w. Y0 t2 a; V
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现在老破小的新住户以民工、家政、学生、新市民、小夫妻为主。随着老城区老年化的加深和老一代的搬走(去养老院等)、离去,还有民工、家政的需求会降低,这一类的住户会减少。学生会是长需,新市民、小夫妻也是,但都是短期就要轮替的,老破小只是过渡。最终老破小需要长期稳定的出路,否则会不断凋零。) o+ S! h  ]* d7 S* D

3 K9 b" L2 b: ]凋零是缓慢的,带动的是周边的商服设施。凋零降低了动迁的成本,但压低的周边商服也使得改造的吸引力下降。这事没有两全。
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% |5 K! k* k. u- a6 m改变用途或许才是有意义、可持续的出路。
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1 O3 T6 f0 T9 `3 ~: X# {* f比照欧美的先例,老房子改做某种商服是一个出路。比如说,一座老豪宅,地处当年的市中心,现在太噪杂,改做律师事务所,既有服务客户的便利和显眼的位置,又解决了老房子没人住的问题。
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中国这样的“废弃豪宅”不是问题,但老城区的老破小不少。改做律所、诊所、美容、理发、直销等等,是可行的。很多不需要多大的面积和特别设施,一家一户的空间里就能单枪匹马开起来,服务周边的熟客。在“像家”的环境里,但不是自家,其实不错。真的自己家里腾出来营业面积,大部分没有这个空间,老破小里更加不可能,但那里才是客源所在。; r) q. v! W+ X9 `" L

6 _$ a6 g( |: W8 E: _) x' `8 D而且现在服务业的门类大大扩展了。比如说,“AI代装/代卸/代训”就是,更加广义的居民IT服务也是。现在很多人家里都有电脑、平板、网线、网关等等,除了问题要么找熟人,要么去小铺,需求还是不少的。
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老人家对智能新玩意又怕又离不开,小一辈也需要老人“连在网上”,但自己管不过来,有这样的社区商服挺重要的。7 g( N$ O( i3 K3 [  m( V! j( V5 J0 l
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实际上,这也与消费转型相关。+ _8 L* Y: B- n' i& a

! E- b4 w8 L8 J7 g( D4 {& e现在说起来消费不振,都想到吃喝、购物。实际上,不管兜里有没有钱,现在老百姓的吃喝、购物大体不影响,该吃吃,该买买。兴之所至的少一点,但那些本来不是稳定的消费。  ], T7 }8 a% `! \  U/ e& H
+ Z" Z& q8 ~% T
这样的“初级消费”也与人口和老龄化有关。人口少了,老人吃不动了,这样的消费必然减少,至少增加不动了。从这一点来说,即使今天政府大撒钱,也未必能拉动起来多少,至少是不可能稳定拉动。还真能一天吃八顿大餐啊!
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& R5 W* N1 Q2 E& G但服务型消费才是消费的大头。美国GDP里,消费和服务占近70%,更精确一点是68-69%。这些都是个人消费(household consumption),加上政府开支和公司之间的商务往来服务开支,就是81.6%了。
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! `% y& B6 x5 T# ]' ?个人消费包括购物、食品、住房、医卫、律政等,其中服务占47%。9 [8 y! v& ]% ~4 ^+ r% e6 x6 x/ Y
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个人消费占比一直在增长中,但在60年代已经达到64%了。. Y4 a8 m4 M5 R

, Y1 a* n9 N  Q6 _  b$ t/ y但是,美国2024年(最近的数据)零售总额为7.26万亿美元,当年GDP为29.18万亿美元。也就是说,零售占GDP的25%。与服务的47%相加,超过了67%,这是计算口径的误差。重要的是,零售只略高于服务的一半。8 r' @" ~" y3 B4 O  H9 {5 m

8 ~  k9 y$ l5 e" t8 f相比之下,2023年中国总消费(包括个人和政府开支)占GDP约56.8%,其中个人消费约占39-40%,政府约16.6%(略高于美国的13.4%),2025年零售总额50.12万亿人民币(约合7.15万亿美元)。有意思的是,中国电商占零售总额约26%,美国只有18%。) n& B6 P; q6 u8 r) D6 i  M4 ]" s. U
0 ~7 g* C. ?) @+ H: [2 S
缺乏同一年份的数据,只能忽略年份差别,反正近年来消费增长乏力是共识,占比和构成应该没有多大变化。倒过来推算,2025年中国GDP为140.19万亿人民币,零售占比35.7%。延用2023年个人消费占比39-40%,服务占比只有区区5-6%。与美国相比,这是不可思议之低。而零售消费,实际上中美在总值上相差不多,在占比上,中国的零售占比还高得多。" |; C; ^9 x( y! @! U2 n3 v& l6 O5 J1 J! F
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什么中国人不肯花钱?中国人花钱买吃喝买东西起劲得很,比美国人还厉害得多,但在服务消费上非常抠抠索索。服务正是中国消费增长的必经之路。
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" r. j, v) t" m6 C  |* j$ w在这方面,老破小及其改造可以起很大作用。
3 K" k8 v0 p4 m
( v% P- Z5 P: C老破小也分两大类:沿街砖木结构两层(或者一层)与砖混筒子楼。
) p, A% y$ m8 w$ ]8 z9 M5 z( q! F1 [( b9 M. Z
前者的底层已经基本开发完毕,但这不够。砖木结构便于改造,邻屋打通,上下打通(不是说开天窗,是楼上楼下都成为同一商业单元的服务面积),扩大使用空间,改造空间和设施,这些都可以搞起来,而且是增加房地产价值的。有商业盈利,改造、装修成了有源之水。8 V2 i; ?. o1 W2 g. {

6 V  M% C# v7 z+ q- K筒子楼麻烦一些,但在结构工程师和原蓝图的指导下,科学改造是可能的。那么多筒子楼野蛮装修,实际上证明了当年的设计余量非常大。关键是改造不能蛮干。
4 M' c+ {" @# f' q  I
; l: K5 F3 i0 h! ^) A扰民的问题需要解决,但也不是不能解决的。; O/ r% i8 K# T* V3 M4 y3 j0 f

, |* {6 O! I% U/ X  c$ j大量老破小的短期出路或许不在于改建,而在于盘活。

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    沙发
    发表于 2026-3-16 03:47:21 | 只看该作者
    去年夏天,我注意到大连很好的地区,临街的店铺,三成都关门了。
    - D9 Q  w8 V0 U4 e# _9 B5 `* c
    - B% R4 Y4 y" H9 o! ~你这些主意,谁掏钱呢?
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    该用户从未签到

    板凳
     楼主| 发表于 2026-3-16 04:06:32 | 只看该作者
    semtex 发表于 2026-3-15 13:477 G  f, i: j; N7 T
    去年夏天,我注意到大连很好的地区,临街的店铺,三成都关门了。
    , P/ J, C0 c+ L$ S
    ( z( Q( x2 g0 d# f, b4 ]7 [8 t你这些主意,谁掏钱呢? ...

    ) x3 w& T' _( E  r# N9 k9 W关键要把思路从店铺扩大到更加一般的服务。掏钱当然是服务的业主,不是政府。
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  • TA的每日心情
    奋斗
    16 小时前
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    [LV.Master]无

    地板
    发表于 2026-3-16 04:37:51 | 只看该作者
    商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。
    ! s9 }* w7 P& d
    ( J6 a* u' T( i$ S3 O# [6 D老城区人口不断减少,剩下的都是消费能力较低的人群,只要改造成特色商业区,要不真的不容易振兴,如果东西南北都有新城区,大家约个饭可能还会约在中心区,否则都不爱舍近求远。( n7 @+ d# T4 G5 j8 {6 l5 _

    ( A' V8 L5 O0 T3 I十多年前听一个上海人说过一个故事,上海老城区拆迁,由于面积都比较小,政府出台一个政策,户口本上一个人补偿50万,结果一个老太太家,实际只有老太太一个人住,户口本上有几十个亲戚,光这一户补偿款就2000多万,开发商表示拆不起。后来政府把很多老城区改造搁置了,户口只许迁出不许迁入,准备等若干年后人口凋零的差不多了再动。

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      发表于 2026-3-17 04:37
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    该用户从未签到

    5#
     楼主| 发表于 2026-3-16 07:57:25 | 只看该作者
    方恨少 发表于 2026-3-15 14:37( a. x( l/ x( x/ j7 K' C( f8 s
    商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。! s$ C8 u, |, E- F! l8 N

    1 j) D5 E8 P2 O- t, m老城区人口不断减少,剩下的 ...

    . }8 Z. m) d/ I' M2 g拘泥于商业区的改造是注定没有出路的。现在不是商家不够多,而是太多了。
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  • TA的每日心情
    开心
    2016-2-18 04:19
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]炼气

    6#
    发表于 2026-3-16 09:34:18 | 只看该作者
    方恨少 发表于 2026-3-16 04:37
    " C$ H$ \- q# l- p( W2 B8 Q$ _9 f商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。" Q/ Q1 {+ ^! y7 o! k

    : U4 F1 x1 s/ X7 d8 h5 j; e老城区人口不断减少,剩下的 ...
    " t1 I, A; X% m2 c
    市中心更没戏,现在消费都是郊区化。
    . h, R* P: y3 ^) a没啥太重要的事,没人会去市中心找堵。
    % I! Q) n7 |- z% o市中心约饭,更是想当然了,一般都是可一方折腾,而不是所有人都折腾。$ z5 \2 B8 b, S- s- L6 G9 _) n2 i
    当地有家横竖两条中心地铁线交汇的地方,两条地铁站出口都直通的商场都快倒闭了。) |1 [0 p- O* |9 m' O& ~! }8 W
    虽然衰退的很慢,但的确一年不如一年。

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    参与人数 1爱元 +12 收起 理由
    方恨少 + 12

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  • TA的每日心情
    开心
    6 小时前
  • 签到天数: 2275 天

    [LV.Master]无

    7#
    发表于 2026-3-16 10:28:39 | 只看该作者
    本帖最后由 住在乡下 于 2026-3-16 10:33 编辑 ; R# W* B0 Z; u. p  Y8 d

    ! ?; y6 `* O; I+ w* i: x( w: y纸上谈兵,问题是社区里的就业率,便宜租金有活的人拼命租,靠养老金的,就不花钱。
    : L  p/ c) d# Q7 O+ v- U
    2 {- ~( d* Z5 W5 J$ L8 G" K& Q有空,码点字,我那熟人买了3套老破小,分割租单间给山里出来打工的,每月1间300.
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