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地产终于开始大力向下了,莫非要扩大房产税试点了？	Forum	puber 2012-8-2	23 580	高买低卖 2012-8-7 00:09
一个炒家的自我修养（ZT）	Forum	田做 2013-1-27	14 376	zhanghaifeng 2013-2-3 15:16
地产咋还这么疯狂	Forum	qingliwang 2013-7-5	7 541	阿拉多 2013-7-9 20:18
几位地产大佬对房市的判断	黑虎帮	大卫 2014-12-16	8 551	profer 2014-12-18 10:20

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分享地产商经典广告语的玄机: 热度 34 大道至简 2016-2-29 00:32; 地产商经典广告语的玄机偏远地段---------远离闹市喧嚣，尽享静谧人生　郊区乡镇---------回归自然，享受田园风光　　紧邻闹市---------坐拥城市繁华　　挨着臭水沟-------绝版水岸名邸，上风上水　　挖个水池子-------东方威尼斯，演绎浪漫风情　　挖个水沟---------亲水豪宅　　水能流动---------叠水丽景　　地势高-----------视野开阔，俯瞰全城　　地势低洼---------私人领地（台地叠景），冬暖夏凉　　外立面贴砖-------托斯卡纳风格　　卖不动打折-------回报客户　　还卖不动再打折---回报社会　　楼顶是圆的-------巴洛克风格　　楼顶是尖的-------哥特式风格　　楼顶是平的-------观景露台　　户型很烂---------个性化设计，紧跟时尚潮流　　规划方案奇怪-----打破传统　　楼间距小---------邻里亲近，和谐温馨　　能看见一丝海-----无敌海景　　　　边上是荒草地-----超大绿化，满眼绿意　　边上有个公园-----公园拥抱的房屋　　边上有家银行-----紧邻中央商务区　　边上有个居委会---中心政务区核心地标　　边上有家学校-----浓厚人文学术氛围　　边上有家诊所-----拥抱健康，安享生活　　边上有家小卖店---便利生活触手可及　　边上有个垃圾站---人性化环境管理　　边上有火车道-----交通便利，四通八达　　边上一个小土包---爱上一座山，爱上山里的生活　　边上有家小超市---繁华闹市　　边上有家大超市---闹中取静　　边上有家大商场---与LV为邻　　边上有五星酒店---CBD核心区　　边上有四星酒店---后CBD　　边上有三星酒店---泛CBD　　边上有经济型酒店-这里充满朝气　　项目缺商业配套---纯居住社区　　边上什么也没有---简约生活，闲适安逸　　　　有会所-----------豪宅配套，尽享银行家俱乐部的风雅　　没有会所---------简约生活，新都市主义　　有中水设备-------绿色住宅　　有集中供暖-------节能环保，领先时代　　地板采暖---------韩国领先技术　　柱式散热器-------北欧风情　　没有采暖---------自由式供暖系统，节约采暖成本　　有壁炉-----------欧陆风情　　没有壁炉---------可自设壁炉，空间布置灵活　　没有电梯---------洋房　　有电梯-----------两梯两户（含楼梯）　　门口有保安-------管家式服务　　门口没保安-------和谐的邻里关系　　挨着地铁线-------一线生活　　挨着地铁口-------立体交通　　公交车多---------交通枢纽，坐拥城市繁华　　没有公交---------私属领地，坐拥升值空间　　离主干道远-------你能听到的只有“宁静”　　紧邻主干道-------你到任何地方永远只有一步　　紧邻经济适用房---本区域市政条件即将改善　　 70/90项目--------精致三居，创意无限　　非70/90项目------高尚社区　　有书房-----------拥有知识，拥有世界　　没有书房---------网络生活做了个样板间-----体验式营销　　光积累客户不卖---蓄势待发，闪亮登场　　客户多了就涨价---倍受追捧　　卖不动打折-------回报客户　　还卖不动再打折---回报社会　　业务员天天讲解---接待客户　　领导给客户讲解---产品说明会　　客户上网查资料---网上全是对我们的评价　　业内人士上网-----市调; 854 次阅读|10 个评论

分享（转）美人鱼前十分钟，道尽多少地产真相: 热度 43 leekai 2016-2-19 19:04; 转自爱卡 http://www.xcar.com.cn/bbs/viewthread.php?tid=26258356 美人鱼毋庸置疑是现在的热点，这是周星驰三年磨一剑的电影，毋庸置疑获得市场的认可我想说的是，为什么我们热爱周星驰的电影，因为他的每一部电影都尽最大可能的追求完美，追求真相。其他电影，我没有很多发言权，但是美人鱼这一部电影，因为是以房地产的模式作为开始背景，在开始的10分钟时间内，都以房地产为起因作为阐述，而因为这是我所从事的行业，那短短的几分钟时间，星爷从一个局外人的身份，道出了很多房地产里的真相。有轻微剧透，各位慎点真实一：参与土地竞拍的开发商不代表他对这块地感兴趣电影开头的细节就是邓超和张雨绮两个人在抢青罗湾这块土地，两家人都在疯狂的举牌，土地价格好像都已经超过了常规外界认知，后来邓超因为财大气粗，不理会理智冲动的抢下了这一块土地，故事也因此来开展。后来邓超举办庆功仪式，把张雨绮和其他一些地产朋友叫到家中，后来其中一个头上秃头的朋友郑总嘲笑邓超说：你以为张雨绮去竞拍是真的想要这块地啊，无非是希望把土地价格弄高，边上的房子可以快点卖出去。这笔生意你会亏200亿，而张雨绮会赚300亿。我看到这个细节的时候我惊呆了，这个场景如果是同行和我说我一点都不意外，但是来自星爷我还是满诧异的。这其实是我们土地现场的一个通病，就是什么问题呢，就是土地市场里，政府希望能够高房价可以支撑土地，而周边在售项目更希望当下可以拍出一块高昂的土地来刺激下楼市。所以行业内都会有一个潜规则就是：只要周边有土地出让，不管拿不拿地的开发商都参与下，大家都举下牌子，大家一起把价值烘托上去，反正真正想要的开发商会接盘的，这么做百利无一害身处在这个行业里的每一个角色都希望楼市越来越好，所以大家都把宝压在土地市场也就是未来的楼市，只要土地越来越贵，那么当下的房子的价格也就显得相对合理，这一个潜规则一定程度上助推了房地产的泡沫真实二：老板评价土地是否值得的直观标准是比对手贵了多少邓超为什么会开这个庆功会，邓超扮演的角色自己也在说：对于我来说，做生意就两个原则。第一所有对手的报价我都跟进，第二我每次报价都比对手贵100万，要知道只比对手100万就可以谈成这笔生意，100万对我来说意味着什么，不就一次应酬的花销么。对于邓超来说，他的逻辑是对方的价格只要对方肯出就说明这个价格就是合理的，而我多花100万就当我多做了一次应酬，所以我的这个价格也是合理的。所以我永远都能拿到项目，而且是合理的价格。这个逻辑很土豪，但是这其实是不少土豪老板拿地当下的判断因素，我看过太多的开发商，在得瑟自己拿下这块地的时候第一句话会说：我只比谁谁谁多花了多少就拿下了这块地而拿地时候怀揣着这个策略的开发商如果有两家以上，那么土地市场上的不理性部分就会产生蝴蝶效应，很多时候土地市场上那些不合理的成交，就有一部分这个因素夹杂其中竞拍市场，永远不会只有理性，有攀比就会有非理性，有非理性就会有失控，而邓超则很好的诠释了这一类老板真实三：填海技术可以获得异常丰厚的收益当所有人都在吐槽邓超土地拿的太贵的时候，邓超默默的从助手那里拿到一个通文说：如果清罗湾可以填海，那么这样的投入还贵么结果在场的所有人都马上换了一张脸过来舔菊，希望能够和邓超合作。是的，没有看错，浅滩填海是可以让项目快速获得收益的一种方式，这个策略在不少项目上已经得到了验证。恒x是这个策略玩的最溜的，启东项目和海南项目都是在这样背景下拿到手的。大概查了下数据，第一填海所获得的土地是没有土地费的，只需要缴纳少量的配套费用。第二填海的成本是20万一亩，折合一平米土地只有300元，这是非常低廉的代价，可以彻底的拜托楼板价的束缚。恒X为什么那两个项目营销可以砸这么多钱，简单的说土地不要钱项目几乎就没多少钱，营销想怎么玩就怎么玩所以当青罗湾说可以填海的时候，对这个项目就是颠覆性的调整，马上从过去的亏本可转换到大把的利润真实四：拿不到土地，用入股的方式依然可以分一杯羹当张雨绮没拿到这块地然后又知道这个项目可以填海之后，马上做了一个决定，用300亿的资金的方式入股这个项目45%的股份，从此邓超和张雨绮开始合作开发的过程其实这个策略已经成为不少的小开发商生存的重要策略毋庸置疑现在土地市场越来越是大鳄的市场，动则上十亿的代价让小企业在土地市场已经没有竞拍的权利了，那么这些小企业怎么生存很多时候采用的策略就是用入股的方式，这些企业能够生存到现在肯定有一些核心竞争力，比如精装修做的特别好啊，比如和政府关系特别好啊，比如设计能力特别强……这些技能已经不能让这些企业去土地市场上拿地，但是却非常容易帮助他和土地获得者合作。他作为一个环节可以解决项目开发产业链上的重要要素，那些土地拥有者当然没有理由拒绝，那么根据作用的大小不同程度的入股就是一条重要的方式张雨绮其实在电影里并没有强调自己有什么核心竞争力，对外诠释的最强竞争力其实就是事业线事业线还是事业线和无止尽的事业线当然了，某一种程度上来说，这也是某一类开发企业的核心竞争力真实五：地产开发商在什么程度上会忽略利润这个元素当邓超拿下这块地的时候，所有记者都来采访说：成本这么贵，为什么企业还要拿这个项目当时的新闻发言人说：这个项目将会是企业所有最高端产品线的集合，已经不是利润所可以考虑的。这其实也是当下房地产市场下的一个真实，就是在现在，很多时候开发是一种无奈，做这个生意可能没有足够的利润可以获得，但是又必须要做比如一些国企，为什么会集中在第四季度拿地，不是认为当下的土地好，而是年终指标必须完成掉比如一些企业会莫名奇妙的拿一些土地，不是因为他们想要，而是别人因为抵债各种塞给他们的，换句话来说他们自己也是莫名奇妙的进入房地产的比如说一些所谓野蛮人拿钱不当钱随便花，那是因为他们的钱都不是自己的，是别人给的再比如就像美人鱼电影里一样，为了实现企业转型往高端走，特意拿一些自己不熟悉的地块，甚至愿意背负一定的代价这就是当下的房地产里的各种真实，这些除了业内之外几乎别人不曾知道也不会关心的真实，在美人鱼电影里的前十分钟就这么淋漓精致的展现我看电影的时候，说实话有点被震撼到，我好奇周星驰为什么会知道这些细节好奇周星驰为什么会如此自然的展露这些细节好奇周星驰为什么可以把细节藏的如此不动声色但却如此到位贴切我想这就是星爷的魅力吧，他在每一个地方都追求完美，哪怕这个不是他擅长的地方，哪怕这个地方不是那么重要。他的电影在搞笑的大背景下包含了太多的元素，不同的人都可以找到自己的镜子和影子。这样的周星驰，大家是不是很怀念呢，这个表情像极了过去dvd里的各种片段。而作为导演他没有亲自出面，选择了把自己的所有表演技巧传达给演员，周星驰用尽一切来搞笑，我觉得他会希望作为观众的我们可以看到搞笑背后藏着什么今天我作为一个地产人看到了这些，如果我作为一个普通人，还看到了什么呢所有人都说电影是假的，但是周星驰却用生命来营造这93分钟的真实真实，是这个世道最珍贵的品质感谢周星驰。; 1147 次阅读|13 个评论

分享瞎扯乡贤的事儿: 热度 26 瓦片儿匠 2014-12-21 11:18; 实际上农村包括乡镇基层问题都是非常复杂的，我自己90年代是在郊区政府院子内长大，同学中大量是基层干部的子女，那时候就觉得同学们的家长不容易，各种状况频发（90年代我们那农民堵路搞得调动武警是比现在多得多的事情），不过好在那个时代都不富裕，市区县政府和乡镇收入差距不算太大，一句话大家都穷，无非你累点，而且那个年代通过大学来向外流动的份额非常少今天在大城市，街道正在被加强，社区组织工作也在被加强，我已经见识过好几个放着职能局一把手不干去做街长（我们戏称的街道办主任），在没有八项规定以前，好的街道尤其是傍上大项目大地产商的街道那真叫一个财大气粗其实，只要不回到5，60年代，允许人力资源自由的流动，那人自然都是向资源密集区域跑，在这种情况下，我觉得TG部分放弃农村和乡镇基层的绝对主导是无奈之举，加强大城市的管理自然就更加必要，至于这种管理方式能不能管好大量新市民阶层，那就是另外一个话题了; 1551 次阅读|6 个评论

分享 20140922: 坚持到底 2014-11-9 11:49; 横跨金融地产互联网的木股神今天终于让群情激粪了。内蒙行路上他就手机偷偷操作，出金华买金自天正，出天正买金花，出金花买空港。今天又秀单子高抛美丰全仓空港，空港又一次带着木神直线腾空，仇恨值达顶点，于是木神玩忧郁了。; 个人分类: 大盘|0 个评论

分享开始准备做空中国地产: 热度 8 profer 2013-4-13 22:02; 这个想法是基于平时对周围的观察了解(一抓就死一放就乱)和学了一点供求关系的皮毛, 是一个很感性的想法, 接下来需要用 3-5 年时间学习实践, 积累资料数据信息渠道工具等等. 土地出让制度是现有地产行业的结构基础和核心, 由于zf可以通过有节奏的控制土地供应从而持续的制造出供不应求的样子, 所以做空最大的难点在时机的选择, 即结构基础破裂的时间点. 当然结构破裂不是必然情况, 比如发生了重大科技/制度创新, 或者zf开始真正推进保障房安置房, 或者zf通过强力市场干预用数十年时间通过通胀消化掉资产泡沫等等等等, 当然这些可能性都很小. 最大的可能性还是泡沫持续积累, 直到结构破裂, 破裂的原因可能多种多样, 比如经济衰退, 债务危机, 银行投贷能力下降, 个人收入下降债务上升等等. 目前还是泡沫积累的时间, 远没到做空的时候, 至于什么时候动手现在还没有判断的能力, 需要在实践中慢慢积累判断能力. 初步猜测还需要3-6年时间, 期间北上广等大城市大概能够保持每年 20%-35% 的上升幅度, 基本就是城区均价十万时代. 有人认为不论发生什么情况, 北上广等大城市都不会破裂, 这个说法实在是................................. 大城市的破裂才是整体破裂的标志, 鄂尔多斯市那种级别的不算. 最后是最关键的问题, 就是做空工具, 目前只能间接通过银行股和地产股做空, 倒是有一些地下机构可以干这个, 但涉及到有命挣没命花的问题. 关于工具还需要进一步关注尤其是国外金融机构的工具.; 1036 次阅读|4 个评论

分享江山九姓美人麻，王石要离地产党？: 热度 17 苏双 2012-11-14 15:17; 说慈禧年间，清流才子宗室宝廷曾经任浙江省督学，因为和江山县的一位麻子船妓有不恰当关系，被弹劾去职务。时人有一联嘲讽：“宗室八旗才子草，江山九姓美人麻。” 说他儇薄无行。可宝廷自诗 “那惜微名登白简，故留韵事记红裙 ” " 本来钟鼎若浮云，未必裙钗皆祸水 " 。隐然有 " 祸兮福所倚 " 之意，于是有人参悟出其中的深意，认为宝廷是 " 自污 " 。清流已如明末的 " 东林 " ，涉于意气，到处树敌，而且搏击不留余地，结怨既多且深，祸在不远，所以见机而作，仿佛唐伯虎佯狂避世似的，及早脱出是非的漩涡，免得大风浪一来，惨遭灭顶。此所以 " 故留 " 韵事， " 不惜 " 微名，而裙钗亦 " 未必 " 都是 " 祸水 " 。《请见高阳慈禧全传，此书写的极好》今王石所行，莫非也是“自污”以脱地产党？难道房价要跌？期待大牛们点解。; 1729 次阅读|8 个评论

分享地产商广告语的玄机: 热度 14 马克西姆 2012-8-11 23:14; 688 次阅读|6 个评论

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