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分享工薪阶层是否购买房地产的判断问题（转）: 热度 3 gordon 2017-3-10 18:08; 工薪阶层是否购买房地产的判断问题这个问题，我也留心了很多年，但是没有人给出一个满意的解答现在终于找到一个，答案也很简单。如果当下能买的起，就赶紧买；如果当下你买不起，就不要管它了。（这个答案借用了 “期权” 的概念）越是享受人生，越成为 “正常人”，越容易成功。 *************************************************************************** 通俗的建个模，你如你能承受的房价是1万，工作6年后可以攒够首付。等你住上用1年。累计23+6+1=30岁买房住上。这时候房价合理，然后你的用房价值很大，前面还有30年。等你60岁以后，用房价值就不大了。假如你59岁才能住上自己的房，那其实跟没住也没区别了，对么？因此你的时间 utility=UT（合理且最佳）=30年所以你的边界条件是：尽早以自己能承受的价格买房。没错吧？现在北京房子10万。那么你买不起，买不起的办法是攒钱，攒钱需要耗费时间，你的UT就减少了。比如你40岁，你的UT就变成20了。这时候由于你还付出了更高的房价，因此相当于用更高的价格买到了更少的东西。没错吧？但这时候，你已经是价外期权了，你希望房价跌，这样你就是认沽的买方。房价跌，你手里（心里）的期权价值会上涨。但这个期权是有时间期限的，就是你的60岁。然后按照我们上面说的模型，12%的M2，然后M2和房价正相关，然后北京上海深圳的房价的beta是2，就是说，市面上货币集合规模增加1倍的时候，房价涨2倍。由于北京上海深圳，特别是北京已经无再建新房（有，非常少，会越来越少，而且由于越来与少，因此建的会是豪宅），这样，所有的购房者都是改善需求，也都是边际需求，这样还要在乘一个系数，算30%。也就是说，M2如果在未来十年继续以12%的速度膨胀，10年后M2和可比类型的货币子集之和会是现在的3.1倍，算3倍，Beta=2，那么房价会是现在价格10万的2×3倍=60万每平米，由于边际效应，再乘以一个你希望住的房子的30%边际系数，也就说，房价会在80万左右。这些都是铺垫，过去十五年，台湾大学生起薪没涨，香港微涨，大陆也微涨，薪资总体上涨速度赶不上房价。也就是说，你现在如果买不起的话，10年后，理性的判断是你更加会买不起。这样，你现在已经是一个深度虚值的认沽期权的买方（持有期权者），将来，你会变得更加的深度虚值。你的这个期权，对房价，有一个价值delta p，由于深度虚值，价值很低；你已经虚值到这样的地步gamma p：你这个期权对房价变化率（上涨的速率）的价值也不敏感了。说难听点，土豪晚上睡谁的媳妇对你来说已经不重要了。最后，你的这个期权，的gamma p是如此之小，届时每年涨5万还是涨10万，对你都无所谓了，这时候gamma变化的速率就变得相对重要了，那时候时间也重要了。由于你的UT已经不足 30年的一半，你希望这出戏。。。越早（结束）越好。由于房价届时从100万下跌到比如60万，对你p用都没有，也就是说，你的期权只对上涨有敏感度，假如故事结尾是每平米房价200万，你会怎样希望呢？你希望每平米跌倒40万然后继续买不起，还是加速上涨去触碰200万的边界，尽早去离开这个游戏，好好使用自己剩余的UT呢？ *************************************************************************** 跟人所有的期望一样，如果达不到，就赶快结束。它或者你自己不复杂。一个东西你想要，它价格不变，你需要的只是努力赚钱。如果它开始上涨，但上涨速度恒定，你会仔细去选择自己的职业去跟上这个速度。如果它价格上涨的速度也在增加，你就会崩溃。如果它上涨速度的增加值也增加，你就希望赶紧结束，它或者你自己。 *************************************************************************** 当你是深度虚值的认沽期权的时候，如果期权的持续时间和你生命的主要时间类似，你的gamma如此之小，以至于gamma的对价格的三阶偏导 speed 开始不能被忽略了（泰勒展开项高阶忽略），就是说， 100万和110万你都买不起，你会开始希望它大幅的上涨。。; 289 次阅读|1 个评论

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