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[经济] 万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?

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发表于 2014-2-25 19:15:38 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
  K' }% n/ B" C, R3 n& U—进击的巨人. x+ U- g- _! y" {5 d
$ m' o4 Q6 a' o4 X
5 w* N# j9 ]. O( B  R, G* W
一、背景新闻3 P) o$ r  E+ ~  N' j
1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。
& Z0 ^# F1 `! J7 Q, O, @) m  I, @链接:1 j  K2 R, n- o2 h; [' Y7 u' q8 t
1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
6 {/ R$ `# z& S& L2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网9 x# t( H* q7 b9 P
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
  E- y1 H) E$ w, ^9 F( x' ?# A" p3 C/ j) D
2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。
! l" M# c2 M# h& ]4 L9 o1 |链接:
0 n+ |) C; Y% s0 P  W马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!
, k2 V/ o! m+ v+ fhttp://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml! `4 |/ \' T0 l7 p, X7 U  {
- w, W+ p4 O! p' Z! I8 T
3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。7 A& H/ a' {8 q( M5 L
链接:
- o- O: f  {1 U  r9 L% P! F/ d1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
# n1 ?. C7 Z* e! r6 V( Zhttp://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
: _& a" E7 P7 N$ ^( U5 ?. J. T2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
* ~; H! n& g/ W7 B9 uhttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
. i) ?# _& ]7 Z6 B
5 D/ m$ x) M9 @/ w: d# R& S二、万科想干什么?
% G4 r$ m- G9 D2 Z% G+ Y* b一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?* D. j) w0 c  V0 c
万科的冲动:# x% [! |1 [2 m
1、打破自身利润率的提升瓶颈。
1 r5 ~0 ^$ f* O; g3 g* x根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。
( X- k. g( D3 |- @2、房企下一批能网什么鱼?! i' G+ V: h" _& c
1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。6 r" Z3 C8 |* c* U
其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。' i- k$ Y6 N& g% ~; `
万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?
6 t4 r. c9 |$ x8 S3、应对互联网搅局者。# i) F5 A( {9 G$ T2 a) x- d+ d
即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。) f7 G% p# Y0 x, B& R0 x5 U, ^
互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。
& P' U5 X) o& F' e# z" C+ o7 U! {万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?( h4 D; P' \5 V( p7 L' G9 P
: S9 M) V. P, w
“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)4 y2 _) {# B* b  N; X) C
: L1 r, D- s0 y2 H$ Q: R- H
三、万科想怎么干?9 g7 u/ S8 V5 F: Y
万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。, k7 B3 u& a6 H2 \2 T9 n  q1 H
1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。
1 }6 T" Z* _$ z8 J: f7 |2 r, O2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:; }8 v7 H) D5 x5 ]6 s8 `! G( G
1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
* O  v$ G9 g! a( Z1 n% b, k8 P2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。8 Z4 X& \3 x% @6 K1 G! v% M
3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。& M  @" m2 P* u* O( i6 w3 V
, D2 }# i( W! l7 H
四、一个潮人未来可能的购房模式: s# {+ u. \1 H1 Y) t. L
2015年6 s- c: \6 B. v& C
2月25日(周三)
+ J" e' A! R$ ^4 p, X19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;" ^+ T0 D; }& k
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);
- p9 b1 B6 N3 U  l( J8 e+ h21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;
9 N* F# U7 Q6 |  k9 t! B21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;
6 Z. n5 E  I. _2 [9 O; P22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。% e: k8 r1 H2 I- C7 ]
2月28日(周六)
3 G5 X3 W4 ?' J, \$ a. q9 K  a  y全天看房。$ G+ @5 k  X0 `. s$ l5 e
5月9日(周六)8 y8 ^% e+ T+ T4 Y5 g
已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!
! O$ X, p, l, r1 b  s3 Z6 d/ |- `2 h5月10日(周日)5 S' J$ B; i! v; k+ g# J
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。
3 q  D' ?/ H1 k# Y; A7 G14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)
- g6 M/ k& D2 a5月31日(周日)
  P% I6 ]) _5 S10.00am 付房款189.98万元。
9 F# g( e' z3 m; F( u9月2日(周三)
' N* i0 f! t0 \8 Q7 T% X3 B7 D4 p, M11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。: Y( f* m8 J- N" j
11.15am 淘宝上找验房师。
8 [2 B& S8 |* s2 y' Z9月12日(周六)+ g* R0 w$ Q  z( K; u: K
全天与验房师一起验房。3 `6 S* e- Y5 I0 E( R
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
1 v0 L% q: y6 H1 b" c3 S10月1日(周四)
, ?9 p( A( k% C; p& O$ A- C' S# \; a正式入住新家。
. Y# ], ?# ~6 i! N/ m0 s+ |
5 ]& q8 ^! m0 v0 p五、无责任漫谈影响
8 t* K* D  }6 }4 [* @) q. N如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:
6 C! i& e6 J" ^6 o& b# |( }1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;
' k, ~7 |; ?, [2 [7 H2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);' [$ g4 @) t3 o6 R7 s( d7 B) t# O
3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;; Q7 [6 ^: G' r) T
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;
+ l$ p1 e; M' z4 _8 s5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
: L7 h' m; q6 _) t) A) w# ~0 g) _4 F( R0 o
完毕,欢迎拍砖。9 y/ P) S1 @1 N
  • TA的每日心情
    开心
    2018-9-20 11:05
  • 签到天数: 60 天

    [LV.6]出窍

    沙发
    发表于 2014-2-26 08:33:03 | 只看该作者
    能真这样很好啊
  • TA的每日心情
    开心
    2019-4-30 12:43
  • 签到天数: 737 天

    [LV.9]渡劫

    板凳
    发表于 2014-2-26 10:58:00 | 只看该作者
    互联网通吃?好像挺有难度的

    该用户从未签到

    地板
     楼主| 发表于 2014-2-26 13:32:57 | 只看该作者
    skygrass 发表于 2014-2-26 10:58 5 o( x& n" ^0 @& k1 z
    互联网通吃?好像挺有难度的

    " j! y$ `& j( K: H现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
    : y+ N* l% E. m0 W' Q$ B就像以前的电气化改造一样,互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。

    该用户从未签到

    5#
    发表于 2014-2-26 15:20:00 | 只看该作者
    本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑 / O0 N9 m# g* Q& b- R8 F3 \1 d

    - d0 V( _; b) a1 O# f4 ]网上卖房子最后也得看累积客户,然后才好定价格,万科的房子好卖,和其他房企没啥竞争。0 d0 s/ |7 D4 [/ r8 K
    即使网上卖房,策划也许还是代理。3 Q+ |4 T( c. S' m) r' T) \
    验房师没有用的,装修房子质量只能呵呵。
    * O5 ]' J. S8 V2 w3 e/ y物业目前看连物流有问题。
    3 [+ y& R3 i0 {0 d2 c! |不是有了网络平台就可以的,最后还要落实到人。4 w% V# p8 X) |9 L2 L
  • TA的每日心情
    无聊
    2016-3-30 10:54
  • 签到天数: 2 天

    [LV.1]炼气

    6#
    发表于 2014-2-26 16:06:26 | 只看该作者
    不太可能吧,lz提供的链接有点老,有的都是11年的了
    8 k8 f! ]9 r1 |( @+ L' ?0 C! T, ]9 M' o3 m5 ~0 W- L, G3 r/ ^
    所谓互联网,就是让屌丝看来免费使用的机会,之后养成习惯后赚取他们的钱。: N8 T! u7 U- T8 _9 G/ j
    这在房产上不太可能实现
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-6 00:24
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]炼气

    7#
    发表于 2014-2-26 16:39:46 | 只看该作者
    互联网就是渠道, 没那么神.
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-28 12:53
  • 签到天数: 46 天

    [LV.5]元婴

    8#
    发表于 2014-2-26 21:34:20 | 只看该作者
    营销可以,卖房太难了

    该用户从未签到

    9#
    发表于 2014-3-30 08:31:26 | 只看该作者
    售楼中心和互联网售房比,真没多少优势: {+ P/ g( Y. l
    互联网还省了给售楼员的提成,可以直接用户降低房价上。
    4 q& e/ A1 Y3 P因为国内03年至今都是买方市场,实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业

    该用户从未签到

    10#
    发表于 2014-3-30 11:11:38 | 只看该作者
    呵呵,虽然卖房的利润非常高,电子化售卖是可以降低成本,但这仍然是一锤子买卖。
    , x. ]# E! j& O1 t
    0 o; G; y+ `6 M9 w; I真正的变化是做后售后服务,把钱赚成长流水。万科推出的生活APP,关注下,呵呵。
    $ c" z0 X! F: l+ ^- [5 S2 V- l1 ^( y" j
    互联网会是基础服务,但怎么玩得看你会不会。

    该用户从未签到

    11#
    发表于 2014-4-1 10:39:53 | 只看该作者
    这样的话淘宝发了

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