老破小怎么办

晨枫

按照坊传的自然资源部38号文，各方对“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”的表述都在解读，也都在分析对未来楼市的影响。一般认为，这是只未来楼市建设主要来自存量建设用地，如旧城改造、低效用地再开发，以及规划确定的城镇建设用地范围内通过招拍挂出让的土地。这些土地本身已是建设用地，不属于新增建设用地范畴。即便现在存在通过新增建设用地（农转非）来实现供地，其比例也极小。
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这意味着远郊新建小区、新城将不再是主流。
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# k4 H: R" U7 V旧城改造是冰火两重天的事。一方面，动迁成本很高；另一方面，地段好、交通方便、设施齐全，就是考虑孩子上学，一般也有就近的优质学区资源，毕竟名校大多是有点年头的。
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问题是，这样的改造房的售价低不了。动迁成本肯定要打进去，地段溢价更是少不了。没人义务劳动。所以也注定这些不可能是廉租房、公益房，市场有限。都说“有钱人多”，那都是在看别人。只有都觉得自己有钱，那才是有钱人多。现在肯定不是这样，都在叫唤日子艰难呢。

+ N- t# O7 N4 X  i7 ?' m所以大量老破小会长期留存，即使政府批转作为旧城改造用地，真的启动还会遥远。

6 N+ W& ^9 A- Z8 ]7 ]- ^! Y这对“控增量、去存量”有好处。但老破小干什么用的问题依然存在。

老破小不是不能住，问题是严重落后于现代生活的要求。真老破小可能煤卫都不全，这样的现在不多了。但卫浴、洗衣机常常还是问题，冰箱更是只能放在餐厅或者起居室里，厨房里是没有地方的。电梯的问题在解决中，很多筒子楼开始加装了，但取决于房主意见是不是一致、费用是否分摊得下去。
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现在老破小的新住户以民工、家政、学生、新市民、小夫妻为主。随着老城区老年化的加深和老一代的搬走（去养老院等）、离去，还有民工、家政的需求会降低，这一类的住户会减少。学生会是长需，新市民、小夫妻也是，但都是短期就要轮替的，老破小只是过渡。最终老破小需要长期稳定的出路，否则会不断凋零。
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凋零是缓慢的，带动的是周边的商服设施。凋零降低了动迁的成本，但压低的周边商服也使得改造的吸引力下降。这事没有两全。

- {5 G1 w- I; v# J2 V6 u改变用途或许才是有意义、可持续的出路。

* j+ [. L+ O% b( c比照欧美的先例，老房子改做某种商服是一个出路。比如说，一座老豪宅，地处当年的市中心，现在太噪杂，改做律师事务所，既有服务客户的便利和显眼的位置，又解决了老房子没人住的问题。

+ ?" q/ B( }* a% ]! U6 x中国这样的“废弃豪宅”不是问题，但老城区的老破小不少。改做律所、诊所、美容、理发、直销等等，是可行的。很多不需要多大的面积和特别设施，一家一户的空间里就能单枪匹马开起来，服务周边的熟客。在“像家”的环境里，但不是自家，其实不错。真的自己家里腾出来营业面积，大部分没有这个空间，老破小里更加不可能，但那里才是客源所在。

而且现在服务业的门类大大扩展了。比如说，“AI代装/代卸/代训”就是，更加广义的居民IT服务也是。现在很多人家里都有电脑、平板、网线、网关等等，除了问题要么找熟人，要么去小铺，需求还是不少的。
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. a6 t# J; b* U; k' }0 R; Y9 z老人家对智能新玩意又怕又离不开，小一辈也需要老人“连在网上”，但自己管不过来，有这样的社区商服挺重要的。
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实际上，这也与消费转型相关。

' w) z( y$ n( f现在说起来消费不振，都想到吃喝、购物。实际上，不管兜里有没有钱，现在老百姓的吃喝、购物大体不影响，该吃吃，该买买。兴之所至的少一点，但那些本来不是稳定的消费。

这样的“初级消费”也与人口和老龄化有关。人口少了，老人吃不动了，这样的消费必然减少，至少增加不动了。从这一点来说，即使今天政府大撒钱，也未必能拉动起来多少，至少是不可能稳定拉动。还真能一天吃八顿大餐啊！
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* ~9 X' u% D1 l2 h5 }/ g但服务型消费才是消费的大头。美国GDP里，消费和服务占近70%，更精确一点是68-69%。这些都是个人消费（household consumption），加上政府开支和公司之间的商务往来服务开支，就是81.6%了。
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3 a% |( f* I# t7 Q个人消费包括购物、食品、住房、医卫、律政等，其中服务占47%。
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7 U; J0 H* j# e* W8 K/ R个人消费占比一直在增长中，但在60年代已经达到64%了。
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但是，美国2024年（最近的数据）零售总额为7.26万亿美元，当年GDP为29.18万亿美元。也就是说，零售占GDP的25%。与服务的47%相加，超过了67%，这是计算口径的误差。重要的是，零售只略高于服务的一半。

相比之下，2023年中国总消费（包括个人和政府开支）占GDP约56.8%，其中个人消费约占39-40%，政府约16.6%（略高于美国的13.4%），2025年零售总额50.12万亿人民币（约合7.15万亿美元）。有意思的是，中国电商占零售总额约26%，美国只有18%。
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缺乏同一年份的数据，只能忽略年份差别，反正近年来消费增长乏力是共识，占比和构成应该没有多大变化。倒过来推算，2025年中国GDP为140.19万亿人民币，零售占比35.7%。延用2023年个人消费占比39-40%，服务占比只有区区5-6%。与美国相比，这是不可思议之低。而零售消费，实际上中美在总值上相差不多，在占比上，中国的零售占比还高得多。
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8 l+ B0 F* V/ F0 A6 t; ~什么中国人不肯花钱？中国人花钱买吃喝买东西起劲得很，比美国人还厉害得多，但在服务消费上非常抠抠索索。服务正是中国消费增长的必经之路。

在这方面，老破小及其改造可以起很大作用。

老破小也分两大类：沿街砖木结构两层（或者一层）与砖混筒子楼。
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前者的底层已经基本开发完毕，但这不够。砖木结构便于改造，邻屋打通，上下打通（不是说开天窗，是楼上楼下都成为同一商业单元的服务面积），扩大使用空间，改造空间和设施，这些都可以搞起来，而且是增加房地产价值的。有商业盈利，改造、装修成了有源之水。
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4 V( H  M1 e9 g: J5 t3 D8 B: u筒子楼麻烦一些，但在结构工程师和原蓝图的指导下，科学改造是可能的。那么多筒子楼野蛮装修，实际上证明了当年的设计余量非常大。关键是改造不能蛮干。

" n+ C7 W# }9 o$ u" X- M" [$ }扰民的问题需要解决，但也不是不能解决的。
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+ A" {1 \- r4 r- V) h3 e/ T, j3 v大量老破小的短期出路或许不在于改建，而在于盘活。

semtex

去年夏天，我注意到大连很好的地区，临街的店铺，三成都关门了。
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你这些主意，谁掏钱呢？

晨枫

semtex 发表于 2026-3-15 13:47
" K& a; i) o5 T去年夏天，我注意到大连很好的地区，临街的店铺，三成都关门了。
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你这些主意，谁掏钱呢？ ...

关键要把思路从店铺扩大到更加一般的服务。掏钱当然是服务的业主，不是政府。

方恨少

商业化改造只有临街的一层，最多把二层打通，三层以上只能做员工宿舍和仓库。

老城区人口不断减少，剩下的都是消费能力较低的人群，只要改造成特色商业区，要不真的不容易振兴，如果东西南北都有新城区，大家约个饭可能还会约在中心区，否则都不爱舍近求远。
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2 C! i6 R% G; g; T% f; I- t3 `十多年前听一个上海人说过一个故事，上海老城区拆迁，由于面积都比较小，政府出台一个政策，户口本上一个人补偿50万，结果一个老太太家，实际只有老太太一个人住，户口本上有几十个亲戚，光这一户补偿款就2000多万，开发商表示拆不起。后来政府把很多老城区改造搁置了，户口只许迁出不许迁入，准备等若干年后人口凋零的差不多了再动。

晨枫

方恨少 发表于 2026-3-15 14:37
商业化改造只有临街的一层，最多把二层打通，三层以上只能做员工宿舍和仓库。
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老城区人口不断减少，剩下的 ...

拘泥于商业区的改造是注定没有出路的。现在不是商家不够多，而是太多了。

隧道

方恨少 发表于 2026-3-16 04:37
商业化改造只有临街的一层，最多把二层打通，三层以上只能做员工宿舍和仓库。

老城区人口不断减少，剩下的 ...

市中心更没戏，现在消费都是郊区化。
没啥太重要的事，没人会去市中心找堵。
市中心约饭，更是想当然了，一般都是可一方折腾，而不是所有人都折腾。
- w( t, I+ k8 E* h2 @7 B0 y当地有家横竖两条中心地铁线交汇的地方，两条地铁站出口都直通的商场都快倒闭了。
虽然衰退的很慢，但的确一年不如一年。

住在乡下

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! B' R2 n8 e5 ]: ]! l0 a' {纸上谈兵，问题是社区里的就业率，便宜租金有活的人拼命租，靠养老金的，就不花钱。
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有空，码点字，我那熟人买了3套老破小，分割租单间给山里出来打工的，每月1间300.