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本帖最后由 晨枫 于 2026-3-15 13:25 编辑
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按照坊传的自然资源部38号文,各方对“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展,原则上不用于经营性房地产开发”的表述都在解读,也都在分析对未来楼市的影响。一般认为,这是只未来楼市建设主要来自存量建设用地,如旧城改造、低效用地再开发,以及规划确定的城镇建设用地范围内通过招拍挂出让的土地。这些土地本身已是建设用地,不属于新增建设用地范畴。即便现在存在通过新增建设用地(农转非)来实现供地,其比例也极小。
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+ A$ v3 M2 N7 q+ r这意味着远郊新建小区、新城将不再是主流。
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旧城改造是冰火两重天的事。一方面,动迁成本很高;另一方面,地段好、交通方便、设施齐全,就是考虑孩子上学,一般也有就近的优质学区资源,毕竟名校大多是有点年头的。
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问题是,这样的改造房的售价低不了。动迁成本肯定要打进去,地段溢价更是少不了。没人义务劳动。所以也注定这些不可能是廉租房、公益房,市场有限。都说“有钱人多”,那都是在看别人。只有都觉得自己有钱,那才是有钱人多。现在肯定不是这样,都在叫唤日子艰难呢。
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所以大量老破小会长期留存,即使政府批转作为旧城改造用地,真的启动还会遥远。
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这对“控增量、去存量”有好处。但老破小干什么用的问题依然存在。
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老破小不是不能住,问题是严重落后于现代生活的要求。真老破小可能煤卫都不全,这样的现在不多了。但卫浴、洗衣机常常还是问题,冰箱更是只能放在餐厅或者起居室里,厨房里是没有地方的。电梯的问题在解决中,很多筒子楼开始加装了,但取决于房主意见是不是一致、费用是否分摊得下去。/ X& ~: K! K- ~- n: Z' @
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现在老破小的新住户以民工、家政、学生、新市民、小夫妻为主。随着老城区老年化的加深和老一代的搬走(去养老院等)、离去,还有民工、家政的需求会降低,这一类的住户会减少。学生会是长需,新市民、小夫妻也是,但都是短期就要轮替的,老破小只是过渡。最终老破小需要长期稳定的出路,否则会不断凋零。" ~1 ~# P# r$ H
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凋零是缓慢的,带动的是周边的商服设施。凋零降低了动迁的成本,但压低的周边商服也使得改造的吸引力下降。这事没有两全。1 I9 c2 C) Y U( t R7 b( U% ]8 A
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改变用途或许才是有意义、可持续的出路。
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( ~" ]5 ]2 \: T" ^1 q/ R比照欧美的先例,老房子改做某种商服是一个出路。比如说,一座老豪宅,地处当年的市中心,现在太噪杂,改做律师事务所,既有服务客户的便利和显眼的位置,又解决了老房子没人住的问题。
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; z( d: l4 T4 {2 q, ]0 k中国这样的“废弃豪宅”不是问题,但老城区的老破小不少。改做律所、诊所、美容、理发、直销等等,是可行的。很多不需要多大的面积和特别设施,一家一户的空间里就能单枪匹马开起来,服务周边的熟客。在“像家”的环境里,但不是自家,其实不错。真的自己家里腾出来营业面积,大部分没有这个空间,老破小里更加不可能,但那里才是客源所在。
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而且现在服务业的门类大大扩展了。比如说,“AI代装/代卸/代训”就是,更加广义的居民IT服务也是。现在很多人家里都有电脑、平板、网线、网关等等,除了问题要么找熟人,要么去小铺,需求还是不少的。& c ~$ t9 K% w! M
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老人家对智能新玩意又怕又离不开,小一辈也需要老人“连在网上”,但自己管不过来,有这样的社区商服挺重要的。
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, f! e3 b8 ]: q5 h& z4 o& x实际上,这也与消费转型相关。
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现在说起来消费不振,都想到吃喝、购物。实际上,不管兜里有没有钱,现在老百姓的吃喝、购物大体不影响,该吃吃,该买买。兴之所至的少一点,但那些本来不是稳定的消费。( [7 E( m4 ^# k# \% `
8 v% g) N8 b$ G( o这样的“初级消费”也与人口和老龄化有关。人口少了,老人吃不动了,这样的消费必然减少,至少增加不动了。从这一点来说,即使今天政府大撒钱,也未必能拉动起来多少,至少是不可能稳定拉动。还真能一天吃八顿大餐啊!8 i F5 f& `: u% J0 l" O
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但服务型消费才是消费的大头。美国GDP里,消费和服务占近70%,更精确一点是68-69%。这些都是个人消费(household consumption),加上政府开支和公司之间的商务往来服务开支,就是81.6%了。
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) `: c* S" U0 q8 G个人消费包括购物、食品、住房、医卫、律政等,其中服务占47%。3 H& J, Y* L1 ^, {& ?: r
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个人消费占比一直在增长中,但在60年代已经达到64%了。
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但是,美国2024年(最近的数据)零售总额为7.26万亿美元,当年GDP为29.18万亿美元。也就是说,零售占GDP的25%。与服务的47%相加,超过了67%,这是计算口径的误差。重要的是,零售只略高于服务的一半。& R, R3 a8 C5 p0 ^
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相比之下,2023年中国总消费(包括个人和政府开支)占GDP约56.8%,其中个人消费约占39-40%,政府约16.6%(略高于美国的13.4%),2025年零售总额50.12万亿人民币(约合7.15万亿美元)。有意思的是,中国电商占零售总额约26%,美国只有18%。
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) t3 Y9 v4 Q2 z0 T! `" U缺乏同一年份的数据,只能忽略年份差别,反正近年来消费增长乏力是共识,占比和构成应该没有多大变化。倒过来推算,2025年中国GDP为140.19万亿人民币,零售占比35.7%。延用2023年个人消费占比39-40%,服务占比只有区区5-6%。与美国相比,这是不可思议之低。而零售消费,实际上中美在总值上相差不多,在占比上,中国的零售占比还高得多。1 J9 v6 j/ I0 Y H5 f. y! @# I. X
. H' f; ?' Z; z" [4 G# j什么中国人不肯花钱?中国人花钱买吃喝买东西起劲得很,比美国人还厉害得多,但在服务消费上非常抠抠索索。服务正是中国消费增长的必经之路。
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在这方面,老破小及其改造可以起很大作用。7 E) j, f) x. S
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老破小也分两大类:沿街砖木结构两层(或者一层)与砖混筒子楼。0 `9 n' V* m" Q6 N% ~' g: R
8 {" i$ j& B. S; m% q) ^前者的底层已经基本开发完毕,但这不够。砖木结构便于改造,邻屋打通,上下打通(不是说开天窗,是楼上楼下都成为同一商业单元的服务面积),扩大使用空间,改造空间和设施,这些都可以搞起来,而且是增加房地产价值的。有商业盈利,改造、装修成了有源之水。 j( V# l, J$ N% r7 t7 @; V
/ R7 X- Q& O. g* w5 @3 X1 X: Q筒子楼麻烦一些,但在结构工程师和原蓝图的指导下,科学改造是可能的。那么多筒子楼野蛮装修,实际上证明了当年的设计余量非常大。关键是改造不能蛮干。
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) O* }1 x1 T. Q% M8 v扰民的问题需要解决,但也不是不能解决的。
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大量老破小的短期出路或许不在于改建,而在于盘活。 |
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