万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？

bangu0828

万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
—进击的巨人

; W+ m6 z" Q& P4 @
( a/ D" \) ^/ H% W' C5 X一、背景新闻
1、2013年年底到2014年初，万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴（淘宝+天猫）、腾讯（QQ+微信）、海尔（极具互联网思维的中国制造业企业）及小米（互联网手机销售最成功的企业）。
7 a8 u- L! o9 ^8 _链接：
1）郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米，思考：如何从“卖房子”到让用户“用房子”？http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
2）让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
8 a; Q; S' a4 S' s% F
* k# m; A9 e+ O9 p2、2014年2月15日，张孟宁（网名马佳佳）受邀请在万科演讲：《房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房》。
链接：
$ ?1 U: i) y# ?! F- `6 k马佳佳万科演讲：房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房！
1 [: S! m; P, k. j5 j3 Ghttp://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
: ?+ M: M/ N& y1 }; j  {" z" s- d3 Y: _
5 H  X; W/ h2 k- U9 M3、房企的净利润率连续数年下滑，在可预见的未来仍将持续下降，房地产可能正如郁亮所说，已走入了下半场。
链接：
% l( V; g! t# q! `# T4 r1）上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
- J6 Y  ]5 @) V  O8 yhttp://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
2）65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
8 Q7 ?! U* S6 x9 phttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml

二、万科想干什么？
一个可能的猜想是，万科是不是准备大规模进行互联网售房了？
万科的冲动：
1、打破自身利润率的提升瓶颈。
9 K% e4 @9 X9 m3 l根据公布的数据，2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比，住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%，广告费率一般为1.5-2%；商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%，广告费率一般为2-3%。简单的算一下，假设万科销售的都是住宅，万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元，广告费为25.5-34亿元，两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上（如果不说是绝大程度的话）可以削减上述的费用，提升万科的利润率。
- s+ K& G! `4 P& [4 x2、房企下一批能网什么鱼？
, ^. W' i. M0 M- _: u7 h1986-1990年的婴儿潮一代（新生人口都在2300万以上）已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼，谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后，现在或许并不是房屋购置主体，但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房，但他们可以影响购房人在哪里买房，买什么价位的房，买多大的房，或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲，他们可以做“搅屎棒”！而这批85后，可以说都是真真正正的互联网一代，对互联网售房没有多少心理抗拒。
其实，这些85后的父母辈，也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下，越来越多地加入互联网购物大军的行列，这是文化反哺现象的一个典型例证（向我的老师周晓虹先生致敬，他是“文化反哺”概念的提出者，参见周晓虹：《试论当代中国青年文化的反哺意义》，《青年研究》1988年第11期）。
; K$ k# [- Y% J* X% X! v! Y万科已经意识到，互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了，网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机，为啥卖不了房呢？
' m; O, O3 D# C3 r) o% v3、应对互联网搅局者。
即使房企的净利润率连续四年下滑，房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企，特别是如果能成功进行互联网“改造”，还有很大提升空间。
互联网大鳄，如阿里巴巴、腾讯、百度，从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面，都已布局完毕，唯一缺失的，也不是房源的供应（因为总有跳出来吃螃蟹的房企，SOHO做过互联网售房的尝试，万科自己也做过，链接：万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html；万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html），而仅仅是一个契机。
9 i- T' u8 f/ v  C# }9 T万科如果迟早要面对互联网搅局者，它会不会选择自己首先做一个搅局者呢？

5 @. X# Z( M' G+ N( d% I“战斗啊！不战斗就会死，但赢了就可以活下去，而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》（向谏山创先生致敬）

  B0 u0 n8 @% V7 P- a! z  ]三、万科想怎么干？
万科想怎么干，从交易平台的角度讲，答案不外乎三个：自做、合作和不做（借助他者提供的平台）。
1、万科自己搭建售房交易平台，可能性不大，原因不详细分析。
' y" M3 ^7 _; _' h6 _+ l8 k2、万科与人合作搭建售房交易平台，可再分为两类：
3 y9 E' S$ S! Z1 l5 O2 ?1）与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作，可能性有，不大，因为与他们合作没有无缝打通上下游通道，原因不详细分析；
2）从BAT（阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄）中选择一家，签署战略协议，合作搭建交易平台（搭建一个以上平台的可能性几乎为零），可能性有，也不大，因为以后肯定有跟风者，那相当于“多对一”的博弈，王石、郁亮不大会做这种选择。
' n3 N. I2 R7 \' w2 [1 F. V) |6 q3、万科自己不做交易平台，选择BAT中一家或多家现有的平台，合作的双方博弈是“多对多”，而且万科的体量在这里，或许还能有便宜赚，可能性较大。如果选择此种模式，互联网大鳄能得到PV、各种流水（定金等）、广告收入和细分后的高质量消费客源（各家电商都垂涎欲滴）这些明面上暗地里的好处，相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
; ?5 s& u* E" L1 @. o- \
5 @* B) W  w; O. M, k, F. m: X四、一个潮人未来可能的购房模式
) X9 Z& w/ _! a, G2015年
* }  E0 `6 G( Y2月25日（周三）
0 S5 U# S- a3 d" h19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息；
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘，通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费（预约看房以后可能也有挂号费，就像现在的三甲医院，但放心，这个挂号费是看房后返还的，就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样）；
8 R! ^- e- z: f/ N21.45pm 旺旺告知：你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日（周六）接待你；
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线；
8 y7 D# M' [9 f" K9 c22.00pm通过快点打车预约出租车（希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车）。
2月28日（周六）
& D8 o. `4 q% G, W4 ~$ W& C全天看房。
% f& ]: A/ b3 C3 ?3 r# {5月9日（周六）
- ^6 W7 t! |2 }. ^/ |- Y4 z已连续看房10个周末，阅尽魔都普陀区楼盘样板房！！！
5月10日（周日）
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。（购房后返还，不购者退回）。
: Q- X, s. C) _7 z! Z' N3 e14.00pm 中行按揭（希望以后余额宝也能做住房按揭！）
5月31日（周日）
# T7 }2 t- \8 y0 K5 y+ u% J10.00am 付房款189.98万元。
9 g3 }& B+ x+ p* A1 y7 A9月2日（周三）
4 q- b6 n7 Z6 i" G- ]5 n7 `11.00am 旺旺告知：你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日（周六）交房。
11.15am 淘宝上找验房师。
. i' B5 x! X& g; P9月12日（周六）
+ [4 I' E4 i, C全天与验房师一起验房。
" {) B$ t# m2 i% I& S其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
10月1日（周四）
" v* l" |9 I4 {+ {3 K, h6 _; D' p正式入住新家。
) ~9 ~" g7 V: q) u8 f
) l* m: a0 U3 M3 X4 I1 y% v五、无责任漫谈影响
如果以上能实现，有什么影响呢？以下是无责任漫谈：
7 A9 j! H" |, L9 X1、楼盘网上透明竞争，房价波动加剧，房企之间竞争更趋白热化；
; P% ?9 q8 @  D: j2 F' k2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击，销售代理公司作为一个行业可能会消失（如果世联行有融资融券该多好啊）；
# e; C: R5 e! K6 O% T) M3、独立验房师会形成一个行业，大量的房企员工将会转入这一行业；
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步；
5、互联网大鳄（Cyberdyne Systems？）将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。

& O4 w# w) }& R) k" ]6 X9 w完毕，欢迎拍砖。

为什么不可以

能真这样很好啊

skygrass

互联网通吃？好像挺有难度的

bangu0828

skygrass 发表于 2014-2-26 10:58
  H# [* `( ]' L5 p  S. b* K7 h' D互联网通吃？好像挺有难度的

9 u: O# g# |% g现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
' g  |5 p- ]3 e8 v就像以前的电气化改造一样，互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。

水杉

4 w* _  H% S2 w$ X/ v- B网上卖房子最后也得看累积客户，然后才好定价格，万科的房子好卖，和其他房企没啥竞争。
即使网上卖房，策划也许还是代理。
验房师没有用的，装修房子质量只能呵呵。
物业目前看连物流有问题。
不是有了网络平台就可以的，最后还要落实到人。

田做

不太可能吧，lz提供的链接有点老，有的都是11年的了
  v' j6 |, E3 k6 U: F
8 c* K) }( r1 ]4 ~5 ?/ b所谓互联网，就是让屌丝看来免费使用的机会，之后养成习惯后赚取他们的钱。
4 d; J4 t" U$ @这在房产上不太可能实现

profer

互联网就是渠道, 没那么神.

奉孝

营销可以，卖房太难了

nimenkanne

售楼中心和互联网售房比，真没多少优势
  `, i" m$ n! B# t' n互联网还省了给售楼员的提成，可以直接用户降低房价上。
# X: y$ D# W3 o" L/ O8 T; B# X7 z因为国内03年至今都是买方市场，实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业

花差花差农民

呵呵，虽然卖房的利润非常高，电子化售卖是可以降低成本，但这仍然是一锤子买卖。

! b+ [0 J+ D" F1 E4 ^& Z7 n( q6 T: q真正的变化是做后售后服务，把钱赚成长流水。万科推出的生活APP，关注下，呵呵。
8 E4 ?" }$ {6 a' q2 g% }! i
1 i6 O; q3 k! G4 a  h8 ~互联网会是基础服务，但怎么玩得看你会不会。

沧浪水濯缨

这样的话淘宝发了