烂尾楼的业主断供的问题
本帖最后由 晨枫 于 2022-7-22 10:07 编辑中国各地不少楼盘停工，愤怒的业主集体断供，拒绝继续支付月供。据报道，累计断供已经超过21亿人民币。现在还不至于影响金融稳定，但风波继续扩大的话，有可能成为大问题。这是楼花模式的问题。
有说法楼花模式是从香港开始的，现在楼花已经成为新建楼房的主要出售方式了。楼花在大楼还在建造甚至只在筹划阶段，就开始出售。由于是预售，有可观的折扣，也早早锁定房价和房源。在房价不断上涨和房源抢手时代，尤其吸引人。
但楼花说到底是投资，只有在交房时才能兑现。至于升值不升值，那更是投资问题了。
投资有风险，入市要谨慎。这句话重复了不知道多少遍，但总是有人不断地以血的教训验证其正确。但楼花又不同于一般的动产投资，这是不动产投资，只是还没有实现的不动产，风险与不动产的未来价值有关，但更与实现过程有关。现在的问题正是出在实现过程中。
在楼花过程中，业主、银行、开发商的三边关系好比投资人、银行、期货。期货如果跳票，这是投资人的失败，并不是银行监管不力的过错，投资人不会因为期货跳票了，就可以拒绝向银行还贷，这是很简单的道理。但期货换成楼花了吗，为什么就不一样呢？
如果楼花成为烂尾楼，也是有各种法律权利和手段向开发商追索，但这是业主与开发商的问题，不是银行的问题，因为是业主买的楼花，不是银行。当然，银行出资、再做二道贩子，卖给业主，这又是另外的问题了。且不说这样做是否合法，这也不是当前断供潮的问题。
“楼花是买来住的，这是我的基本人权，怎么能和期货这样的投资相比？”
从借贷和法律角度来说，两者还真是没有差别。要是有人借贷治病，这更是人命关天，要是还不出了，债主可以出于人道理由免除债务，但没有义务。楼花是一样的道理。
“无良开发商留下烂尾楼，国家不管，我们只有断供！”
国家一再劝告，投资要谨慎，不能升值赚钱的时候庆幸自己投资英明，遇到烂尾楼了就责怪国家不管。
“我们一家六个钱包都在里面了，这叫我们日子怎么过啊？只有断供！”
这依然是投资风险的问题。超过风险接受能力的投资不宜涉足，这说起来轻飘飘，但真是血的教训。只是“别人的教训”现在成为自己的血了。
说到底，楼花是相当于期货的投资，期货投资失败该怎么办，楼花成为烂尾楼就该怎么办。如果这里面涉及非法行为，国家必须出手，严厉打击。如果这是开发商的经营失败，该怎么收拾就怎么收拾。开发商通过楼花进行庞氏炒作脱底，应该按照相关法律惩治。但就一般的投资失败而言，国家并无责任对业主格外保护。
另一方面，楼花也不必成为纯期货。比如说，楼花作为特殊投资，要求开发商按照一定比例提供担保和抵押，避免在烂尾楼的时候业主损失过大。由业主委员会根据工程进度释放款项是另一个办法，但首先需要业主能组织起这样的委员会，或者委托专业管理人，但这相当于开发商的开发商，叠床架屋，成本和效率都很糟糕。由律师来按里程碑分段放款是类似的办法，需要在协议里清楚规定里程碑，但律师也是不会义务劳动的。这些措施都必然提高楼花成本，也使得大批实力较弱的开发商退出，间接提高楼花成本。在公摊面积都成为争议热点的现在，任何提高楼花成本的做法都必然遭到业主的反弹。说到公摊面积，这究竟应该另算，还是打入居室成本，羊毛出在羊身上，只是算法不同，开发商是不会做雷锋的。但这是另一个话题了。
另一个办法是走保险路线。保险公司根据楼花价值、开发商的信誉、楼花地段的保底价格、业主投保风险楼盘的历史、建造周期等因素，决定保价。出现烂尾楼的时候，由保险公司理赔。这也要提高购房成本，但大大降低了风险。另一个办法是由开发商买保险，作为开业的必要条件，这是开发商的必要而且合理成本，最终必然打入楼花成本，但也同样降低风险。
每一个大项目作为单独独立法人结算，避免财务“大锅饭”，权责不清，可能也是必须的。这对烂尾楼清算也有利，避免牵涉同一开发商名下其他进展良好的项目。
在眼前，业主抗议断供怎么办？必须说，他们很有可能得不到法律的保护，损害可能是长期的，不光影响当前的购房，可能对日后买车、信用卡等都有影响。在极端情况下，银行有权要求法庭支持拍卖业主财产，偿还债务。
这也不是法不责众的问题。业主不能承受这个损失，要银行承受，但银行的钱是储户的，业主只是在要求储户分担他们的损失。烂尾楼对业主不公平，但损失分摊到储户就公平了吗？储户的存款出现大面积问题，村镇银行就是先例。这是违法导致的，但迫使房贷银行“合法侵吞储户存款”，后果是一样的。
至于“银行有钱”、“银行的钱还不是国家的”，这样的糊涂话在30年前还情有可原，现在还在说这样的话，那真是不知道说什么好了。
出现大面积烂尾楼，这是不幸，需要出台系统性的预防方法。但对于已经出现的烂尾楼，也需要开发商、业主、政府监管机构协作，避免不幸成为更大的不幸。
在某种程度上，或许可以参照IMF援救模式。如果一个国家因为债务而濒临破产，IMF会三管齐下：
1、受援国紧缩开支，迅速恢复经济健康
2、债权人共同接受“平均剃头”，豁免部分债务
3、IMF提供低息贷款，帮助受援国度过难关
对于烂尾楼来说，可能可以这样
1、清算破产开发商的财产，由新的具有可靠信誉的指定开发商接管。对于涉及多个项目的清算，需要有根据完工程度、资金缺口、楼盘当前价值等有一个合理的划分办法
2、降低完工标准，降低完工成本
3、国家特别基金提供低息贷款，偿还义务有业主负担，期限可适当延长
这当然需要业主同意，不同意就只有走法律流程了。 涉及到房地产，把所有的人和事都往坏了想。最后一句完全是不接地气，执行难，讼棍横行，不等房住的，还没确定赔，明确了是真赔。好多事你没见过，民间借贷的，烂尾没确定还能借钱。确定了，什么都没有了。各种商贷，政绩工程事太多了。 有关中国的房地产，需要加强对于购房资金的监管。开发商拿到购房者的的资金，应保证完成交付，才可以开始预售。
不可以简单比拟做期货。 固然有人买房抱着投资心态，但把买在建房比拟为投资{:214:} 有人介绍过，香港楼花制度中，有律师行等中间，按开发商进度放款，似乎有较严密监管，等等一干配套制度。大陆是把对购房者保护的部分剔除掉后引进的。 colin1992 发表于 2022-7-22 01:58
有关中国的房地产，需要加强对于购房资金的监管。开发商拿到购房者的的资金，应保证完成交付，才可以开始预 ...
如何保证？ hsb 发表于 2022-7-22 05:39
有人介绍过，香港楼花制度中，有律师行等中间，按开发商进度放款，似乎有较严密监管，等等一干配套制度。大 ...
律师还管分段放款？那是购房协议里就写明分段标准吗？ 野草魂 发表于 2022-7-22 03:07
固然有人买房抱着投资心态，但把买在建房比拟为投资
在建房难道不是投资吗？ 晨枫 发表于 2022-7-22 22:17
律师还管分段放款？那是购房协议里就写明分段标准吗？
09年在温哥华买新独立房，预售只交10%。当时只是一个大坑，地基都没有完成。4个月后房子完工，验屋通过后才交全款，完成合同。预售交全款本来就完全不合理。 本帖最后由 石工 于 2022-7-23 01:32 编辑
郑州银行称预售资金拨付是"听招呼干活”，房管局让拨付就拨付, 而且有房管局下指令的证据.
https://www.guancha.cn/economy/2022_07_20_650118.shtml?s=zwyxgtjbt
这个帖子还在, 但里面提到的视频已经从国内消失了, 所有"郑州银行 房管局"的国内视频都404了, 只留下谷哥的链接证明它们曾经存在过.
好在这个视频已经润到了油管上, 404不到这里.
http://www.youtube.com/watch?v=M-QaJ6yzrgc&t=43s
2:03分是实锤.
做点语言学分析:
作为一个郑州人, 我可以说, 郑州市是多年的全国普通话推广优秀城市, 在正式场合, 一个人说普通话的话, 一般都会得到普通话回应. 这个银行发言人是标准的郑州市区口音, 也就是说他从小接受的就应该是普通话教育. 郑州话的常用词除了"的"用"le", 跟普通话只有音调差异, 一般郑州人都可自如切换毫无障碍. 在接受客户用普通话质询的正式场合, 他说的是郑州话, 即便不考虑语调语速, 也可以大体判断: 他真的急了.
现在房管局已经开始要求追究银行责任, 希望这位不要被和谐掉.
未交付就给全款？这事儿确实有点儿奇葩。 本帖最后由 晨枫 于 2022-7-22 11:39 编辑
石工 发表于 2022-7-22 11:30
郑州银行称预售资金拨付是"听招呼干活”，房管局让拨付就拨付, 而且有房管局下指令的证据.
https://www.g ...
违法必究，这毫无问题。你不会是指所有的楼花和烂尾楼都是违法操作吧？
现在的问题在于合法操作后，依然烂尾楼了。怎么办？怎么防止？ WiFi 发表于 2022-7-22 10:44
09年在温哥华买新独立房，预售只交10%。当时只是一个大坑，地基都没有完成。4个月后房子完工，验屋通过后 ...
这正是楼花模式，而不是简单的预售。 贷款的抵押物是房子，不还贷款让银行收房子就是了，断供者背个坏征信做为代价。可国内不是这样，风险全部在买房者身上就是耍流氓了。 本帖最后由 colin1992 于 2022-7-23 05:03 编辑
晨枫 发表于 2022-7-22 22:15
如何保证？
制度的设计需要更多的专业知识，预售制度可以参考淘宝的机制设计。预售房款由购房者支付后，应存放在特定账号。由开发商申报施工进度，房管部门核实后，银行发放款项。所有流程，应全程保持购房者知情，并有申诉的权利。
省心的就是现房交付，如果开发商想申请预售，他们就需要承担相应的约束和付出成本 晨枫 发表于 2022-7-22 12:37
违法必究，这毫无问题。你不会是指所有的楼花和烂尾楼都是违法操作吧？
现在的问题在于合法操作后，依然 ...
出问题的大部分都涉及预付款被挪用。。。
国内房地产公司跟银行多年以来一直都是这么玩的 -- 风口上的猪。。。
现在风停了，猪“啪唧”一下摔地上了。。。
石工 发表于 2022-7-22 12:30
郑州银行称预售资金拨付是"听招呼干活”，房管局让拨付就拨付, 而且有房管局下指令的证据.
https://www.g ...
这位估计要不小心把自己淹死在茶碗里了。 MacArthur 发表于 2022-7-22 16:40
出问题的大部分都涉及预付款被挪用。。。
国内房地产公司跟银行多年以来一直都是这么玩的 -- 风口上的 ...
预付款应该是被银行锁定的，以便出事的时候退给客户，就像北美买房时的定金处理那样。那么是谁允许这笔钱被开发商拿走的？显然这是银行的责任，该银行赔偿。
现实中可能吗？ 石工 发表于 2022-7-23 01:30
郑州银行称预售资金拨付是"听招呼干活”，房管局让拨付就拨付, 而且有房管局下指令的证据.
https://www.g ...
都不是啥好鸟。
房管局又不是银行的直接领导，银行为啥要听房管局的话，自然是也符合银行的利益才这么积极。要是不符合银行的利益，自然有的是冠冕堂皇的借口顶回去。
让你们做好事的时候这个啦那个啦，干坏事的时候积极着呢。出了事就互相推诿，我当初也是逼不得已啥的。
房地产商、银行、房管局，都有不可推卸的责任。谁也别说谁冤，是不得已的，花天酒地的时候没见你们不得已。 本帖最后由 老财迷 于 2022-7-23 08:39 编辑
石工 发表于 2022-7-23 01:30
郑州银行称预售资金拨付是"听招呼干活”，房管局让拨付就拨付, 而且有房管局下指令的证据.
https://www.g ...
就此视频而言，银行这哥们回答的有理有据。
“房管局已经开始要求追究银行责任,”，如果银行这哥们说的是真的（我倾向于是真的），那银行就没责任，无非是拿出拨付依据。
看打谁的脸了
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以后买房子，还要看下它的预售款放在哪家银行了。
大银行制度、执行还是要更好一些。