高层住宅维修难题怎么解决

晨枫

一段时间以来，落成才十多年的高层住宅外墙剥落、电梯失修的问题不断成为热点，“谁来管”成为大问题。中国住宅建设如火如荼才不多久，已经出现年久才应有的失修问题，很使人担忧。其实也不必是高层，多层也一样，只要有多户主存在，就有这样的问题，只是高层里人家多，问题更大。

必须说，在买房子的时候，恐怕很少人会想到维修问题。房子还新，但维修其实是从一开始就要考虑的问题，“以后再说”只能是到了“以后”发现无话可说，因为从来就没有过一个说法。

这方面，欧美倒是有现成经验。

欧美的多层/高层住宅有两种。一种是单产权，通常是机构或者商业出租作为业主，机构业主包括政府公租房。这种好办，所有维修都是业主兜着。

另一种是多产权，所有住户自有产权，包括自住和出租，整个建筑是共有产权。后一种情况与中国大部分高层/多层住宅比较接近。

在欧美，高层/多层开始出售的时候，就组建业主委员会，并聘请物业管理。

业主委员会由业主选举产生，相当于公司董事会，有人总负责，有人管财务，有人管法务，有人管勤务，等等，定期重选。物业管理有业委会聘请的专业公司，具有丰富经验和团队。物业管理公司管理很多房地产，这里只是他们管理的物业之一，一般指定专人负责。

物业在业委会的指导下，负责日常维护和管理，包括一般维修、公共区域的清洁、分发和管理大门钥匙之类。物业也负责收物业费、处理邻里民事纠纷。必须清楚的是：物业只有在授权下的管理权，没有产权，没有“执法权”。物业在公共区域贴广告赚钱，必须通过业主大会同意。收入可以用来贴补物业费，但不能直接归物业所有，这是产权决定的。物业也没有“执法权”，涉及住户违规问题或者拖欠费用问题，物业可以敦促，但最终只有诉诸司法才能执行。

业委会负责制定大楼的“规矩”，比如“不准带x岁以下的小孩、x点之后不准大声喧哗、客人留宿不得超过x夜”等等，甚至可以规定不准出租，只要业主大会上通过。更负责预算，当然还有聘请和解聘物业管理公司的权力。但业委会最大的职责还是预算，并定期向所有业主通报，包括物业费收集情况，现有“公积金”，计划内的大修和法务开支。物业费要覆盖：

1.     日常管理和维修

2.     各种税收

3.     公用水电，电梯肯定是公摊的，有的地方水电、暖通也是公摊进入固定的物业费的

4.     计划中的大修和法务开支

前三项好想像，最后一项可能是中国物业费里考虑不足的，也是引起很多问题的地方。

房子在设计时，就有各种寿命，包括结构、外表、机电，有定期开支。还有意外大修。由于设计或者施工不当，在保修期后发现屋顶或者外墙漏水，就属于这种情况。海景房对盐雾腐蚀考虑不足，或者风沙大的地方对风沙侵蚀考虑不足，也会有这样的问题。

要因为质量问题而向承包商追索，需要打官司；市政府不当收费，也需要打官司；个别业主长期有意违反业主大会订立的规矩，还是需要打官司。这些法律开支也要从物业费里出。

计划中的大修应该在物业费里出，平时就像储蓄一样，积少成多，到时候正好派用场。意外大修和法务开支一般不可能从物业费里出，远远不够。有两个办法，一是平素物业费就交得宽裕一点，流出机动空间；二是到时候向银行贷款，全体业主一起偿还。贷款在业委会和银行之间进行，不是业主分别向银行贷款。业委会向业主分摊。分摊不一定是平均分摊，会根据楼层高低、朝向、单元大小等有一个算法，算法需要业主大会通过。

这里有一个问题：有的业主不同意怎么办？

业委会是民主集中制，少数服从多数。一旦通过，强制执行，个别业主不同意也得交钱，避免老赖挡路。

不断有人问：有的业主连正常的物业费都拖欠，这样的额外负担肯定硬顶着不交，“你还能把我的房子收走不成？”

嘿嘿，弄到最后，真是可能的。在欧美欠钱不还，不论多少，是可以上法庭的。小额一般调解就算了，没人会小题大做，花那个时间和律师费去索要鸡毛蒜皮的小钱。但每家几万几十万的“大钱”就值得上法庭了。业主硬顶赖债，自有法庭充公财产、拍卖偿还。

对于有人津津乐道的“业主找不到人怎么办？”根本不是问题。每一处财产都有登记人。找得到人找，找不到人，财产该怎么处理还怎么处理，余下的公而告之，在业主申领之前由法庭代管，逾期直接充公，填入国库。

在另一方面，市政有市容法律，不能因为业委会“一致同意”不修理剥落的外墙就可以一直不修。市里的整改通知是发到物业管理的，物业管理上报业委会后，业委会必须按时完成修整。其实外墙严重污损、绿化野草丛生、人行道破损到有害行人安全等，市容管理当局也会发整改通知，物业和业委会也必须按时整改。产权不等于任何人可以在自己的地盘为所欲为，这是“你的产权，我的城市”。

拒不整改怎么办？问题不会出在物业，责任还是在业委会。市政当局会自己派人整改，然后把账单发给物业，物业再交给业委会。业委会拒绝缴纳怎么办？一样的办法，只是这时整栋楼都成为法庭传唤的对象，有可能最终走到整体拍卖赔偿这一步。

房地产税交不上也是这么办理的。多伦多有名豪宅Casa Loma就是业主大手大脚造好后，生意破产，交不上房地产税，最后被市政府收走的。

不过高楼电梯失修，市政府是不管的，业主自己解决。业委会要是做不了主，那就大家自己熬着，没人管你。楼内的水电失修也是一样。家里养几十只猫就不一样了，物业解决不了的话，市里要管，这是公共卫生问题。

豆腐渣工程不仅在公共工程中存在，在高层住宅中肯定也存在。一个是如何解决现有问题，另一个是如何避免未来问题。这是值得考虑的问题。在一房难求的过去，无良建筑商躲过了应有的责任，现在需要保证未来不可能再发生了。

对了，业委会制定所有业主都需要遵守的规矩。有意见可以在下一届业委会大会上提议修改，没有修改之前，大家必须遵守。个别业主长期拒绝“守规矩”怎么办？在其他业主的授权下，业委会会向“问题业主”发起民事诉讼，要求法庭强迫业主出售财产。这就牵涉到民事纠纷了，三言两语就说不清楚了。

大楼的规矩是有法律效力的，在英文里叫bylaw，和市里的规定一样，如不准随地乱丢垃圾、公共场合不准大声喧哗、不得占用公共区域，都叫bylaw，具有同等法律地位。当然这是民事法律效力，不是刑事法律效力。这就和婚约一样，一方违反，另一方有权告上法庭，要求解除婚约、得到赔偿。

估计中国大楼、小区的业委会权力有限，发生纠纷时无能为力。需要考虑更加有力有效的业委会机制了。

小木

这篇就很老外了。。。
对了，存在一个叫“公共维修基金”的东西，但是吧。。。。。

晨枫

小木 发表于 2023-10-6 06:58
这篇就很老外了。。。
对了，存在一个叫“公共维修基金”的东西，但是吧。。。。。 ...

据我所知，严重不足，而且使用起来牵扯很多，以至于高楼很多处于实际失修状态。

秋水

外墙剥落是建筑质量问题，不需要住户出钱修吧

晨枫

秋水 发表于 2023-10-6 22:29
外墙剥落是建筑质量问题，不需要住户出钱修吧

只要过了保修期，就都是住户的问题

大黑蚊子

秋水 发表于 2023-10-7 12:29
外墙剥落是建筑质量问题，不需要住户出钱修吧

外墙剥落要看是啥情况，如果是干挂石板\瓷砖或者涂料可能概率不大

秋水

大黑蚊子 发表于 2023-10-7 15:03
外墙剥落要看是啥情况，如果是干挂石板\瓷砖或者涂料可能概率不大

好复杂，好在小区楼没这些，只是维修了电梯。

伯威

晨枫 发表于 2023-10-7 00:20
据我所知，严重不足，而且使用起来牵扯很多，以至于高楼很多处于实际失修状态。 ...

主要原因是经费不足。老一点的小区往往有这种问题，新一点的还可以。俺们小区定期外墙维修和电梯维修都有，有的是用维修基金，业委会批准就行。魔都这边的住宅的各种规定相对还比较完善。

伯威

伯威 发表于 2023-10-8 11:42
主要原因是经费不足。老一点的小区往往有这种问题，新一点的还可以。俺们小区定期外墙维修和电梯维修都有 ...

顺便扯个题外话，前一阵俺们小区业委会改选，俺才发现第一届业委会已经连任了十多年，这次是因为停车位问题被业主吵得心烦集体辞职了。

虎贲三千

我以前住的小区就有业主欠物业费后来法院拍卖了房子补上的。当然他欠的不止是物业费。意大利还没有听说过纯粹因为欠物业费拍卖房子的。不过未经物业出具物业费缴清证明房子是不能卖的。

无言

好像是去年多伦多一个业主因为予盾把业委会几个主要成员全突突了

天狼星

怎么修？参考王健林铩羽而归的西班牙大厦，虽然大楼还挺着，但是里面已经住不了人了。
老王提出保留立面拆了重修，结果还被人搅黄了。
这应该是很多大楼的最终命运吧，只有相当部分大楼迅速沦落到住不得人的地步只能拆除，大面积的日常维护习惯才能建立起来长久运行。
如果要开窗，必须摆出先拆屋顶的架势。

晨枫

天狼星 发表于 2023-10-12 01:57
怎么修？参考王健林铩羽而归的西班牙大厦，虽然大楼还挺着，但是里面已经住不了人了。
老王提出保留立面拆 ...

西班牙大厦因为是历史建筑，还有保留立面的选项。大部分中国高层住宅没有这样的好命，本来就是急就章早起来的，没有历史保护价值。年久失修了还真是鸡肋。