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分享万能的布朗（capability brown）: gordon 2017-5-4 15:44; 布朗的园林（LancelotBrown）从古希腊到罗马，欧洲园林一直是规则式的，文艺复兴后更有意大利台地园林、法国古典主义园林这两大奇葩。当人们对规则式园林习以为常的时候，18世纪英国自然风景园林出现，布朗（Lancelot Brown）是其中最著名的园林大师。他的口头禅是“it has great capabilities”，因此被称为万能布朗（capability brown）。布朗园林的特点： 1.他认为“nature are abhors a straight line”（自然厌恶直线），杜绝直线，完全颠覆规则式园林。 2.大片缓坡草地，点缀树丛，奉行“gras the very door”（草地铺到门口）。 3.善用水面。 4.追求风景的纯净，视野要明亮开阔，视线不被阻塞。（与中国园林完全不同的原则哦！）布朗园林的代表作： 1.斯陀园：师从肯特（william kent），设计希腊峡谷（grecian valley），大片缓坡草地，配以树丛点缀。 2.布伦海姆风景园（blenheim palace）：布朗的代表作，对前辈的规则式设计完全改造。 3.查兹沃斯风景园（chatsworth derbyshire）：水景运用。当然要和那本《英国庭园之谜》联系起来，书中那个唯美的庭园，为侦探小说提供了一个完美的封闭环境，所谓密室。而从园林的角度来说，热爱美景的人内心却具有如此乖僻的恶意，在美好表面下隐藏着杀机，实在具有某种讽刺意味。也许在作者看来，看似自然的庭园，本质上是并不自然，只是对自然的虚假的模仿，如同罪犯的虚伪的表面。—— 理解了英国园林的风格，也就明白了小说的意思了。; 1854 次阅读|0 个评论

分享 20160924: 香盈袖 2016-9-23 22:48; 目前解释生产过剩，有马克思，新古典主义和新凯恩斯于:2010-01-09 04:02:55 学派等若干中解释，各有特点。但都是在一定假设下推理出的结论，都不是绝对正确的（我以前说过宏观经济学类似巫术，信则灵），从他们理论的实施效果可以看出来：使用马克思经济理论，我们国家差点完蛋；使用凯恩斯理论，西方在上世纪70年代普遍出现滞胀；使用弗里德曼的理论，西方又普遍出现衰退。你如果对宏观经济感兴趣，我建议系统的学习一下以下书：（不知你的基础如何，我就按入门开始推荐，这些都是我自己读过的书）：入门：萨缪尔森《经济学》，包括微观和宏观；　中级：哈尔。R 。范里安《微观经济学：现代观点》上海三联书店；多恩布什和费希尔《宏观经济学》人民大学出版社；高级：哈尔。R 。范里安《微观经济学分析》（高级教程）经济科学出版社；奥利维尔。琼。布兰查德斯坦利。费希尔《宏观经济学》（高级教程）经济科学出版社。目前没有统一标准，一般是沿海几个大城市和北京算一线于:2010-01-09 03:23:43 例如上海，深圳，杭州，广州等。我猜测是用地价和市场规模来定义的。一般省会城市之类可能就算二线，地级市就算三线。房地产这个定义非常含混。零售业定义就很清楚：一线500万城区人口以上；二线200万城区人口以上，100万城区人口以上，等等。。。。。目前如何调控房价，调控到什么程度，董事会已有共识于:2010-01-09 01:52:56 （否则不会出现总经理有多次表示），但是选择时间有不同看法，以及起步阶段选择什么工具（突破口选择），强度多大，还有不同看法。主要是担心银行坏账不好控制，一些个别地方政府也希望再给点时间，好再拉高出点货。所以央行的控制按揭消息一透露（我个人认为是故意放出来试探和吹风），又立即收回去。这些都是举棋不定和内部还没有取得完全共识的征兆。估计3月人大开完，基本就成熟了。目前有几点值得注意：于:2010-01-09 01:02:39 1、董事会和部分退休董事对部分地方这几年利用卖地的钱大搞投入产出不高的面子工程、政绩工程非常不满，想紧紧他们的口袋，“要他们过几天紧日子，不要太大手大脚，成为纨绔子弟” 2、央行提高了央票利率，“3月期央票发行利率提升当日债市小幅下跌”，请持续关注这一消息背后的动静。链接出处 3、央行今天正式出面说二套房屋按揭首付提高到50%属于误解。注意，没有否认，只说是误解。 4、地方政府最近与某些大地产商（包括部分央企）联手做市推高地价（很多地王都是假的，属于政府的地托，根本不会向政府交一分钱）大部分都失败，没有真正买家，都是几个地托在兴风作浪。 5、所以部分地方政府已经明白在目前地价下已经无法卖出土地，也希望降价。办公室主任的能力是服务能力，总经理的能力是：于:2010-01-09 00:50:52 1、预见性，也即预见危机并避免损失的能力，本质是举重若轻能力； 2、平衡性，也即协调各种利益纠纷，缓解各种矛盾的能力，本质是对利益的均衡感； 3、灵活性，也即应急处置各种救火事件的随机应变能力，本质是大局观； 4、量化指标：在充分就业，财政收支平衡，良性通胀和国际收支平衡前提下的长期稳定的ＧＤＰ持续增长。北京上海有刚性需求，具体原因很多人都写过。于:2010-01-09 00:49:17 例如北京是集中全国财力来支撑，上海是集中长江三角财力来支撑。实际主要还是区域经济的集聚效应。所以东京纽约现象是有客观需求作为支撑的，不是人为可以制造的。实际上所有经济中心都不是凭人为的梦想可以创造出来的，深圳的衰落就是一个例子。因为珠三角未来的经济中心在香港。据我所知，中央并无此打算，是地方眼红，尤其是二三线于:2010-01-08 18:25:08 城市眼红，做的工作，也算是中央的一种妥协，给点好处。至于能不能发展起来，就看你们自己本事。实际上就算按现在政策，二三线城市也是没有炒作空间的。投机者毕竟要考虑可变现性和流动性，这就要求市场局够大，参加人数足够多才可以。就像以前某外资投资银行老大评价香港创业板一样：这么小的水池，只能养小金鱼，而且就这么几个参与者，也就是买香蕉的用香蕉换卖苹果的苹果而已，自己对冲交易的结果是市场毫无投机机会，也就没有参与者了。在许多地方房价在目前高位并不是真实需求的体现于:2010-01-08 16:55:28 ，（当然北京、上海除外）而是投机炒家与政府基于共同利益交替接力的结果。在政府和大开发商拉高出货后，政府就不会管套在高位的投机者，没有必要再让金融机构为继续保持房价高位冒过大的风险（实际个人房贷风险远远小于给地产公司贷款，有银监会数据说明，可到其网上看）这时所有限制上涨政策都会出来，房价在投机者手中就会成为无法套现的负资产，将缓慢下跌，等3、4年时间回归到开始拥有真实需求的价位，政府和大地产商再重新进入，开始新一轮游戏。这就是典型的震仓、洗仓、拉高出货，最终政府土地财政由参与投机的大家来买单。与90年代后期国企改革股票上市采用的思路一样。所以目前供应减少并不会对真实需求影响，也不会对炒家拉高房价有影响，因为这是击鼓传花最后一棒，后面房价升高没有买家了，就算微跌也没有接棒的人了。就像一批人被赵本山忽悠到墙头上了，老赵把楼梯搬走了。当政府不用担心房价下跌有损失时，就没有义务再用行政手段维持这个价位；当政府发现房价下跌可以为下一波卖地腾出价格空间，便于吸引投资者或投机者时，你说下面政府会干什么？不知表达清楚没有，反正事实就是政府为了银行安全，准备暂时离场。忙总：深圳许多朋友说房子可能要降了？于:2010-01-08 05:34:13 具体说法是不少开发商存货出得差不多了.....政府砸盘的顾忌小了些.....政府真是体贴开发商呀...... 他们分析了开发商的报表，说2009下半年开发商着重在清存货，当然也有不少头脑发热的人标地王的....但实际上多数不敢占用大量资金开发新项目.... 也就是说4万亿+放开银行贷款为开发商打了一场完美的后卫战......包袱甩给了人民群众和银行..... 我也去中介那里问了几家，似乎观望的多了（前几个月很积极），但还没看到降价..... 上述说法有道理吗？这种看法是对的。拉高出货在去年7月就开始了。于:2010-01-08 06:30:12 你怎么知道央企套进去了？至少我不知道。房地产市场于:2010-01-09 18:08:33 上所有信息都可能是假的，只有行动是真的。地方政府25%--30%的卖地收入你知道用去干什么去了？没有卖地款他们也死不了，只是没有机搞面子工程和政绩工程而已，个人好处不大而已。当然还没有启动，等启动，就已经把油锅烤热，准备炸替罪羊了。谁是替罪羊，温州炒房团的人最清楚。【原创】新年政治经济展望：我看中国（之八）于:2010-01-09 21:29:59 八考虑到高房价的问题，如果只是从道德高地上破口大骂，提出如何如何降低房价，而不考虑实际上的各方利益博弈，那么就在现实中不具备可操作性。那样的话，任何建议只能变成赚大家眼球的观点，而不会在现实中起到实际的作用。因此俺们就先要把参与高房价的博弈方，一个一个的理清楚。在高房价博弈中，一个主要角色就是地方政府，尤其是城市一级的政府。在中央和地方的财权分账中，确实有地方政府财政资源匮乏的问题。现在中国号称是中央集权国家，可是中央政府的税收，在账面上只是51%而已。而地方政府的税收是49%，比之号称非集权国家的美国，人家美国联邦政府的税收占了总税收的 70-75%，而地方政府只拿了25-30%而已。当然美国联邦政府的事权也多，比如说全民的社会福利和安保，就主要落在了联邦政府的头上。而中国的中央政府，如何把事权从地方政府的手上接过去，建立全国统一、可以跨省的全国社安和医保系统，应该是解决这个事权和税权不对应的问题。所以从这个角度来讲，中央政府在高房价上，不是一点责任都没有。这个责任，就是放任了地方政府的土地财政，免得自己要面对地方财力资源缺乏的问题。而如果你不解决地方政府的财政来源，只是在高房价上发表意见，自然人家地方政府也会把你的话当成耳边风，而大家就当你吃饱了饭，饱汉子不知饿汉子饥，打的饱嗝而已。对地方政府而言，土地财政的始作俑者的学习榜样，就是香港政府。香港的土地财政，基本上当年就是英国殖民者搜刮殖民地老百姓的政策。怎么说呢？香港政府通过抬高土地出让价格，保证了财政收入，然后就通过所谓高薪养廉，把大笔的政府支出派发给了基本上是英国人担任的政府和法院的高官们。然后再来个低税收制度，这个从香港收入低的工薪中产阶层的身上，榨骨吸髓的殖民政策就算是大成了。而中国的城市政府们，把这一招学来之后，倒没有法子玩英国人的高薪游戏，当然不排除大家建立自己的小金库，然后时不时逢年过节的时候，发点补助，但是对为官者而言，这些政府财政的收入，倒是不少投资到了政绩工程中间去了。这些政绩工程，自然也是由自己的关系人马承包下来，肥水不流外人田嘛，而且工程最后是真的有用，还只是铺了个面子，也是因人因地因时而异。有的工程确实造福的乡民，有的工程就纯粹是胡天瞎地了。因此试图用物业税，来彻底取代土地转让税，是一个改变的方向。当然即使只是部分取代，也会降低土地高额转让对最后房价推高的效应。但是不要以为这个转变完成了，高房价就不会再产生。美国的例子，证明你要是想炒，还是可以炒上去的。除了地方政府之外，第二个主要博弈手就是主要房地产开发商。这里俺指的不是那些所谓大房地产商，成天在报纸电视上发表谬论恶心人的那种。而是那些保持非常低的姿态，但是在自己的城市地盘里，和当地政府藕断丝连，心意相通，共同进退的那些地头蛇房地产商。这些地产商的作用也是双面性的。一方面他们和地方政府一起做高房市，来个哥俩好儿，数来宝啊，俺赚钱，你升官，俺的钱包鼓了，你的政绩大了的共同游戏。但是这些地产商的造房运动，确实是为上游企业，比如说钢筋水泥，或者是中游企业，比如说门窗厨具，也为下游企业，比如说房屋装修设计，都带来不少增长。而且由于这些主要地产商的钱，大部分是来自于银行，因而形成了任何以这些地产商作为目标的打击行动，会造成比较麻烦的连锁伤害。比如说打击主要城市地产商，自然就要动当地政府，会制造银行的大批坏账，而且还连带着上中下游的各种企业，都是殃及池鱼。当然因为这些主要地产商和地方政府的关系，一旦当中央政府对房价问题，表示关注的话，这些人大概是知道哪些说法是虚张声势的空城计，哪些是正儿八经要推行的铁血政策。由于任何中央的政策没有地方上的支持，其效果自然是可想而知的走样文章和虎头蛇尾的收场。而任何中央一定要推行的政策，就必须考虑到地方政府的顾虑，因此任何打击房地产价格的举措，肯定必须在中央和地方的讨价还价和互相让步之后，才可以得到实效上的推广。那么中央在房价上的担忧是什么？中央的担忧，就是房市泡沫过大，导致中国的经济，比如说在2012年的时候崩溃。当然房市炒得太高，导致年轻一代，尤其是 80后的城市未来的中流砥柱，出现生活困境，而引发社会不稳，也是中央的主要担忧。另外就是房市的崩溃，会否引发银行的坏账危机。而地方上的担忧，自然是怕房市下跌，导致自己的财政金库缩水，引发景气危机。可是房价的上涨过快，显然会带来本地城市的经济竞争力的减弱，从而无法发展起来其他的拳头产业。可是说中央和地方，在限制房价到一定的价位上，其实是有一定的默契和共识。那么地方政府的一个主要考量，就是如何帮助自己的伙伴主要地产开发商们，在房市控制政策出台之前，赶紧出货解套。正如俺在《梦幻泡影》一书中，描述过的股市和房市一样，都是一个击鼓传花的游戏。如果说中国的房市，尤其是几个大城市的房市，泡沫过大，自然是一定要主动打破。这个时候，该不该打破根本不是问题。真正的问题，是这个传来传去的花，现在是在谁的手里。对地方政府来说，房市该不该爆破，一是他们的自己人有没有脱身，二是房市的涨势有没有潜力。那么要看这一点，就要看地方市场上的主要地产商们出货状况，和房市接手的情况如何，和是哪些人在接手。对中央政府来说，房市爆破当然不能爆在中产阶级的小年轻们的手上，不然的话，社会和谐就有大问题了。那么这个爆破点的选择非常重要，那就是不能把银行给爆进去了。那么那种情况下，银行才不会给爆进去呢？就是那些不是靠银行贷款，来拿房子的人。这些人，不可能是靠政府关系和银行信贷来开发房产的开发商，也不可能是靠银行贷款来供屋的最终用户。最好就是这些人，是那些现金很多，又可以用现金来炒房子，又可以承受一定损失的二手炒家。如果看过俺以前几篇文章的读者，大概都知道这些人是哪些人了。【原创】新年政治经济展望：我看中国（之九）于:2010-01-11 00:29:22 九这里就引发出房地产博弈中的第二股力量，就是推高房价的二手和三手炒家们。这些炒家们，通常也是分为两种，一种是中产期的，姑且叫做房地产投资人士。一种是短期的，姑且叫房地产投机人士。投资人士，通常就是要么用自己的现金，把房子一下子吃下来，然后靠每月收租作为收入，或者通过一定首付，然后从银行贷款，希望可以用房子出租的租金，来抵销每月的供房欠款。在美国，通常这样做的人，有私人也有公司，但是大部分是有专门的房屋投资基金，你投资人只要投资到这个基金，保证比存款要多的利息。然后人家基金由专业人士投资在房地产上，再请专门的地产管理公司来处理出租和维修事务。对这部分的投资者来说，有没有物业税，影响比较大。如果没有物业税，人家一次性现金投资进来，然后不管风吹浪打，没有太多额外的支出。而一旦有了物业税，就会增加持有房屋的成本。当然这部分成本，肯定也是要转嫁到租客的头上。这样的话，你在出手购买房屋的时候，就必须考虑到这个成本对租金的影响，当然会对房价的上涨有拖拉作用。对投机人士来讲，他们的目的只是短期地把房子拿到手上，然后等着价格上去，就立即转手。因此物业税对这些人，是没有成本上的影响的。真正影响这些人的，是房产销售税。如果你规定，在2年之内房产出售的话，税率是30%，超过2年，是20%，那么对这些人的行为影响比较大。而以目前的情形来看，投资或者投机的二手和三手炒家中间，主力大概应该是以江浙一带发了大财的各类财主，通常舆论一概以温州炒房团概而括之。这些财主倒不是完全用自己的钱来炒，有不少是从民间各种集资贷款，加上自己的厂房和其他资产抵押的贷款等等，算是横扫了大江南北和长城内外。在这两年，因为外贸经营的大环境变差，不少外贸团也转战房地产。还有就是有名的山西煤老板，大概也是在2009年大举攻打北京市场。因此在2009年开始，各地方政府的托房市政策，和报纸杂志上连篇累牍的关于对房市看好，由某些专家发表上海房价可以飙到多少多少万一平米的“预测”，最后就是大地王的频频出现，不排除都是地方政府和自己的地产商们为了出清存货而采取的抬市行为。当然对中央政府而言，主要就是要控制银行系统在房市中的风险系数。而这一个二手和三手炒家，基本上是银行风险系数最小的环节。当然有读者会怀疑，光是靠这些人，是否可以托住房市软着陆？其实除了这几个大集团之外，来自海外的热钱，也用了各种不同的方式入了场。这几家的钱加在一起，大概不会少于1万亿人民币。而这些资金对中国的各类媒体，尤其是财经媒体的控制颇为得力，通常是在喊房地产涨价最用力的时候，就是希望忽悠大家来接他们传过来的花的时候。因此看中央政府的政策，一定是要看关键的入手处是在哪里。一个切入点就是强制地方各级政府，推出一些廉价和经济房屋，算是一方面拉缓总体房价的涨势，另一方面又对实际需要住房的人士们有一个交代。另一个切入点，就是要控制银行在投机炒家们的资金来源里的风险程度。新政策对二套房的40%首付的要求，基本上就是在这里落手。那么对银行来说，只有房地产价格下跌40%的话，银行才会出现贷款损失的坏账。当然将首付推高，也会令二手炒房的投机活动有所减缓。从中央的角度来看，最理想的情况就是房地产市场得到健康和稳定的发展，最好就不要疯狂涨价，也不要疯狂跌价。只要地方政府和房地产博弈里面的各派势力，知道适可而止，人家也不是吃饱饭了没事干，要来趟这一汪浑水。看地方政府的政策，如果地方政府开始停止对买房的优惠政策，开始有“理性”声音出现，那么也说明他们的存货出得差不多了。这个时候，倒是不排除希望房价有一个“理性”的回归，就像坐过山车一样，你不冲下来一下，人家就没有机会再次入场，来享受下一轮上升的暴利。从这个角度来讲，如果有人期望中国的房地产市场会崩溃，从而带动整个经济体系的崩溃，比如说《新闻周刊》和最近美国媒体热炒的话题，应该看做配合美国在中东未来的军事动作，防止这个地区的热钱流进中国而不去美国的针对性操作。而中国的实际情况则是如果海外进来的热钱，可以四两拨千斤，引导到中国的农村和城镇建设，中西部开发计划，那就是一个好事。或者说中国学习美国的样子，把这些资金包装一下，转移投资在东南亚这个新的贸易共同体，那么希望用海外热钱来淹死中国的梦想，大概只能是黄粱一梦而已。最可能的情况，就是通过国务院出台的政策，一方面拖住前一阵子抬升过高的房价，一方面趁机压制一下2010年第一季度的传统高额银行信贷。因此可以预计中国的房地产市场，在第一和第二季度，应该出现原地踏步、略有小步后退的情况。而几大城市的房价，比如说北京、上海、广州等地，还要靠新起来的高铁，做一个分流。现在已经开通的武广高铁，以及武汉到南京的高铁联线，基本上布局已经铺开。如果京沪高铁可以在2011年中开通，河北沧州和山东德州就会变成北京的1小时城市圈的腹地，那么可以想象的是，中央还是有办法解决北京城市的小年轻的居住问题的。以德州的房价为例，大概就是在3千-4千一平米的价位，大不了中央一声令下，央企的一部分办公大楼搬到德州，这些搬家员工的居住就不是大问题了。而上海的腹地，就可以推进到安徽的滁州。当然如果第二线的大城市，比如说南京、合肥、济南、武汉和长沙等地，都可以得到发展，那么在全国房价的均衡上面，应该可以纾解北京和上海等地的涨价压力。中国政府如果可以控制住房价的涨幅，让其和工资增长水平相辅相成，那么这几年的危局应该可以撑过去。我到没觉得意外于:2010-01-13 08:48:47 很多人一厢情愿地以为政府一定会托市,而且认为房地产可以绑架政府或社会.所以多头群体无意识的做多信心很足,让人有天堂有路不走地狱无门自来投的感觉. 前天和一个发改委的研究员开会,我当面骂他是软蛋,连点小商人勾结小官僚哄抬个地价都搞不定,如果陈云或老朱还在你们都得写检讨.那哥哥涨红了脸说道:三天后就让那帮搞地产的睡不了觉,上半年就把房价给干下来。以后他妈的要把美国全部郡县之. 如果共产党政府会被地产商绑架,就要出笑话了. 八月内部就转向了,只是因为有政治庆典就晚点发动了。天可怜见的，有些人连八王议政的主要决策者在干什么在想什么都不知道，就在说别人不懂政治。这就是政治泛化后结果：人人都是政治家。《毛泽东传1949--1976》，; 0 个评论

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