物业跑了怎么办

晨枫

曾经“赶不走换不掉”的物业现在大批主动撤离，已经从三四线城市快速像一二线核心城区渗透，浙江、重庆 等成为重灾区，北京、上海也不能幸免。物业撤走后，电梯坏了没人修，车库水管漏水、垃圾堆积恶臭熏天，门口保卫室也空无一人，大门敞开人们随意进入，安全隐患突出，这成了新问题。

《浙江日报》星期二（7日）引述中指研究院数据报道，2024年至2025年，中国排名前50品牌物业在管项目主动撤场率同比上升37%，住宅项目占比超八成。去年1月至9月，全国公开撤场案例达120起，同比翻了一倍。

《经济观察报》数据显示，碧桂园、中海物业、彩生活、永升服务和世茂服务累计退出规模超过千万平方米，更多物业公司主动退出的规模在百万平方米。第一财经总结称，“主动退出”堪称物企2025年财报的“年度词汇”。

物业公司离场的一大导火索，是严重的欠费现象。不少业主因不满意服务而拒缴物业费，大象新闻报道，浙江湖州一小区物业费收缴率连年下降，今年至今仅16.5%，有业主累计欠费近300万元（人民币，下同，55万9000新元）。更甚者，杭州一居住超1万人的超大型小区累计欠物业费1200万元，物业最终选择止损离场，去年12月31日退出。

业主对物业“质价不符”的抱怨由来已久。

物业收费应该多少，并缺乏明显的标准；物业应该提供什么服务，也缺乏明确的监督；物业有什么样的权利，更是缺乏共识。一段时间以来，物主要求物业公布账目，物业抱怨物主“不识好歹”，争吵的结果就是欠费和服务下降的恶性循环。

另一方面，物业公司的运营成本正处于刚性上涨阶段。以3月宣布将于6月30日撤出徐州六个小区的万科物业为例，它的人力成本占物业总成本的68.7%。保安、保洁薪资连年上涨，加上社保缴纳规范化，致成本不断攀升。与此同时，老旧小区设施进入集中维修期，电梯、管网维护费用成倍增加。

此外，能源与物料成本也在上涨，二次供水、公共照明、绿化养护等都需要真金白银投入。今年3月，住建部新规要求物业公司强制公开公共收益和费用支出明细，加强设施设备的安全检测和维保记录，这意味着合规成本也在上升。

然而，成本暴涨的同时，收费天花板不断下降。近两年，房地产持续走弱，地方政府债务问题凸显，为了促新房成交、去化库存，地方政府出台多项措施减少购房摩擦，其中包括物业费指导价，人为压降物业费标准。

中物研协发布的行业数据显示，2024年以来，中国超100个小区实现物业费下调，降幅普遍在20%至35%之间。重庆、武汉、青岛等城市先后发布物业费限价政策，重庆电梯住宅最高收费标准定为每月每平方米1.9元，低于多数新小区现行价格。

有些地方甚至直接要求现有小区物业费打折或下调。

物业不是义务劳动。如果算账发现，地方允许的物业费天花板，根本无法支撑物业正常运行，结果必然只有撤场这一条路。

传统上，物业与开发商关联，一个小区交付前，开发商会引入协作的物业公司；项目交付后，一些遗留工程质量问题一般由物业公司处理，并记下应向开发商收取的款项。然而，随着开发商爆雷率攀升，资金链断裂，应收款成为坏账。物业公司没了输血来源，只能独立盈利，利润进一步承压。这导致了物业公司“利润低—无法正常运营—压榨存量项目—服务下滑—更多业主不愿交物业费”的恶性循环。

地方政府通过压低物业费促新房销量的成效尚未凸显，但已肉眼可见地拉跨二手房的转售价。每日经济新闻报道，南京月牙湖花园因物业撤场陷入半年弃管状态，导致房价下跌25%，有业主在群内感叹“省三年物业费，亏掉50万元首付”。

有分析把物业撤场归罪于物业作为地产的附庸，也有分析归罪为规模优先vs服务优先，都有道理，也都错失了要点：物业作为地产服务商，还是作为业主代理人。前者导致规模优先的发展路线，后者导致服务优先的发展路线，但服务是需要业主支付的。中国人对服务开支一向是比较抵制的，不是觉得“干得还没有我好”，就是“我又没有要你干这个”。但公共服务常常不是“我”是否要“你”干的问题，而是集体是否有这个需要，不能因为“我”不需要就拒绝支付相关服务。

以前说起过物业管理和费用问题，不重复了。但可能出台相关法律，在法律上保障业主和物业的权利与义务，并将物业作为公用事业管理。水电煤气都是公用事业，都需要自负盈亏，但在西方，收费结构与一般的市场经济决定的工商不一样，是受到政府管制（regulated）的成本+固定利润结构。

也就是说，政府规定一个合理的利润水平，公用事业公司每年经政府批准可以根据成本变化而调节服务价格，而不能根据市场紧俏程度而多赚利润。

这样，公用事业公司有稳定的利润，但赚不了大钱；公众有稳定的服务，也不会被恶意榨取。

物业在西方是高度成熟的行业，单靠市场调节就可以有效运行。但看来中国市场情况特殊，可能需要按照公用事业处理。

物业大批退场是广大业主和城市房地产价值的损失，但谁都不希望花冤枉钱，甚至花钱而对方不干事。

另一方面，物业的有些服务是否必要，也值得商榷。比如说，小区门卫到底有什么用？大门敞开随便进出不好，但现实是确实可以随便进出，反正楼道大门需要钥匙或者门卡。小区内闲杂人等观感不好，这可以通过保安巡逻队解决，在同一物业公司旗下的若干个管区巡逻，还顺便观察一般的绿化、维修情况。但集中的巡逻队比到处“分兵把守”要节约人力。

机器人发达后，还可以用巡逻机器人。增加小区内的巡逻密度，有情况的时候召唤人工巡逻队前来处理。

当然，这样以来，会有很多人下岗。这就看业主是不是愿意为保护就业而多交钱了。

但大量建成和新建小区不能没有无核，这对业主和城市都不好。

住在乡下

没看法，提供资料，河北4线，A级小区。1平米6块，100平1月600.1年7000，水电气1月200，黄河以北有冬季暖气费，2600.

凡卡

物业跑路确实是一个很严重的问题，很多小区业主和物业都是势同水火，物业跑路的结果就是小区沦为贫民区

隧道

物业是个无本万利的买卖，一般一半利润要分给主管单位，街道社区才行。
除了街道社区给关系物业撑腰，物业也同时往业委会里安插自己人，贿赂业委会委员。
业委会改选也只是换一批业主与物业狼狈为奸而已。
正规途径根本换不掉物业，就只能不交物业费让物业公司自己走了。

料理鼠王

隧道 发表于 2026-4-10 16:45
物业是个无本万利的买卖，一般一半利润要分给主管单位，街道社区才行。
除了街道社区给关系物业撑腰，物业 ...

人家开公司就是要挣钱的，如果没利润，这种事情谁做。

随着人力成本和各种费用的上涨，物业这种服务业也是有涨价的必要。
但是现在很多小区连业委会都没有，就是有，也是义务工作，很难做到专业。
这就导致一个很直接的问题，业主不光不想涨价，还想降价，导致物业服务无以为继。
一个良好的物业管理会让房产增值，这点很多人不理解，等到真正出问题，就无法收场。
不要高估业主的下限，没有组织来管理，各种乌烟瘴气的事多了去。
只能说很多国人还没习惯为服务付费。

逍遥探花

我原来的小区，是北京市第一例通过成立业委会诉讼赶走原开发商物业的。然并卵，后面一地鸡毛。
我去丈母娘家，在楼下看着物业张贴的收入支出明细，以及给各位业主的分红，重阳节组织业主聚餐等等，感觉人家这个才是真正的物业。

料理鼠王

逍遥探花 发表于 2026-4-10 17:32
我原来的小区，是北京市第一例通过成立业委会诉讼赶走原开发商物业的。然并卵，后面一地鸡毛。
我去丈母娘 ...

如果是老小区，楼层不高，没电梯，确实运营费用低很多。
而且地段好，广告停车费确实不少。
但是分红这种事还是少做，毕竟这种作秀每家分不到几个钱，还不如搞点建设，至少环境能更好点。

隧道

料理鼠王 发表于 2026-4-10 17:28
人家开公司就是要挣钱的，如果没利润，这种事情谁做。

随着人力成本和各种费用的上涨，物业这种服务业也 ...

低估了人性，物业是那种不干活也能挣钱的行业，最后就是彻底不干，业主赶不走，就只能不交费让物业自己走。
父母的没有电梯的老小区不错，好几十年没有物业了，每个月收三十多打扫楼道的卫生费。
垃圾有人收，其他都是街道打理。可以证明物业完全没必要。
房子大修是原开发商，当地房产局管。
当然小区里经常看到占地种菜，没车位，乱停车的，但总能解决。

方恨少

隧道 发表于 2026-4-10 16:45
物业是个无本万利的买卖，一般一半利润要分给主管单位，街道社区才行。
除了街道社区给关系物业撑腰，物业 ...

物业可以换，只要业主心齐，我家的小区就换过物业。

原来的物业费不算高，但业主一直抱怨服务不好，年轻的保安天天坐在岗亭里玩手机，来人来车就给开门，跟没有一样，垃圾清理的也不及时，物业还想涨物业费，终于激怒了业主，业主委员会决定换物业，让业主投票，挨家征求意见，多数业主都同意，就把物业炒了，通知所有业主，抵制物业，补交物业费，谁爱交谁交，当然就是没人交了。

没有物业怎么办，找社区，社区雇人清理垃圾，门口干脆打开，反正原来也没人管。过了两个月社区引进了新的物业公司，找大的物业公司，全市统筹，就是你想拿好的小区物业，就要搭配物业费低，不赚钱的小区，捆绑发售。

新的物业公司来了，物业费还降了，而且前三月先不交物业费，业主满意了再补交。他们为什么便宜，因为雇的都是退休或者早下岗的老头老太太，反正没事做，社区出面协调，在物业打工的收入给他们免税，皆大欢喜。

这些老头老太太干活比年轻人积极多了，老头作保安，老太太做保洁，没事就在小区里溜达，门口管的严了，卫生也比原来好了，虽然后来物业费又涨了，但物业把账目公开，没有各种巧立名目的收费，业主都很满意。

开始有业主也担心换物业万一没人接手小区还乱，多一事不如少一事，但事后发现没谁是不可替代的，都觉得早知道早换好了。中间社区代管的时候，很多人觉得也不错，不如就这样，不找物业了，但社区不想一直管，给找了新的物业。

隧道

方恨少 发表于 2026-4-11 03:47
物业可以换，只要业主心齐，我家的小区就换过物业。

原来的物业费不算高，但业主一直抱怨服务不好，年轻 ...

这是物业没有渗透进业委会，街道社区与业委会都没有被物业腐蚀的理想案例，不可多得，没有统计意义。
只能证明物业完全可以没有，或者社区接管物业。

方恨少

隧道 发表于 2026-4-11 12:40
这是物业没有渗透进业委会，街道社区与业委会都没有被物业腐蚀的理想案例，不可多得，没有统计意义。
只 ...

不可多得，没有统计价值？那你能给说一说统计数字么？中国有多少小区物业是你说的情况，有多少不是？让我们学习一下？

再讲一个无间道的故事。我家原来的小区，物业和业主也有矛盾，起因是物业把认真负责的物业经理开除了，服务质量下降，业主很不满，两边吵来吵去，后来一个物业的员工离职了，在业主群里爆了个瓜，业主委员会里一个表面特别积极的业主已经被物业收买了，是物业的卧底，给物业通风报信，结果这哥们被骂惨了，灰溜溜的退出了。然后物业委员会精简了人员，只保留了最核心的几个人，然后有样学样，收买了物业里的一个员工，给业主通风报信，业主又占了上风。

业主自己住在小区里，更关心小区质量，而且房子动辄就要上百万，不是几个小钱就能收买的。物业员工收入低，流动性大，收买起来反而更容易。至于社区，就算不和物业勾结，业主给市长热线打电话都投诉社区不作为，偏袒物业，怀疑有利益输送，被喷的不行。现在社区很多都是年轻的，刚毕业没几年的大学生，真被发现收受物业的贿赂，工作都没了，因小失大，得不偿失。物业和业主的矛盾是社区最不爱管的破事之一。