你以為明年能拆，也許明年又明年，結果等了20年

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投資老破小，等拆遷是不是個好主意？

碧樹西風

今天回答一個讀者的提問。

這個問題的答案非常簡單，四個字，換位思考。

假如你現在負責城市運營，你會怎麼打算？

如果我們自己來負責城市運營，那麼第一階段肯定是賣地，這個來錢快，馬上就到賬，一次性可以透支未來很多年的收入。

但是賣著賣著，你早晚會發現賣不動，尤其對於多數城市來講。

你能一直賣的前提是什麼？是不斷有人流入，如果全世界的人都搬進來住，那你就能一直賣地。

如果總人口是下降的，那麼城市人口還能維持上升的城市不過少數，賣地就不可能永久。

可是有件事我們要弄清楚，花錢容易，一旦花習慣了，想縮減開支就難了。

我過去十年，二十年，都是根據每年的賣地收入來養活運營城市的團隊，你忽然告訴我賣地收入下降，我那麼多人的工資，還得開呀。

這就需要轉型，轉型的過程可以有陣痛，但我終歸是要為運營團隊找飯轍的。

一頭肯定是賣地，我還能賣得出去的，是什麼地？是好地。

我賣得少了，是不是得賣得高些？那這些好地我要開發豪宅，這樣才能以價取勝，而不是以量取勝。

那麼這些地，我從哪裡取得代價低呢？答案只有一個，低密。

只有你原先這塊地上的房產持有者的密度小，我取得這塊地之後轉手賣掉，利潤空間才大呀，你說是不是？

所以運營城市選擇地塊，從來都喜歡找農民，而不是居民。

因為農民手裡有一整塊地，我取得的成本低，城市居民一個老舊社區裡那麼多人，我拆遷的成本太高了。

有些人還要求原拆原建，那還掙個什麼差價？

所以如果你來做城市運營方，你天生就不喜歡拆那些密集的老小區，成本太高了，沒花頭，沒利潤空間的。

那麼第二點，如果你一定要拆，你沒得選，你就是需要這塊地，你會怎麼做？

你會想盡一切辦法把這個社區的房價壓到最低。

只有把這個老舊社區的房價壓到盡可能低，才能以合適的價格拆掉，轉手賣出去，才能有利潤空間，才能養活城市運營的團隊。

如果拿進來的價格就高得嚇人，那還掙什麼錢？

所以你有沒有發現，同樣是核心城市的核心地段，老舊社區和豪宅區，在運營城市的視角看，是不一樣的。

在城市運營的視角下，豪宅區是需要維護價格的，價格如果不堅挺，富人還來不來買？

富人都不來買，自己還怎麼賣地？

所以要讓它堅挺。

反過來，老舊社區的價格，是需要壓下去的，只有壓到足夠低，才能把它拆掉，賣地才有差價，才有利潤，才能維持城市的運營團隊的開銷。

看懂了麼？換你來做這件事，你也是這麼想的，你也會這麼去做。

我知道你要問什麼，你說你要長期出租。

還是城市運營的視角，站在這個角度，你想一想，當我賣地賣不動，我需要開源，尋找新收入的時候，第一時間會想到什麼？

想到出租。

我也對外租房子，我掙租金。

有錢的新居民來買商品房，我掙賣地錢；沒錢的新居民，我也要掙他們的房租錢。

你這個老破小的房東要掙租金，我也要掙租金，咱倆啥關係？競爭關係。

看懂了麼？從價格上講，你和城市運營是對手盤關係，從掙租金上講，你和城市運營是競爭關係。

這是你選擇的位置，你上來就給自己選了這麼一個位置。

除此之外，你還要考慮一個很尷尬的事情，就是鄰居。

城市裡老舊社區的拆遷速度遠比村民的拆遷速度要慢，因為後者的家境差不多，人均面積很高。

那些城中村，動輒家裡五六百平，人家拆遷可以賠償一個天文數字，人均都是按80平，60平去賠的。

但是城裡的老舊社區，一家五口人，面積50平，人均不到10平米，你說能賠多少錢？

你要知道，任何社區，鄰居們的實力都是隨著時間的推移往下掉，而不是往上升的。

這個道理很簡單，我們假如有1000戶，當初都是某個價格一手買進來的，最初這1000戶肯定是門當戶對。

不是經濟實力差不多的群體，也不會選擇同一個社區。

隨著時間的推移，那些賺了錢的，混更好的，一定是向上置換，他換去更貴的社區了。

那麼隨著時間，20年，40年，最後留下來的一定是什麼？是經濟水準原地不動，或者向下走的那批人。

那我們把這幾點結合起來。

1、城市運營方希望壓低價格，壓到足夠低才有差價，才值得拆。

2、人均佔有面積很少，也許不足10平米。

3、留下的人往往經濟實力不咋地，指著拆遷掙錢呢。

三者合起來，什麼結論？就是業主們很難統一意見，很難拆嘛。

你以為明年能拆，也許明年又明年，結果等了20年。

自己住無所謂的，你住得開心，住的方便隨便你。

投資人的資金佔用不要成本的麼？