上次谈了关于闲聊房价崩盘的两个问题，没有谈完，今天继续谈第三个个问题，关于房地产的供需问题。大家知道，在市场经济环境下但凡是一种商品，其价格都受到供需关系的影响，需多供少价格上涨，供多需少价格下降，这是基本的经济规律。房子既然是我们可以买卖的商品也逃不出这个规律，单从供需角度来讲，咱们别的不说，就说人口吧，我国在1962-1980年间出生了4.2亿婴儿，4.2亿呀！这可不是一个小数目，大致相当于美国和日本的人口之和了！这个人群从九十年代初开始进入婚姻生育高峰期，结果就是从1995-2005年间我国办理的婚姻登记超过了一亿对，哪对新人结婚不想住新房子呀，哪个不想住大房子呀，谁都想过那种住大house，very nice的生活，于是供需矛盾出现了，需多供少价格开始上涨。可以说我国城镇居民的基本住房需求是房价上涨的源动力，也是房价不可能崩盘的根本原因，一旦房价跌落到大家的心理价位，新购、换购等需求就会涌出，这种事在九十年代至今的二十年间已经发生过好几次，最近的一次是2008年下半年到2009年上半年，当时以北京望京地区为例，大批韩国人因韩元贬值的原因卖房回流韩国，望京二手房均价达到1W/平米左右，于是刚需出动了，彼时随便在望京的一个小区里都能看到这样情景，西服革履的中介带着数拨看房人奔走于各楼盘之间，忙的不亦乐乎，要知道，那时候主流媒体都在说些什么，都在拿美国三十年代经济大萧条作比喻，可爱的郎教授在各处演讲在说些什么呢，在说朋友们同学们，经济就有崩溃了，大批白领就要失业了，马上就要吃不上饭了，什么都不要买拿着现金熬吧，能不能熬得下去就看你的命了。。。。。后边的事不用说了，你都回忆起来了吧，呵呵。说了这么多为了说明什么呢，就为了说明中国的房地产市场是有足够的刚性需求支撑的，不要听所谓的经济学家去忽悠，与其花时间盯着经济学家胡说八道，不如去问问房地产中介今天带了多少拨人看房。即使是保守的估计，我国人口高峰带来的住房需求也要持续到2020年左右，在这期间房产价格的支撑都是比较结实的。其实关于供需的情况，任大炮同志苦口婆心的给我们讲的很多很多了，数据也很丰富，可惜很多人听不进去，也不愿意听进去。不过任大炮还有没说的，也许是他不愿意说或者是不方便说，但他肯定是很清楚的，那就是房地产市场的金融化。。。 ' i! X, W, n# g5 V & V! F. m) v' ~9 m O+ L这就是我们要讲的第四个问题--金融化的房地产市场。刚才说了房地产的刚性需求，但仅仅是刚性需求对房地产的支撑是不足以使房子价格涨到现在这个程度的，刚性需求的满足过程是一个缓慢释放的过程，简单的说就是虽然大家都想老婆孩子热炕头但是不可能哥们几个约好了一起结婚领证买房子生孩子，刚性需求不可能在短时间内突然爆发或者衰落，也不可能引起房地产价格的大起大落，反而倒是其灵活性和弹性是很有益于房地产市场的健康发展的。我们回想一下，2008年11月10日国务院公布了常务会议关于四万亿刺激经济计划的方案，股票市场最敏感，直接应声而起，房产市场在犹豫徘徊等待中稍晚了一步，于2009年初开始触底回暖，经过刚需在上半年的托底，终于备好弹药磨刀霍霍的炒家们在年中进场了，短短半年多的时间，直接使房价翻了一倍到两倍不止，这样的房价涨幅和速度显然是只有金融市场才具有的特征，是什么使房地产市场变成了金融市场呢？1、社会上具有四万亿投资带来的大量无法获得高额回报的资本；2、1：4的首付贷款比例使市场交易具有较高的杠杆率；3、相对简单的流通手续和低廉的交易费用使其能够有较高的换手率。上述条件一一在政府和银行的帮助下很快具备了，于是资本疯狂了，聪明的资本发现了一个资金效率如此之高的可爱的市场。于是房价就像2008年底的股市一样，开始暴涨了！那时候的政策现在回想起来真是天上掉馅饼呀，20%的首付，七折利率，税收减免等等。。。。不过这还不是最疯狂的政策，九十年代上海为了启动刚刚建立的房地产市场，曾经出台过无息贷款、免交易费、送上海户口等现在看来让人惊掉下巴的政策。其实房地产市场在某种程度上真是很像股票市场，如果把整个房产市场看成A股，那商品房就类似于A股中的流通股，各类央产房就类似于国有股，经济适用房保障房等就类似于大小非限售股，北上广深就是龙头股，这么一说炒股的朋友马上明白，房地产市场不就是个大股市吗，而且还是个带杠杆率的股市呢，股市里你能用1块钱炒四块钱的股吗？房地产市场就能，所以比A股具有金融灵活性多了。毫无疑问，政策对A股起了多大的作用，就对房地产市场起了多大作用，甚至更大，所以我们的房地产市场一样也是政策市，供需关系只能是为市场提供托底的作用，而不是决定市场的最重要因素，政策和资本才是。
雷达卡
发表于 2011-11-13 20:14:30
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