缺房的美國

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美國到底缺多少房

昨天說了美國缺房子，那張圖是Freddic Mac根據擁房跟租房的空屋率，算出要回到歷史平均，需要多少房子。但問題是美國一直以來就是缺房子的，房價歷史上一直在漲就是證明，即使回到平均空屋率，可能還是一個供需不平衡，缺房子的狀態，畢竟美國自有房屋的空屋率，一直在1.x%左右，現在是只有0.8%。

對於到底缺多少房子，不同機構用不一樣的算法，會有不一樣的結論，比如我在房迷6/19寫過Zillow的算法，他們缺房的定義是，”可能需要自己住處的家庭 - 能提供買或租的戶數”，有興趣可以回去翻那天的筆記。

附圖是ResiClub整理，11個主要研究機構，針對美國缺房研究，得出來的結論，共識是美國缺房子，但到底缺多少，從1M到4.4M都有，平均起來是2.745M戶房，但當然，這個平均數據到底有沒有意義，我也很難結論。也可以看到這邊Freddic Mac自己，針對不同研究方法，數據也不同，這個很正常。

在計算這種數據，都會有各種不同的assumption，尤其是在需求方的計算，最簡單的例子，你也可以跟你父母一起住，也可以自己住，小孩可以跟你住到18歲，也可以住到88歲，很多人可以自己住，但是有室友跟朋友一起住也可以，有人25歲就生小孩，有人45歲才生小孩，美國非法入境一下幾萬一下幾百萬，到底怎樣才是『正確』的數據？

本來就沒有正確答案的事，就是市場來決定，現在連利率這麼高，房價都能漲，就是房子真的很不夠，事實上，不管你問誰，房子就是太少，那肯定這個錯不了，細節可能也不重要了。

我順便想說一下，這就是正確使用數據的方法，數據是科學的，但除了基礎的數學、物理、化學以外，科學不會給你正確答案，你需要多方參考，客觀分析，最慘的是通常沒有結論。不要因為數據有漏洞，不合理，或者純粹不對你胃口，就說哪個數據沒用，也不要因為有數據，就認為一定正確，不接受絲毫誤差。

美國缺多少房我不知道，我還缺兩間。

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Source

Fannie Mae: https://www.fanniemae.com/resear ... e-local-perspective
Zillow: https://www.zillow.com/research/ ... issing-homes-32791/
Bank of America: private data
Freddie Mac: https://www.freddiemac.com/resea ... 0507-housing-supply
NAR: Chief economist Lawrence Yun說缺3-4M
Realtor.com: https://www.realtor.com/research ... ply-gap-march-2023/
Morgan Stanley: private data
JP Morgan: https://privatebank.jpmorgan.com ... ages-and-oversupply
Moody’s Analytics: private data
John Burns Research and Consulting: https://jbrec.com/insights/how-many-homes-are-enough/
Zonda: private data

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