美國市中心住窮人，中國市中心住富人？

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美國市中心住窮人，中國市中心住富人？

九邊

大家在電視上應該都看到過一件事，國外好像有錢人都住在郊區的別墅裡，市中心反而窮人在住，納悶我們將來會不會也成那樣。

真實情況比較複雜，咱們慢慢說，聊完大家自然就知道了。這背後其實有一條清晰的城市演化路徑。

最早的大城市都在河邊，取水方便，也方便處理垃圾，直接扔水裡就完事了。這也是為啥要強調“上風上水”，因為古代沒有垃圾處理廠，一直有個往河裡傾倒生活垃圾的習慣，而且古代的城市排汙一直是個問題，在哪都臭氣熏天，住在下游多多少少有點吃虧。這也是為啥說北京明清“東富西貴”，因為西邊就是上風上水。

隨便截了個圖，大家可以看看，這一點全世界都差不多，一般都得傍河：

當然還有一些城市不是為了群居而生的，而是為了軍事上的防禦目的，比如中國邊疆上無數的邊塞。這些邊塞往往都是苦寒之地，都嚴重缺水，極少有發展成大城市的。北京是個例外，按理說北京的發展水準不會超過石家莊，但是因為它是首都，自然也就不一樣了。

工業時代降臨後，無論是生產還是冷卻，都需要更多的水。那些面朝大海，有港灣可以把商品裝上船賣出去的地區就比較佔便宜。如果這個地方背後還有巨大的一塊平地，這塊平地就可以直接搞生產，那就更佔便宜了。

如果港口城市背後的平地也依靠水路連接起來，簡直就是buff疊滿，這種區域一般都富得流油。中國的長三角，通過太湖和長江水系連接在了一起；美國的“紐約-五大湖地區”，日本的東京圈，英國的倫敦圈，都是這樣的風水寶地，既是商業港，又是工業區。

所以超級城市最開始幾乎都是黑煙彌漫搞工業，城市居民也都以工人為主。

慢慢富起來之後，升級到了服務業。大家在服務業賺到錢，就不想進廠了，而且越來越受不了工廠的高污染高噪音，慢慢就把工廠搬了出去。

大家很難想像類似巴黎、倫敦、東京，紐約，乃至咱們的北京上海曾經都是工業重地。後來這些城市都完成了“去工業化”，工業，尤其是高污染工業都遷了出去。比如北京的首鋼工業園已經成了一個旅遊打卡地，曾經那地方也在熱火朝天地大煉鋼鐵。隨便找了張圖：

隨著工業遷出，一部分工人遷了出去，剩下的繼續住在市中心。市中心慢慢住上了從事服務業的中產階級。

中產階級的收入要比工人高，他們很快就把市中心的房價給推高，房價高了之後，房租也會高。那些商鋪會把房租加到商品上，很快物價就上來了，逼著周圍的不少人也遷到了城市邊緣，這也是為啥北京的五環六環住著很多老北京。

城市發展的第一個階段是在去工業化之後，把一部分承擔不起大城市成本的人趕出市中心，這個階段全世界都差不多。咱們現在主要出在這個階段。

等市中心成本越來越高，慢慢企業就搬到城市邊緣上去了。比如北京的北清路，在五環和六環之間，那裡就有一堆高科技企業，把那附近的房價拉的非常高。還有亦莊，也一樣，那些企業占地面積太大，在城裡根本沒那麼多地，他們就去城外了。

由於那些地方往往比較空曠，地價便宜，開發商也願意開發密度極低的別墅群或者低矮洋房。這時候第一批中產階級就遷到郊區去了。隨後一些人也希望住到城外山清水秀的地方，不願意住市中心的老樓，也搬走了。

這種遷徙過程還有個專用名詞，叫“郊區化”（suburbanization），美國上世紀60年代發生了這種轉變，中國最近這幾年也發生了這種趨勢，但比較零星。

不過美國比中國複雜得多。

主要原因當然是大家都喜歡寬敞的大房子，他們還有個很重要的原因咱們根本體會不到，就是白人跑出去躲黑人去了。因為上世紀美國強行推種族融合政策，很多白人不願意自己孩子跟黑人孩子一起上課，乾脆跑到成本較高的郊區。當然現在開始搞“黑命貴”，不能再這樣明目張膽了，但是郊區黑人要比白人少得多。

富人和中產階級跑了，導致內城稅收也成了問題，變得破敗，學校的好生源也走了，學校越來越差，有點追求的家庭也沒法待了。英國同時期也發生了這種事，內城變得非常衰敗，同時犯罪率和失業率都上去了。

主要也是因為他們那邊稅收模式跟咱們不一樣，他們的員警和市容維護都是本地房產稅給撐著，中產和富人跑了，稅源沒了，治安和市容都保證不了了，這下有點追求的人更得跑了。

說到這裡，大家應該已經看出來了，中國當前這種稅收模式，是很難出現美國那種情況的。咱們是整體一盤棋，每個區也不是靠當地自己養。自己養自己，很容易出現大分化，大家想想，窮地方一直沒錢提升自己，富人和中產跑路，可不是越來越矬？

此外美國那邊基建完成較早，紐約那種地方動不動一堆百年老樓，對於要求品質的人來說根本沒法接受。

咱們這邊也零星發生了這種情況，市中心的房子由於樓齡高，也導致了中產階級和有錢人搬走了，慢慢地一些品質太差的社區最後都是租客。

租客自然不會把社區當家，社區整體環境越來越差，更麻煩的是，越來越多的人不好好交物業費，維護也成問題，最後就變得很陳舊了。咱們繼續以北京為例，北京二環裡很多老小區已經沒法看了，大家有興趣上抖音搜一下，很多老北京一家子五六口子擠在一個四五十平的房子裡。如果不是附近的教育資源加持，那房價也沒法看，北京的那些不是學區房的老破小，是這一輪房價下跌最慘的。

同樣的道理，天津和平區，上海靜安區，會看到大量品質極差的老破小，裡邊住的人很多也沒啥錢。

但是市中心在哪都屬於核心地段，不可能沒業務。

很多高端服務業，類似金融，跨國公司總部，高檔商業區，這些都不能建到太偏的區域，一般都會建到每個超級城市市中心。

這就決定了很多富人和中產階級是不能住到郊區去的，不然沒法上班了，他們又不願意住老宅，那怎麼辦？

政府和開發商自然會想辦法搞一些豪華社區給這些人住，這個操作整體是很難的，因為涉及拆遷什麼的。拆遷這事有個視窗，過了之後越來越難，這也是為啥各國的城市改造都那麼難，咱們以前是很容易的，現在也碰上這種情況了，越來越拆不動。

這種高品質社區蓋起來之後，因為同時占著各種優越條件，一般房價貴得離譜。

於是又發生了人口回流，大量富人又住回市中心豪宅去了，這種情況再中國和美國都發生了。這時候回流的是真正的富人，因為市中心的豪華房子在哪都不是一般的貴，不區分美國、中國甚至印度越南。

如果在市中心改造了一大片，這一片無論是租金還是物業費，都不是普通收入能承受的，沒啥錢的人很快都得遷出去，搬到住得起的街區，這一片就全部住上了富人和中產們。英語裡還有一個詞描述這種情況，叫“紳士化”（gentrification，也翻譯成“貴族化”）

最後就形成了一個新格局：

以北京為例，在市中心，交錯分佈著各種奇怪的社區。有的社區是上世紀七八十年代的老舊工廠宿舍，可能連衛生間都沒，裡邊住的都是一群本地人，或者租客。而這些老宅旁邊，又有貴得離譜的豪華社區。紐約那邊也一樣，而且他們的市中心豪華公寓更是離譜的貴。

老小區租金往往不高，因為這些房子年久失修，樓道裡都在流污水，能租上價有了鬼了。大家可能想像不到，北京上海市中心都有這類社區。如果有個攝像機拍這種地方，你也會產生一種“收入低的住市中心”的感覺。

畢竟再怎麼高級的商業區，都需要大量的配套人力，得有吃飯的地方，還有超市，還得有保安什麼的。這些行業都容納了大量的人，這些低收入人群有兩個選擇，要不租房住在附近，要不去城外。

由於他們沒啥錢，房租又太貴，只好花少量的錢租很小的一塊地，最後就出現那種狹窄空間擠了一堆人。

你可能納悶，為啥要租這種地方，就不能租遠一些嗎？

當然可以了，繼續以北京為例，大家知道那個房價“膝蓋斬”的燕郊吧，那地方就住了大量在國貿上班的人。住那邊的優點是便宜且寬敞，毛病就是他們得忍受極其痛苦的早晚通勤。坐地鐵往死裡擠，開車往死裡堵，坐公車又擠又堵。

很多人乾脆就住在了朝陽區的城中村裡，住得比較擠，條件比較差，但好處是不用忍受煎熬的通勤時間了。

這一點在北京上海已經不太明顯了，最明顯的是廣東那邊，廣州和深圳有個神奇的景色，不瞭解的人會覺得很奇怪，高樓大廈間無數各種城中村。

你說有病啊去受那種罪？主要是收入高，一般都比別的地方高50%以上甚至直接翻倍，比在老家高好幾倍。很多人不怕苦，怕賺不到錢。

在倫敦紐約，還有那種上百年的老小區，情況跟我們一樣。他們還有個更麻煩的事，就是治安問題。國外政府管理不像咱們這麼深入，用互聯網黑化來說，就是缺乏“管理抓手，顆粒度也不行”，對於那種破敗街區，政府的態度是混一天算一天，裡邊的人又比較窮，失業率也高，所以幹啥的都有，治安就好不了。

此外還有個政治不正確的話題，一般黑人和老墨聚集的地區，治安都不會太好。他們一般超過50%，中產階級就會迅速搬走，把那塊地留給他們霍霍。

同時富人和中產聚集的區域乾淨漂亮，有員警巡邏，而且一般缺乏公共交通和速食店。流浪漢也不太願意去，去了也很難找到吃的，這也決定了美國流浪漢都願意擠在市中心附近。那邊有政府和教會的救濟站，也有大量的速食店，幾塊錢就能吃飽，那裡聚集了一堆要飯的人。如果跑去郊區富人區，會發現啥也沒，連個麥當勞也找不到。

跟中國不一樣的是，在美國通了公車不是啥好事，因為亂七八糟的低收入人群就會過來。

不過美國那邊現在也出現了一個趨勢，在富人搬離市中心後，現在又在往回搬。原因就是上文提到的，一些高端產業建到市中心去了，他們得回去上班。

倒也不一定徹底搬回去，也有可能跟咱們這邊似的，那些有錢人在順義或者亦莊有別墅，週末在郊區，工作日到市中心的豪宅去，不然通勤太可怕了。

如果說中美之間有啥明顯區別，就是咱們是很難出現那種連成片的“富人區”。

大家去看下就能發現，可能是政府規劃時有意為之，一般一個豪盤附近，肯定給你搞幾個經濟適用盤，或者回遷房和豪宅盤弄在一起。而且很多豪華社區得專門拿出幾棟樓做公租房，進一步防止貧富分化。

這也導致了北京的房價比較魔幻，並不是大家想像的那種某個地段的房子都很貴。經常兩個社區隔了一條街，價格差了三四萬。最明顯的就是吳亦凡住的那個棕櫚泉，旁邊叫麗水嘉園，這倆社區挨著，但是房價差了兩三萬一平方。

不過這倆社區的公共設施確實是共用的，超市，公園等等。美國那邊相對來說就比較缺乏政府規劃，往往出現那種大面積的富人區，同時也有大面積的貧民區。

從發達國家的情況來看，一般如果不加約束，讓市場自己做決策，富人們天然有聚在一起的傾向，最後形成大片的富人區。這一點在中國基本上被壓制住了。

收入不那麼寬裕的人為了追逐低房價低物價，不由自主也往一起聚。這一點沒有太好的辦法，最明顯的就是北京的天通苑社區，那地方人口密度超高，但是好處是人多均攤了成本，那地方應該是北京物價和房價的地板，也是很多北漂的第一站。

其實天通苑也能看出來中美的差別，前幾年北京搞那個“回天改造”，翻新了一部分天通苑和回龍觀的設施，很多年輕人表示天通苑現在除了交通太離譜，其他的好了很多。網上不少人說天通苑是貧民窟，這就離譜了，天通苑住了大量的華為、百度、小米還有阿里的人，那裡邊環境其實並不差，就是人太多，大家有錢了就會搬走，上限不高。

寫到這裡，整體就很清楚了：

1、美國英國形成那種“郊區化”趨勢，跟他們的稅收政策有很大關係，一旦富人和中產遷出一個地區，那個地區房產稅急劇下降，沒錢維護公共設施，很容易越來越破。最後有點錢的都跑了，只剩下窮人了。政府又缺乏動力和資金去維護，最後越來越破。

2、不過隨著進一步發展，美國那邊市中心或者內城又出現了富人的回流，只是他們回到城裡也住在高檔公寓。郊區的富人盤附近確實窮人很少，主要也是因為那些地方幹啥都不方便，生活成本要高很多。

3、中國這些年也出現了一些“郊區化”，但是不明顯，畢竟掙大錢機會依舊在城裡。不過中國這邊市中心住的也不是富人，只是他們的房子相對貴一些，大部分人也是正常人。

4、中國這邊的強規劃特點某種意義上避免了大片大片的富人區，相對來說更加融合一些。

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