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标题: 从一份文件里小窥深圳房地产市场现状 [打印本页]
作者: 大黑蚊子    时间: 2018-8-10 00:29
标题: 从一份文件里小窥深圳房地产市场现状
就在7月31日政治局会议确认“坚决遏制房价上涨”政策要求的同时，深圳出台了住宅新政，宣布房地产行业调控加码。2 p' w3 e0 _! i
到底是“择日不如撞日”，还是政治觉悟高足够敏感，反正相应中央号召的头啖汤，深圳是喝到了。, g4 e0 r: t4 l" W
我不评价行政手段硬性调控房价，是否真的能够人定胜天，推翻经济基本规律。但在深圳出台的这份文件之前，网上流传的内部征求意见稿却使我们得以比较精准的一窥深圳房地产市场的现状。
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1、过去五年深圳卖了多少新房，多少二手房？1 p& H+ t1 X2 U9 _( p- X
2013年7月至2018年6月，企业购买新建商品住宅共2822套，占全市新房总成交量的1.35%；企业购买二手商品住宅10201套，占全市二手商品住房总成交量的2.21%。2017年，企业购买新建商品住宅785套，占全市新房总成交量的3.05%

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+ ^$ X( p$ A8 o) H7 K, B. R过去五年深圳新房总成交2822/1.35%=20.9万套，平均每年4.18万套% Z; C' D9 Z; R3 j+ C% B
过去五年深圳二手房总成交10201/2.21%=46.16万套，平均每年9.23万套
. S& \  i0 D+ r' Q( A, B2017年深圳新房销售量785/3.05%=25738套2 Z0 w  L3 A5 l. o" j' j1 |( @( n

) m2 f6 V) k* r4 D: e深圳新房供应和销售量，在2017年是极度缩减的。( ^( q4 o# l, A# ?( T/ u" C
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2、全深圳一共多少商品房？
: K" Y3 ]0 Z6 z0 Z; A
2015年7月至2018年6月，我市居民个人购买的新建和二手商品住宅共40.34万套，占目前全市存量商品住宅（截止2018年6月30日，我市产权登记的商品住宅共170万套）的23.7%

/ _9 z' P; v# K1 `1 s& k5 E3 _全深圳商品房一共170万套，对应深圳户籍人口400万人，常住人口1800-2000万人
, Z$ u' P1 R1 I& x, W8 M# U不要担心人没有地方住，事实上深圳大街上也没有多少无家可归的流浪汉。深圳目前有体量超出商品房5倍不止的小产权房、城中村、工业公寓和宿舍，相对低成本的满足居民的住房需求。
3 K: R2 t: W/ T2 B0 j5 S; `; o+ e换句话说，深圳的商品房总套数，最多也就是深圳住房类房产总数的20%。从这点上来看，明明是非主流嘛。2 a# ^# D/ Q4 k7 Q, u/ k1 p

9 n8 e) d6 L% X+ c! d+ Z3、深圳卖了多少公寓，一共有多少公寓？9 r4 r8 @/ F- ]
2017年初至2018年4月下旬，我市企业法人购买一手商务公寓2011套，占总套数的16.9%。
2013年7月至2018年6月，全市新建商务公寓和二手商务公寓分别成交3.45万套和1.01万套，占目前全市存量商务公寓（截止2018年6月30日，我是产权登记的商品公寓共5.5万套）的81.1%
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一年多时间，深圳卖了2011/16.9%=11900套公寓，而近五年新建公寓卖了3.45万套，二手公寓1.01万套，整体市场5.5万套
2 s9 S% i  U! @5 G; x说明深圳公寓市场比较新，这也解释了为啥深圳公寓在市场的声音比较小，因为供应量本来就不大嘛。
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4、有多少人离婚买房？0 ^+ Q+ \' c$ T# l# x1 ]
2017年，离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%，占全市新房总成交量的10.8%；离婚2年内购买二手住宅的占离婚购房人数的85.8%，占全市二手住宅总成交量的4.2%
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乍一看，无论新房还是二手房，离婚买房的比例很高啊？但问题是，人家真离婚了那也得买房住啊，我们可以通过2017年深圳新建和二手住宅成交量反推出2年内离婚买房的人数。
/ W( u' X% ?6 w  I2017年深圳一手住宅成交25820套，二手住宅成交63678套，所以离婚买一手房的人有10.8%*25820=2789套，离婚买二手房的有63678*4.2%=2675套，合计5464套。
( |1 z5 Y1 Z5 r% j- l通过离婚规避限购或者获得三成首贷资格的人，占比大概是5464/（63678+25820）=6.1%。! u7 \6 X) I, W: P
深圳2017年有多少人离婚呢？25449对【来自深圳民政局的统计数据】
8 E! `: R  h8 q考虑到离婚买房的，通常是确定要买之后才去办手续，所以离婚买房的人占离婚人数的比例，应该是5464/25449=21.4%+ R0 |. S& B/ u' f
大概是每五对离婚的夫妻，有一对是假离婚真买房的。
8 I; n, J7 O- r) Q只能说买房是离婚的重要原因，但为腾房票去离婚的人，占购房者总人数的比例其实不高，也就是说深圳人并不缺房票。, W8 O6 s& p* D
那为啥感觉我的周围都是大把没有房票的人呢？! `0 [4 C& T& g2 i
我觉得还是“幸存者偏差”在作怪吧。8 e- B* ?3 a' g) K3 |
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过去五年，深圳户籍人口增加了100多万，增幅33%+，常住人口增加了至少200多万，而新建商品住房只有21万套不到9 [2 b/ t. p- W9 c4 b
这个供求关系，大家各自琢磨吧
作者: 大黑蚊子    时间: 2018-8-10 00:35
顺路说一句' j- K2 f2 h/ S) d% ]
那份请示稿的图片版网上并不难找，有兴趣的朋友可以找找看看# w0 u; j) @5 K( B
单看这篇有措施，有数据，还有利害分析和后续建议的报告，再结合最后出台的最终措施，其用心之细，手段之准，当击节赞叹。. c& n* [9 {# e
讲一句深圳公务员队伍是地方公务员里平均水平最高的，城市行政管理理念和方式方法是最好的，没有之一
  e  d) c: \/ C7 N( S3 l应该不算夸张~
作者: 晨枫    时间: 2018-8-10 00:55
离婚后买房的话，再复婚，对手头的房子有什么影响？
作者: 大黑蚊子    时间: 2018-8-10 00:56
晨枫 发表于 2018-8-10 00:55
6 J% b) x/ o& H0 \离婚后买房的话，再复婚，对手头的房子有什么影响？
6 c$ ]. u' D: ~- M, \1 g
没有影响
作者: 晨枫    时间: 2018-8-10 00:58
大黑蚊子 发表于 2018-8-9 10:56
8 n+ B0 \3 g$ c9 b1 ?没有影响

: W8 }. q' |) M, }9 E% e7 f: v有没有离婚后买房再复婚的数字？
作者: youyouyuyu    时间: 2018-8-10 02:15
本帖最后由 youyouyuyu 于 2018-8-10 02:46 编辑 1 v6 z8 f9 v; w" @0 h

: P& P( V3 p) E5 s" W7 @深圳市场并不是很了解，略有耳闻。
2 C+ L0 y) f% R5 W* o, N: h0 a道听途说：深圳市场2017年后成交明显呈现豪宅化得趋势。真正民生的那些住宅市场比较冷清。相反大户型高价值豪宅成交活跃。成交区域明显集中在前海等新开发地区。当地的小产权房面积巨大，造就了一群资金充裕购买力强劲的收租户。香港银行给香港人在深圳买房提供按揭，利率超低。风闻可以做到不到1%。通过买房抵押可以套贷。港人一直是深圳地产市场的隐形主力。深圳的信用体系灵活宽松，有人可以包装人头背房代持（流动人口太多，用一个身份证可以做一套完整的公司法人的手续，成本极低），2015-2017年比较流行的是众筹炒房，凑钱付首付。中介参与相比过去几次行情参与度加深。楼盘的发售有时候近似于发售一款金融理财产品。一个豪宅楼盘的发售其实只是几百人的事情，容易操纵但对市场影响巨大。) y) e1 f, ^: k* O/ D9 t
“2017年深圳一手住宅成交25820套，二手住宅成交63678套，所以离婚买一手房的人有10.8%*25820=2789套，离婚买二手房的有63678*4.2%=2675套，合计5464套”* ^$ }) ?6 [+ H6 n4 {) }2 g
文章列举离婚买房的购房者在购房者当中的比例只占百分之十，并没有分析剩下百分之九十的市场，只能反映局部不能代表整体。5年的成交统计不能简单说相当于平均每年成交多少，事实上五年的前三年成交一直低迷。这成交量可不能简单的平均、
/ k$ F, T9 p# e& R( W! a- H9 ]17年数据密集成交在8月前，其实前高后低，并不能反映受政策影响，异化后的市场主体的悄然变化，从成交上是根本看不出来的、
( j. b* A. k& O只分析成交量，不考虑成交单价成交总价成交区域，能看出啥来？得出的结论不是在说明问题。而是在掩盖问题。  n* O5 w* W/ Y5 Z( [* B5 b
2 |$ q9 b+ u4 d& y! L) {
深圳房地产市场是代表中国房地产真正的风向标。因为金融发达政策限制少，最反映炒房客心态。" K' r$ G/ a9 G& i9 m  ]7 O
、
作者: lorry    时间: 2018-8-10 07:45
没想到深圳的商品房和户籍人口的比例都这么低。从新增户籍人口和商品房的比例来看，房价确实要涨。
作者: 五月    时间: 2018-8-10 08:16
大黑蚊子 发表于 2018-8-10 00:56: x1 d7 m2 n& n" e
没有影响
0 u$ D/ X( e- \0 S' R& T

4 i  J* w, a/ ^  s如果恢复流氓罪就有影响了$ j5 L1 r0 _9 S0 Z7 _3 M: Y9 S
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作者: 大黑蚊子    时间: 2018-8-10 09:39
youyouyuyu 发表于 2018-8-10 02:15
) Q. x; _! y4 k% Y4 q深圳市场并不是很了解，略有耳闻。- @7 P+ @3 D* I# I
道听途说：深圳市场2017年后成交明显呈现豪宅化得趋势。真正民生的那些 ...

' z% b5 s; W5 c; [# S8 p9 W您的回复里主要内容分两部分，前面是叙述，后面是提问。; o6 ^9 R0 ^, L' _- s

/ y8 W; w! V' b3 X6 O老实说前半边“略有耳闻”这块儿，对的地方真不太好找。; D* m8 C) j* G6 z/ ?' V5 p1 Z
港人购房在深圳购房套数的比例，近5年来就没有高过5%，而且主要是罗湖的二手小面积住宅为主，香港人购房对深圳房地产市场的影响，基本可以忽略。/ l# N1 F% E5 X( @, ?
香港这几年房价飙涨，投资香港楼市的收益率比深圳大得多，加上全球资产配置和CRS的影响，大钱是不会从香港来深圳的，这个道理很简单。
" O/ p4 U" U  p' l& }
深圳中原研究中心数据显示，截至今年（2017）6月底，在深圳置业的港人比例占到其成交总物业的3.2%，2016年全年这一数据为2.55%。( r) }  _1 u2 e, T* C% a% d
深圳中原研究中心数据显示，香港人最爱两房户型，在上半年港籍在深置业成交数据中，两房数量占比35%，其次是一房户型，成交占比33%。三房户型稍少，占比22%；四房最少，仅占8%。价格方面来看，香港人购置房产的套均总价为434万元，总价中位数307万。

$ p% R: z  s% v" U: S/ R; r3 f8 N( h, F4 v+ V3 |0 G
0 C9 v- f/ R# C' T- [7 r
至于后面的提问，我就是看了个文件反推下深圳房地产市场的大概情况而已，又不是卖方写分析报告，。
4 O" |$ v! O+ j- F8 P有些信息是常识，有些信息是反常识的，兼听则明。
7 O! u6 x; N* Y0 m* S  y6 j6 t' b! _9 S: V( @' @  S
作者: youyouyuyu    时间: 2018-8-10 11:34
大黑蚊子 发表于 2018-8-10 09:397 n! Z5 y6 O3 V+ s9 o$ M
您的回复里主要内容分两部分，前面是叙述，后面是提问。! N9 k" P3 T4 \6 N
/ }1 K% g* y0 L& E+ Z: r2 i
老实说前半边“略有耳闻”这块儿，对的地方真不 ...
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" h* x2 ], o$ h别在意。我也是听几个人说的。不同的人的感受和视野很可能差很多，关注点也不一样。' Q4 I5 a* i6 v4 i: E( a* I; Z: _
探讨，交流而已。
作者: 小米粒    时间: 2018-8-10 11:58
宕国中央锁盘平衡木调控进行时.......
8 y1 B, k* L! M% T' a噼里啪啦换马掉将制地方......
* H, [* n. ~. @# {0 K等膨胀大法
作者: 勤劳工作的猪    时间: 2018-8-10 12:35
小米粒 发表于 2018-8-10 11:58- J* F8 ?- }5 `' x
宕国中央锁盘平衡木调控进行时.......( |6 Q7 z+ m- |) @! F
噼里啪啦换马掉将制地方......5 H3 o: v" [1 W  w7 B
等膨胀大法 ...
) D: g* }% j7 V$ v8 ^
膨胀大了也能对外输出
作者: 小米粒    时间: 2018-8-10 13:07
勤劳工作的猪 发表于 2018-8-10 12:358 W4 w! P  [, }2 E7 z7 |
膨胀大了也能对外输出

1 i- r4 l* N$ Q等美联储发飙来拯救........* U% Q' [$ Y# a% j) o
反正，这一条道路设想能否嗨皮，就看川习博弈了。。。。。。
作者: 思行路人    时间: 2018-8-12 09:03
分析到位，学习了
作者: 定风波    时间: 2018-8-12 22:07
去资产属性后，身份成为购房的主要因素，各自的身份还能再享受一次优惠购房，天朝此等厚爱，被盘剥一下也没啥。
作者: lorry    时间: 2018-8-12 23:17
定风波 发表于 2018-8-12 22:07
$ a5 e9 |9 m* H: V" Y" E去资产属性后，身份成为购房的主要因素，各自的身份还能再享受一次优惠购房，天朝此等厚爱，被盘剥一下也没 ...

6 \! j  W6 R& E: Y0 y是说离婚买房的吗？
作者: 喜欢就捧捧场    时间: 2018-8-23 08:53
顶顶顶顶顶顶



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