爱吱声
标题:
万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
[打印本页]
作者:
bangu0828
时间:
2014-2-25 19:15
标题:
万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
! p( ^# q( }0 w
—进击的巨人
/ k+ w x* U8 U |
, {, R3 r- @, h
, Q# C L% V( l5 I
一、背景新闻
+ ~: C- s8 {, q$ E7 {1 Q3 p
1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。
/ A' z* S4 Z0 ^* Q
链接:
2 T% T8 o; h4 U' s
1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?
http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
. b$ R* P1 J: h; _1 y- \3 x
2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
6 W% P0 J: T1 C, u; n
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
# O. N! ?' \2 L! o# X- f" V( _
5 M: v9 w+ v" r) G w" e/ r' s3 t
2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。
/ W" h8 V F+ A+ z9 g
链接:
! Y: K7 ~, s9 N( E; T4 X2 g0 @ }8 c
马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!
G/ d6 A. p! m; X) T$ P
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
* w8 Y1 c6 U- D9 i. ?
- r/ y. h7 B/ z" i' l! L" e3 M5 Y
3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。
% m2 O$ q3 z4 r2 X# y: ^
链接:
9 u% I+ C8 ^3 T" U j
1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
3 F$ d% q1 Q! M$ t+ l$ {
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
9 A9 [4 N) E1 z
2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
! D% m( U- Q. P6 r4 v H
http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
5 T( v8 F: \/ L# q: J! E4 _, n
) |2 \* |% A7 E/ t
二、万科想干什么?
3 k% T' A4 n* w$ ?2 y
一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
4 F7 t$ \ j; y4 R3 w& x
万科的冲动:
" q8 b( C- |' D
1、打破自身利润率的提升瓶颈。
0 D" U- p8 |' B( n) ^# k
根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。
- t7 G" T& U |9 P0 g
2、房企下一批能网什么鱼?
. I" [* {+ B% N
1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。
: X1 `4 l$ I. z E: e( o
其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。
b; y9 _6 X4 T( y
万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?
! W* J& @5 T$ I$ |; |" V
3、应对互联网搅局者。
1 T6 ], h- f; ?; d) v; Q
即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。
1 J, D; d; C% f' r0 A: P9 y: u
互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源
http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html
;万科联手淘宝网络售房
http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html
),而仅仅是一个契机。
. W$ W5 r- m+ q6 I( U
万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?
, L% P/ n2 a; O. A( I0 s1 y
8 G3 b" v0 P' O; }; \) a, e
“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)
; {3 b: B6 F7 W) {: l% L; X; d2 z
3 e* |- a% c! W; \
三、万科想怎么干?
5 y% T* C3 G! W3 [& d5 K7 {
万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。
" Q3 L, A2 b7 _: o; {: G) k7 S
1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。
& S6 a+ l* s0 y0 W/ T* V# p4 C
2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:
, [* H+ W0 l! U' U, X+ |. U( q
1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
% H$ g c7 r. a% b: l9 T( T
2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。
* U- e+ k d0 n ]! T* j2 p" r5 q
3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
2 F9 }! O* @ `2 }
) c5 a3 v9 A8 ^9 ^! o9 L* `
四、一个潮人未来可能的购房模式
' x+ |4 v# H/ U. e& D1 P
2015年
$ G# B7 I; g; I* v7 z; t# V. q k
2月25日(周三)
% q: d" o4 u6 w# ^' o$ T& Y+ O" [
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;
, c% r+ M! `/ Y; I1 E2 q, ~% W
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);
& F2 N7 N( g! n9 a2 c! Q
21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;
2 T O) J3 P' N
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;
% Y6 l9 B8 @- q+ l5 A& E$ J8 K: [9 n
22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。
2 \ v" e& `3 ~7 }9 m4 i) P
2月28日(周六)
2 t0 M; G3 S: }9 ]2 R+ t% j
全天看房。
: Q6 E% x2 B- T1 ?
5月9日(周六)
/ K/ G# G( _+ i- G6 T& ~
已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!
& E9 R& F3 d9 [ Q/ n$ o3 y
5月10日(周日)
7 T$ d5 o, Q z' G; o
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。
' }. u5 w: V, q1 B4 j1 |: E
14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)
$ T+ H, L" c3 y# [) g9 T: D
5月31日(周日)
; P: |& D- R1 w" A" R8 Z
10.00am 付房款189.98万元。
5 }# m3 g7 R ]% k
9月2日(周三)
: ?/ L+ P: w1 H
11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。
1 J4 z" a9 w/ E) n' ~, G
11.15am 淘宝上找验房师。
( H3 F: a& Z3 w5 D3 j& ~( A: i
9月12日(周六)
" w. f6 r+ T: w3 u
全天与验房师一起验房。
% A7 e0 o5 ~. S4 Z! D
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
# U8 I2 s& U( f% h6 H6 ~
10月1日(周四)
4 C# }. c1 p4 d9 v" s- q
正式入住新家。
8 G3 X" n# M/ _- s5 m; E2 x
5 V, X3 b6 ~" @# b3 X
五、无责任漫谈影响
! J% ^" ~7 r/ Z( U: I2 P
如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:
( b6 C2 s0 p) u7 G/ S; C* k
1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;
9 r7 I3 m: p1 A' O
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);
2 [: Y3 F6 @6 o2 o; @
3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;
* G- ]% ?9 D" w
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;
& S, L- M' k8 T% {
5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
) e* D8 _! |; `0 |$ d, B
& \- o0 f% B" }% ~
完毕,欢迎拍砖。
- w, I; T. |8 K7 [; I: k8 ^8 g* ?" G
作者:
为什么不可以
时间:
2014-2-26 08:33
能真这样很好啊
作者:
skygrass
时间:
2014-2-26 10:58
互联网通吃?好像挺有难度的
作者:
bangu0828
时间:
2014-2-26 13:32
skygrass 发表于 2014-2-26 10:58
1 J2 O/ e, |! D! z6 t
互联网通吃?好像挺有难度的
! |0 y2 F3 S6 I! F
现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
: q: H* _2 o( A8 m) H% l
就像以前的电气化改造一样,互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。
作者:
水杉
时间:
2014-2-26 15:20
本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑
, d, g6 v' ?' E. i- e- f& J6 l; f
9 U. N4 ?6 [. {# T
网上卖房子最后也得看累积客户,然后才好定价格,万科的房子好卖,和其他房企没啥竞争。
, K. w# K$ C- y' g' U
即使网上卖房,策划也许还是代理。
( i$ x" `; X' {" z
验房师没有用的,装修房子质量只能呵呵。
0 \$ T) S: E; j6 N4 o
物业目前看连物流有问题。
4 [: |6 k {3 b
不是有了网络平台就可以的,最后还要落实到人。
S9 R; X. [+ \6 ]
作者:
田做
时间:
2014-2-26 16:06
不太可能吧,lz提供的链接有点老,有的都是11年的了
% h0 ~0 b5 ?% E$ a2 t( ?
0 N+ I. T& E& c+ x4 R6 v9 Y
所谓互联网,就是让屌丝看来免费使用的机会,之后养成习惯后赚取他们的钱。
" Y& V8 X& \8 J- [, P' s
这在房产上不太可能实现
作者:
profer
时间:
2014-2-26 16:39
互联网就是渠道, 没那么神.
作者:
奉孝
时间:
2014-2-26 21:34
营销可以,卖房太难了
作者:
nimenkanne
时间:
2014-3-30 08:31
售楼中心和互联网售房比,真没多少优势
" P. r3 F# l b
互联网还省了给售楼员的提成,可以直接用户降低房价上。
* e; Z0 R+ d! R) e8 u; Y7 `2 N
因为国内03年至今都是买方市场,实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业
作者:
花差花差农民
时间:
2014-3-30 11:11
呵呵,虽然卖房的利润非常高,电子化售卖是可以降低成本,但这仍然是一锤子买卖。
; z+ M9 k, O; V) H
2 E$ W% ~- Z% o4 G
真正的变化是做后售后服务,把钱赚成长流水。万科推出的生活APP,关注下,呵呵。
. N9 s( n# f, z M- d# {
8 U1 w* G5 l8 M' P
互联网会是基础服务,但怎么玩得看你会不会。
作者:
沧浪水濯缨
时间:
2014-4-1 10:39
这样的话淘宝发了
欢迎光临 爱吱声 (http://129.226.69.186/bbs/)
Powered by Discuz! X3.2