爱吱声
标题:
万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
[打印本页]
作者:
bangu0828
时间:
2014-2-25 19:15
标题:
万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
. v$ v& Y, I. O( ?8 Z$ Q- w
—进击的巨人
" d' M: Q4 z' L. \5 S0 K
1 ~; ]0 h" N. R; X8 E }
5 H, a1 Z0 Q, c. e4 a
一、背景新闻
: D2 W0 y' J4 I2 o
1、2013年年底到2014年初，万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴（淘宝+天猫）、腾讯（QQ+微信）、海尔（极具互联网思维的中国制造业企业）及小米（互联网手机销售最成功的企业）。
b8 Z1 Z9 p. F8 E% A) ^
链接：
3 _- k6 q, Q& J% j8 c
1）郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米，思考：如何从“卖房子”到让用户“用房子”？
http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
$ {# Y) x0 `+ ?& ?2 K4 _5 z
2）让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
7 |& g: O9 {, E$ o( y2 s
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
0 w h* y3 y' W, l: k5 Y5 ]- A
5 a$ F1 O9 r# U4 q$ L* `- w
2、2014年2月15日，张孟宁（网名马佳佳）受邀请在万科演讲：《房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房》。
( ^; _% A: m3 j
链接：
3 e$ S o3 _8 v$ S! k% w
马佳佳万科演讲：房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房！
: y# S+ N5 c u$ F# u
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
2 \+ c: |7 Q9 ]' ]
2 J4 g1 J; n. U9 T5 E
3、房企的净利润率连续数年下滑，在可预见的未来仍将持续下降，房地产可能正如郁亮所说，已走入了下半场。
7 O% o" ]' H0 O4 c6 J5 w8 O8 r1 X: |
链接：
( j! l$ I+ s6 o! e; _
1）上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
0 R, P& O8 d% H4 Y9 f; c" j
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
8 `% `7 m4 M' r- c( i
2）65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
6 x1 }4 E, c4 l9 x
http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
3 D; A: {( b/ V
. _ E! r0 ]8 J
二、万科想干什么？
1 Z8 M6 H* x0 e! e5 a/ \
一个可能的猜想是，万科是不是准备大规模进行互联网售房了？
6 F: S4 L! R) c: i2 i
万科的冲动：
) _+ Q, C; [. | X! Z
1、打破自身利润率的提升瓶颈。
' t7 M7 O) P1 f. o* u
根据公布的数据，2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比，住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%，广告费率一般为1.5-2%；商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%，广告费率一般为2-3%。简单的算一下，假设万科销售的都是住宅，万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元，广告费为25.5-34亿元，两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上（如果不说是绝大程度的话）可以削减上述的费用，提升万科的利润率。
C! }$ E5 ]& o3 m d. B
2、房企下一批能网什么鱼？
5 j, c( K1 q1 u, E, z. ?
1986-1990年的婴儿潮一代（新生人口都在2300万以上）已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼，谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后，现在或许并不是房屋购置主体，但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房，但他们可以影响购房人在哪里买房，买什么价位的房，买多大的房，或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲，他们可以做“搅屎棒”！而这批85后，可以说都是真真正正的互联网一代，对互联网售房没有多少心理抗拒。
. _0 b# d$ g5 o: r
其实，这些85后的父母辈，也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下，越来越多地加入互联网购物大军的行列，这是文化反哺现象的一个典型例证（向我的老师周晓虹先生致敬，他是“文化反哺”概念的提出者，参见周晓虹：《试论当代中国青年文化的反哺意义》，《青年研究》1988年第11期）。
2 h d( g( y% q+ A* k% C
万科已经意识到，互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了，网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机，为啥卖不了房呢？
P) L4 v' K3 w h( r) H% k* d
3、应对互联网搅局者。
0 u7 E. v! A5 }, I) M
即使房企的净利润率连续四年下滑，房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企，特别是如果能成功进行互联网“改造”，还有很大提升空间。
+ M: b# E6 [ W% P
互联网大鳄，如阿里巴巴、腾讯、百度，从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面，都已布局完毕，唯一缺失的，也不是房源的供应（因为总有跳出来吃螃蟹的房企，SOHO做过互联网售房的尝试，万科自己也做过，链接：万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源
http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html
；万科联手淘宝网络售房
http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html
），而仅仅是一个契机。
3 u1 `! z1 d! O/ l$ I( t. F+ J' m
万科如果迟早要面对互联网搅局者，它会不会选择自己首先做一个搅局者呢？
4 T8 {. s7 X3 ~/ N1 L
/ E* T; n; _0 ~1 H% \
“战斗啊！不战斗就会死，但赢了就可以活下去，而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》（向谏山创先生致敬）
7 h B$ f6 f" W" S7 d
8 N$ \! Y; p% C4 @6 ~* O% ?
三、万科想怎么干？
, i) u) u% [( M
万科想怎么干，从交易平台的角度讲，答案不外乎三个：自做、合作和不做（借助他者提供的平台）。
6 ^* L$ p6 O" Y1 J6 K
1、万科自己搭建售房交易平台，可能性不大，原因不详细分析。
" S: g( D# c; c" R
2、万科与人合作搭建售房交易平台，可再分为两类：
6 Q8 x4 q' g9 \& H
1）与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作，可能性有，不大，因为与他们合作没有无缝打通上下游通道，原因不详细分析；
; V/ d& I% x2 \( }7 P+ v3 C
2）从BAT（阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄）中选择一家，签署战略协议，合作搭建交易平台（搭建一个以上平台的可能性几乎为零），可能性有，也不大，因为以后肯定有跟风者，那相当于“多对一”的博弈，王石、郁亮不大会做这种选择。
3 I$ r V! M8 j/ E4 m
3、万科自己不做交易平台，选择BAT中一家或多家现有的平台，合作的双方博弈是“多对多”，而且万科的体量在这里，或许还能有便宜赚，可能性较大。如果选择此种模式，互联网大鳄能得到PV、各种流水（定金等）、广告收入和细分后的高质量消费客源（各家电商都垂涎欲滴）这些明面上暗地里的好处，相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
, \( u: k1 [- o/ l( G
4 n1 K0 f3 Y$ Q* e% p \; }) c
四、一个潮人未来可能的购房模式
& G$ J& l% k; d
2015年
7 P) D- d0 O, l) B) R6 E* K
2月25日（周三）
! V1 a* j c/ C4 l9 d
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息；
2 p7 `. {+ W+ R4 ^% W
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘，通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费（预约看房以后可能也有挂号费，就像现在的三甲医院，但放心，这个挂号费是看房后返还的，就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样）；
# ]1 o' F5 C* V+ `6 p3 L, x) b0 `, r
21.45pm 旺旺告知：你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日（周六）接待你；
9 U l4 ]0 {0 f
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线；
: }( \& n- h1 q/ W* b& l
22.00pm通过快点打车预约出租车（希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车）。
) ?; V; A" d1 N9 L
2月28日（周六）
: S! G$ t o1 D8 u! {; B4 C% ?
全天看房。
, b3 N5 r& n, u: {% ?* R
5月9日（周六）
9 I/ f# E' p% E+ ^% z
已连续看房10个周末，阅尽魔都普陀区楼盘样板房！！！
+ M$ [" g; \& _1 T* @, |) [4 C
5月10日（周日）
% Y# k9 M8 ?" C! `9 t4 S+ z. ^
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。（购房后返还，不购者退回）。
7 [. g% s+ e* @6 _0 e5 f
14.00pm 中行按揭（希望以后余额宝也能做住房按揭！）
) z& [+ @9 N! P5 f
5月31日（周日）
5 F; G3 H* L9 y
10.00am 付房款189.98万元。
6 B+ G9 s5 z2 L
9月2日（周三）
1 V: H) X/ [9 J1 _1 v$ a/ _" y: o
11.00am 旺旺告知：你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日（周六）交房。
0 Y7 i( c# ?: B
11.15am 淘宝上找验房师。
+ \ n @' ~6 F
9月12日（周六）
; c( e y! Z( j- @# }
全天与验房师一起验房。
& t# F$ x) U* V6 O# i
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
" \+ d' v" q& r
10月1日（周四）
9 O" @2 Y$ A' H; W
正式入住新家。
! x4 [$ e: [0 y! j: ]/ M
( O# E E ^! t) N
五、无责任漫谈影响
3 t9 ]- l1 z6 z5 y3 I
如果以上能实现，有什么影响呢？以下是无责任漫谈：
" X/ L, }1 h3 X
1、楼盘网上透明竞争，房价波动加剧，房企之间竞争更趋白热化；
; ^+ x0 U; y& G3 P
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击，销售代理公司作为一个行业可能会消失（如果世联行有融资融券该多好啊）；
/ r) s) w* Q! [: l6 X* `
3、独立验房师会形成一个行业，大量的房企员工将会转入这一行业；
9 u7 I2 A! `5 Q: H# |; ?: k j# K% ^
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步；
, K: k# K, I' J# v' p7 L9 o
5、互联网大鳄（Cyberdyne Systems？）将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
: k+ q- q" L% e. B/ w8 n: B4 m
* b7 I( P l3 U" Z* v
完毕，欢迎拍砖。
7 M: z# Q" _+ a' O- z8 Y+ b
作者:
为什么不可以
时间:
2014-2-26 08:33
能真这样很好啊
作者:
skygrass
时间:
2014-2-26 10:58
互联网通吃？好像挺有难度的
作者:
bangu0828
时间:
2014-2-26 13:32
skygrass 发表于 2014-2-26 10:58
) b) ?( K2 t& u- X
互联网通吃？好像挺有难度的
6 b4 l+ f: w; M' C1 I
现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
( ?3 b: k: S1 h& h5 ^* H% S0 I) A
就像以前的电气化改造一样，互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。
作者:
水杉
时间:
2014-2-26 15:20
本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑
3 s# m7 ?. g1 D. @+ m/ v E
3 f3 l& a- D- J: U& D& p
网上卖房子最后也得看累积客户，然后才好定价格，万科的房子好卖，和其他房企没啥竞争。
, c; k, Q' o9 f2 F8 x3 O/ m
即使网上卖房，策划也许还是代理。
+ I2 |1 z! g) ]8 b2 z% C/ q4 z. Y$ r
验房师没有用的，装修房子质量只能呵呵。
' V& E$ u' L- ^6 A8 t7 K5 m4 l# E1 m
物业目前看连物流有问题。
" a' v2 y4 C, x0 |9 U; p
不是有了网络平台就可以的，最后还要落实到人。
; u' S' R/ u( L' f0 h. K
作者:
田做
时间:
2014-2-26 16:06
不太可能吧，lz提供的链接有点老，有的都是11年的了
7 a1 a% K7 F8 J. A$ Z, ?8 \+ t+ m2 z
8 P+ V# S q5 ~: V0 x$ }6 M
所谓互联网，就是让屌丝看来免费使用的机会，之后养成习惯后赚取他们的钱。
& H" x+ U0 m+ f/ Y
这在房产上不太可能实现
作者:
profer
时间:
2014-2-26 16:39
互联网就是渠道, 没那么神.
作者:
奉孝
时间:
2014-2-26 21:34
营销可以，卖房太难了
作者:
nimenkanne
时间:
2014-3-30 08:31
售楼中心和互联网售房比，真没多少优势
$ Y# y# a& J) v5 B! U- c
互联网还省了给售楼员的提成，可以直接用户降低房价上。
! Y1 i2 T" _1 N& g1 r
因为国内03年至今都是买方市场，实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业
作者:
花差花差农民
时间:
2014-3-30 11:11
呵呵，虽然卖房的利润非常高，电子化售卖是可以降低成本，但这仍然是一锤子买卖。
( Y. f( g% I" r, H$ u7 d' E' w
/ f! d$ t+ g( x) A9 m$ G8 a( D' j
真正的变化是做后售后服务，把钱赚成长流水。万科推出的生活APP，关注下，呵呵。
/ U5 u- ^: m2 n! P
/ w! x8 F9 j: ]9 ^# O: H5 i! H
互联网会是基础服务，但怎么玩得看你会不会。
作者:
沧浪水濯缨
时间:
2014-4-1 10:39
这样的话淘宝发了
欢迎光临 爱吱声 (http://129.226.69.186/bbs/)
Powered by Discuz! X3.2
