爱吱声

标题: 万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来? [打印本页]

作者: bangu0828    时间: 2014-2-25 19:15
标题: 万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?! Y' M8 H) p6 ~/ q& v
—进击的巨人
: r& m' ~" x) W9 R' O4 s
+ u9 [' X4 G9 E0 `9 M6 Q1 }1 D
8 ?7 C' f' Q8 Z4 n8 s一、背景新闻
7 Q- B5 q1 @; I7 p3 D7 w# ^1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。
6 z1 P  R7 k1 J" u链接:: C/ K! D* C4 S; B
1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/9 F( V# x* F9 R3 \
2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网1 B; ]: W2 u5 q/ K
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html' T. }( S7 _' M
' o9 X! K) \/ r) S! ]4 s( g
2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。* G! n% @: X9 P7 a
链接:
; p8 V& |' c3 [& W% f, q马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!
- B/ e9 T0 _: d3 \, n2 Whttp://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml) n7 R) w* T7 y9 c

# w+ `( w& P$ W- `: p: y3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。
0 `' j3 a2 E+ s6 L3 s链接:. q4 ~1 r( d  I3 L" y' w+ b
1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
" n- x2 b3 Q3 b  s( M1 h# @% G9 B# chttp://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
7 h1 b! v+ w1 w) w/ H2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑9 `. J7 V9 w5 K4 m& S8 O
http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml+ g; ]+ z: g- T0 ^2 [# D: s
! [) _8 M1 U) v7 f  {- V
二、万科想干什么?
; q' b& l( k' q一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
( u, C5 }* @; I6 [* A; J' d+ f万科的冲动:
/ H; W4 i' q. N3 u4 c& z1 X1、打破自身利润率的提升瓶颈。
! W# I& F+ ~! u" I& v根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。2 ]* X2 M: g1 V% n
2、房企下一批能网什么鱼?
  I& `" X2 x9 g1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。% p, Y2 z7 A! e3 s% @- e, i3 [
其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。- U: e4 c% T5 V
万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?
7 J3 \* u* _& H6 O+ T6 k3、应对互联网搅局者。. Q! [0 k  R5 K6 M4 {3 ]3 l. a
即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。
& [# `7 y2 a+ W3 r2 U, a; K$ G, s互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。
2 c1 J$ N( w2 _3 o: {& I5 J1 n1 g  B4 P万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?
/ D& {7 t- f# z% G
9 T* y( S: t1 ~. {3 w2 q“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)( y1 l. @, V! \" S1 O

1 ]8 S$ J! k" a$ ?& L5 R5 |三、万科想怎么干?
; {( X- B3 o: i3 z4 {- W万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。
3 w+ m! k  b  {" u! R1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。
6 s! w9 x# \. b: D9 O( x' e2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:
5 l: T, G. Q+ z# W" c; k# h1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
) L9 H# O, c: _+ ?' A' p2 g2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。( `/ l% F' N, P, v' }# |
3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
0 [! D! e0 J! V' N0 t: v3 \0 i) o9 g4 {  ^0 q2 i6 R6 d
四、一个潮人未来可能的购房模式. h0 t# o" {4 h+ P$ t
2015年
! g0 r5 N# G: q2月25日(周三)! }: C+ S' `4 S$ Y
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;1 y8 G8 M: I) i. w8 ~1 t4 V4 F
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);% H4 }& d2 T9 y, q) R, F, L  a
21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;5 w" W# ~1 S( C
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;9 s$ e' H# }- m; o- J
22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。
& s. ]* W  s! ]1 F$ I2月28日(周六)
* {: _# T, p" V全天看房。
3 `" \/ [5 C2 q- \3 S7 ~  H# T$ w5月9日(周六)6 w* Z' a9 L( C' H5 @, B$ }9 z
已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!
( J0 W% F6 p/ u5 H- X0 {3 b5月10日(周日)* ]. ~0 b8 f- j3 Z
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。4 c3 }0 f( b) ?. z
14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)
" ?5 s6 P* l/ h! p  w% t5月31日(周日)9 y% {" _  E$ L9 I$ N
10.00am 付房款189.98万元。9 d5 ?. c- I+ _; L( j4 M; Y
9月2日(周三)
/ B( h6 N2 t: A% V* h11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。
8 @) l) |; I8 \11.15am 淘宝上找验房师。
7 q7 H& \- C, ?' F9月12日(周六)
% ]) a# D( t  S/ l全天与验房师一起验房。" `# ~4 g- c  O) d4 I
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。: n: @& D7 N. v1 E0 v  |4 C
10月1日(周四)
0 A; Y% b/ u3 Y) ?& X3 R/ P1 B正式入住新家。# `  b' i1 ]7 d4 l9 \! [! P0 G

7 z2 o2 t" J" ~8 K五、无责任漫谈影响
/ |/ n4 k+ Y( t1 z* i如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:
6 v* R( o4 g6 ~( c1 p; c1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;: n/ M/ E# A  ]: y& ^9 G& K
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);1 ]  r5 C# O+ r# V  c
3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;4 }0 v3 ^' [" @0 G
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;
. X' n% W+ r9 F. E5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。8 p' ~0 K7 {1 r/ K; F

) G# V; ^9 Y) a& p* q6 ~完毕,欢迎拍砖。* Y4 x2 a5 a/ ]+ |$ {* v

作者: 为什么不可以    时间: 2014-2-26 08:33
能真这样很好啊
作者: skygrass    时间: 2014-2-26 10:58
互联网通吃?好像挺有难度的
作者: bangu0828    时间: 2014-2-26 13:32
skygrass 发表于 2014-2-26 10:58 % c9 ~  g+ a' a. }! t, Q' d- b7 Y3 W8 F
互联网通吃?好像挺有难度的
8 I' }$ z$ l$ ^! [+ S+ [# I- B! x# M1 t
现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。6 l4 {# Y; m7 L1 R3 M7 X
就像以前的电气化改造一样,互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。
作者: 水杉    时间: 2014-2-26 15:20
本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑 4 C/ x5 x3 ?9 F3 x% a

: Q# `! g* z% @5 A网上卖房子最后也得看累积客户,然后才好定价格,万科的房子好卖,和其他房企没啥竞争。* n$ F+ B7 h8 F" y" B
即使网上卖房,策划也许还是代理。
' y  `+ L3 ^2 F3 J验房师没有用的,装修房子质量只能呵呵。
# ?! \- ^# Z4 b: j) T物业目前看连物流有问题。
- u2 u. X4 H0 w0 L不是有了网络平台就可以的,最后还要落实到人。
$ S" p" F. U( \$ ^: }
作者: 田做    时间: 2014-2-26 16:06
不太可能吧,lz提供的链接有点老,有的都是11年的了% t; s' s. |; ?2 l/ s

' D% R9 `5 w+ E1 }5 ~所谓互联网,就是让屌丝看来免费使用的机会,之后养成习惯后赚取他们的钱。
# J; v4 T3 G# H& \这在房产上不太可能实现
作者: profer    时间: 2014-2-26 16:39
互联网就是渠道, 没那么神.
作者: 奉孝    时间: 2014-2-26 21:34
营销可以,卖房太难了
作者: nimenkanne    时间: 2014-3-30 08:31
售楼中心和互联网售房比,真没多少优势* g& Z. X/ @- `" l: e
互联网还省了给售楼员的提成,可以直接用户降低房价上。
3 x; f' x% L  _* \! B因为国内03年至今都是买方市场,实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业
作者: 花差花差农民    时间: 2014-3-30 11:11
呵呵,虽然卖房的利润非常高,电子化售卖是可以降低成本,但这仍然是一锤子买卖。
# Y1 b, g' E* p% C& c5 j! J# V  N" F! c: U' }0 m# c5 s  Q- b
真正的变化是做后售后服务,把钱赚成长流水。万科推出的生活APP,关注下,呵呵。8 P3 y- \9 Q* F( g
( {2 I  ]7 }) m- s
互联网会是基础服务,但怎么玩得看你会不会。
作者: 沧浪水濯缨    时间: 2014-4-1 10:39
这样的话淘宝发了




欢迎光临 爱吱声 (http://129.226.69.186/bbs/) Powered by Discuz! X3.2