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标题: 万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？ [打印本页]
作者: bangu0828    时间: 2014-2-25 19:15
标题: 万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
7 c) U1 [* S* l9 b0 A9 P—进击的巨人
  v9 U, k  _. X8 [
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* l8 b( l7 f  o/ K$ o; ?" B一、背景新闻
6 B  k, f. s! n+ I$ C8 c1、2013年年底到2014年初，万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴（淘宝+天猫）、腾讯（QQ+微信）、海尔（极具互联网思维的中国制造业企业）及小米（互联网手机销售最成功的企业）。
0 n% b' {: w" e$ @6 G' s; g& R3 K6 C链接：
$ Z6 U, G$ O" K% P1）郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米，思考：如何从“卖房子”到让用户“用房子”？http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/5 d$ r  P+ f5 x! {
2）让买房变用房 万科牵头拥抱互联网+ E* _; W9 f) j. p9 R0 Z
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
6 n7 E" E. u/ F* K! X" g) H1 H" t* u# H( H; E5 t
2、2014年2月15日，张孟宁（网名马佳佳）受邀请在万科演讲：《房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房》。
: J' V0 L4 j0 r/ E' u3 J+ J6 a链接：
. b1 s2 g9 \0 D8 b. U3 R( W马佳佳万科演讲：房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房！
7 j/ s$ Y0 c" E. X, B0 y. e' [% zhttp://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
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3、房企的净利润率连续数年下滑，在可预见的未来仍将持续下降，房地产可能正如郁亮所说，已走入了下半场。
& o* W$ W" D  _链接：# n# v! F! a' N
1）上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型: n7 m0 A- v; u! m
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html! s+ `4 M( s7 A0 [
2）65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑! ]( k; m9 Q5 m0 u" P# I/ k
http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml" S$ P, g1 E! B4 M1 b/ J6 _1 F
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二、万科想干什么？9 x- y0 w: i2 t" b! `
一个可能的猜想是，万科是不是准备大规模进行互联网售房了？0 g# s- k' U. G/ u3 u4 I: b; B- i3 E
万科的冲动：5 _: C1 b' [* D' B( Q
1、打破自身利润率的提升瓶颈。  k2 Y6 O5 r! R6 ^& v4 B
根据公布的数据，2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比，住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%，广告费率一般为1.5-2%；商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%，广告费率一般为2-3%。简单的算一下，假设万科销售的都是住宅，万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元，广告费为25.5-34亿元，两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上（如果不说是绝大程度的话）可以削减上述的费用，提升万科的利润率。5 a3 l' T3 j6 P* s+ N
2、房企下一批能网什么鱼？: S5 `9 Z1 L9 I1 g/ ]# q6 L% c% }5 s  @
1986-1990年的婴儿潮一代（新生人口都在2300万以上）已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼，谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后，现在或许并不是房屋购置主体，但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房，但他们可以影响购房人在哪里买房，买什么价位的房，买多大的房，或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲，他们可以做“搅屎棒”！而这批85后，可以说都是真真正正的互联网一代，对互联网售房没有多少心理抗拒。9 [7 q4 Z! [7 ?* K7 I
其实，这些85后的父母辈，也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下，越来越多地加入互联网购物大军的行列，这是文化反哺现象的一个典型例证（向我的老师周晓虹先生致敬，他是“文化反哺”概念的提出者，参见周晓虹：《试论当代中国青年文化的反哺意义》，《青年研究》1988年第11期）。% s/ z( H, P! a( ?) @$ y
万科已经意识到，互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了，网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机，为啥卖不了房呢？
( r3 t& M! i: ]& s/ ]$ ?' _- S3、应对互联网搅局者。
6 M3 B9 S1 E$ K$ C0 \' |& @即使房企的净利润率连续四年下滑，房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企，特别是如果能成功进行互联网“改造”，还有很大提升空间。
! u/ a$ b" c0 V0 x互联网大鳄，如阿里巴巴、腾讯、百度，从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面，都已布局完毕，唯一缺失的，也不是房源的供应（因为总有跳出来吃螃蟹的房企，SOHO做过互联网售房的尝试，万科自己也做过，链接：万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html；万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html），而仅仅是一个契机。
% w8 O; ~* a4 ]" l% z0 r万科如果迟早要面对互联网搅局者，它会不会选择自己首先做一个搅局者呢？
! r% ^4 O( M; p+ K& S+ ?8 D& M; U% Q
“战斗啊！不战斗就会死，但赢了就可以活下去，而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》（向谏山创先生致敬）* {& u1 C7 d2 e0 T

% N7 z5 b3 i" \1 W9 Q9 z& J三、万科想怎么干？% w; H. }+ ^! L6 T. T$ S
万科想怎么干，从交易平台的角度讲，答案不外乎三个：自做、合作和不做（借助他者提供的平台）。. n: T. S; a) J
1、万科自己搭建售房交易平台，可能性不大，原因不详细分析。
1 R. D! z3 }1 `6 m' T  Z1 h* [2、万科与人合作搭建售房交易平台，可再分为两类：
- o" u" X* ]4 j! K# e1）与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作，可能性有，不大，因为与他们合作没有无缝打通上下游通道，原因不详细分析；& o" }, N/ z. p
2）从BAT（阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄）中选择一家，签署战略协议，合作搭建交易平台（搭建一个以上平台的可能性几乎为零），可能性有，也不大，因为以后肯定有跟风者，那相当于“多对一”的博弈，王石、郁亮不大会做这种选择。
8 I5 n9 r6 ]/ w( N% v& g8 u& g+ H: D3、万科自己不做交易平台，选择BAT中一家或多家现有的平台，合作的双方博弈是“多对多”，而且万科的体量在这里，或许还能有便宜赚，可能性较大。如果选择此种模式，互联网大鳄能得到PV、各种流水（定金等）、广告收入和细分后的高质量消费客源（各家电商都垂涎欲滴）这些明面上暗地里的好处，相信对万科来投那一定是相当的欢迎。, W3 |& Y9 F" r2 d  _3 l
( g* u, q/ O$ C5 Y# L" I) B
四、一个潮人未来可能的购房模式* Q3 h8 u% N5 ?+ M
2015年5 W6 e; p  V! t8 P
2月25日（周三）
% |* Q8 h. [1 V3 S19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息；
7 J% \* {# `# u+ n8 W21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘，通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费（预约看房以后可能也有挂号费，就像现在的三甲医院，但放心，这个挂号费是看房后返还的，就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样）；
  S% V% E9 g. M4 @8 U- k21.45pm 旺旺告知：你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日（周六）接待你；3 c0 H6 w( f7 w2 w
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线；
! K3 e6 D# J$ [. n$ K3 G22.00pm通过快点打车预约出租车（希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车）。3 ~0 [2 k; G8 F! g2 b, E/ E
2月28日（周六）
* c% Z* m' H2 @( k" `8 }6 f) n- M; p全天看房。+ n  n& x3 ~' g; H
5月9日（周六）
  C! |; |$ E, x5 b+ b1 c) h, d已连续看房10个周末，阅尽魔都普陀区楼盘样板房！！！
1 O. B  q' o1 h( _5月10日（周日）% @1 k; t# q0 Q0 q* B8 n# U  p0 s9 |
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。（购房后返还，不购者退回）。
2 g4 R* l8 Y/ ^( j$ d1 A14.00pm 中行按揭（希望以后余额宝也能做住房按揭！）
& {2 p$ U* A9 x5月31日（周日）
3 Y3 ?% ~( G' `" v3 t: b10.00am 付房款189.98万元。5 i: o5 I+ e1 e8 \' Y/ t
9月2日（周三）
' b  O, d! ^1 l& ]6 H9 {$ g11.00am 旺旺告知：你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日（周六）交房。5 `# }7 e' q& H+ a: u8 c( G4 e
11.15am 淘宝上找验房师。
4 P- \7 X9 P( I9月12日（周六）4 J0 D9 L$ S  |4 i; S- ~
全天与验房师一起验房。, c- b4 I7 w1 o7 |  T
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
1 O# u& j- c8 d10月1日（周四）+ o: G: j' D7 G: T, u& Y7 P0 N
正式入住新家。  e7 K' q) ~* d/ }+ Y# L/ v& d, f* b

  S7 s5 o. a* P4 T8 Q! u$ o五、无责任漫谈影响
4 H- o) x/ d$ I, T6 R如果以上能实现，有什么影响呢？以下是无责任漫谈：! ?, M8 ^; `& a8 }4 m+ R+ U2 y
1、楼盘网上透明竞争，房价波动加剧，房企之间竞争更趋白热化；
4 A% N' f, [7 R* g  ^2 K$ P2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击，销售代理公司作为一个行业可能会消失（如果世联行有融资融券该多好啊）；9 b8 t0 @* N" d
3、独立验房师会形成一个行业，大量的房企员工将会转入这一行业；
, G" ]4 T: W: S4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步；
+ o0 B0 r& b  ?$ R( b4 j6 y5、互联网大鳄（Cyberdyne Systems？）将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
) A4 P" p( ]/ o3 ]( R$ o; ?$ k. K* L4 m6 K' v% b
完毕，欢迎拍砖。) C, v; n5 _) R
作者: 为什么不可以    时间: 2014-2-26 08:33
能真这样很好啊
作者: skygrass    时间: 2014-2-26 10:58
互联网通吃？好像挺有难度的
作者: bangu0828    时间: 2014-2-26 13:32
skygrass 发表于 2014-2-26 10:58
$ T' ^+ v, C; L: T9 J( f互联网通吃？好像挺有难度的

' H9 P3 O/ r& b0 b; [7 I# Y现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。$ u% O' _( Y3 j1 }- c# x/ c
就像以前的电气化改造一样，互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。
作者: 水杉    时间: 2014-2-26 15:20
本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑
0 y: [2 w0 K- l
$ E0 N5 q: U( q' _网上卖房子最后也得看累积客户，然后才好定价格，万科的房子好卖，和其他房企没啥竞争。
& U7 f& {0 U7 U* L) D即使网上卖房，策划也许还是代理。
& V% m; @2 f7 Z验房师没有用的，装修房子质量只能呵呵。
3 U+ t2 s8 W- e1 b# k物业目前看连物流有问题。
( V% q# x/ S. \" @" H$ O  x- a不是有了网络平台就可以的，最后还要落实到人。
4 u/ {" o8 [, r7 g& I
作者: 田做    时间: 2014-2-26 16:06
不太可能吧，lz提供的链接有点老，有的都是11年的了
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所谓互联网，就是让屌丝看来免费使用的机会，之后养成习惯后赚取他们的钱。% |) C/ k1 V3 c1 ^, ^1 e
这在房产上不太可能实现
作者: profer    时间: 2014-2-26 16:39
互联网就是渠道, 没那么神.
作者: 奉孝    时间: 2014-2-26 21:34
营销可以，卖房太难了
作者: nimenkanne    时间: 2014-3-30 08:31
售楼中心和互联网售房比，真没多少优势
* m1 `" v; L* o% n& H" d- S; H互联网还省了给售楼员的提成，可以直接用户降低房价上。
* s/ R: F9 q' ]  b+ E- P) Z因为国内03年至今都是买方市场，实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业
作者: 花差花差农民    时间: 2014-3-30 11:11
呵呵，虽然卖房的利润非常高，电子化售卖是可以降低成本，但这仍然是一锤子买卖。
; g. P" p* P' e9 ^8 g! b* b9 c8 u
4 W% E) F! R7 A$ d真正的变化是做后售后服务，把钱赚成长流水。万科推出的生活APP，关注下，呵呵。
% O. E& S; ~" ]$ |, \& c8 |% h5 [& B. D3 w5 g! A, O- H1 W
互联网会是基础服务，但怎么玩得看你会不会。
作者: 沧浪水濯缨    时间: 2014-4-1 10:39
这样的话淘宝发了



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