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标题: 老破小怎么办 [打印本页]

作者: 晨枫    时间: 2026-3-16 00:17
标题: 老破小怎么办
本帖最后由 晨枫 于 2026-3-15 13:25 编辑 9 G1 t, }) T1 b  {; b

, q8 [, v* k6 G1 l* j+ Y按照坊传的自然资源部38号文,各方对“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展,原则上不用于经营性房地产开发”的表述都在解读,也都在分析对未来楼市的影响。一般认为,这是只未来楼市建设主要来自存量建设用地,如旧城改造、低效用地再开发,以及规划确定的城镇建设用地范围内通过招拍挂出让的土地。这些土地本身已是建设用地,不属于新增建设用地范畴。即便现在存在通过新增建设用地(农转非)来实现供地,其比例也极小。4 _6 Y! d- S9 m8 M* q; K1 y
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这意味着远郊新建小区、新城将不再是主流。
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旧城改造是冰火两重天的事。一方面,动迁成本很高;另一方面,地段好、交通方便、设施齐全,就是考虑孩子上学,一般也有就近的优质学区资源,毕竟名校大多是有点年头的。
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问题是,这样的改造房的售价低不了。动迁成本肯定要打进去,地段溢价更是少不了。没人义务劳动。所以也注定这些不可能是廉租房、公益房,市场有限。都说“有钱人多”,那都是在看别人。只有都觉得自己有钱,那才是有钱人多。现在肯定不是这样,都在叫唤日子艰难呢。" p/ J% X- u; l$ `2 R# Q) L" f

# B3 t5 W" ]6 P; P* n5 }所以大量老破小会长期留存,即使政府批转作为旧城改造用地,真的启动还会遥远。
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- G3 j3 k6 t" u( T7 p* ^这对“控增量、去存量”有好处。但老破小干什么用的问题依然存在。, t# x9 `( ]! \/ `1 m

; p/ r6 _) K0 S) }, Y5 k老破小不是不能住,问题是严重落后于现代生活的要求。真老破小可能煤卫都不全,这样的现在不多了。但卫浴、洗衣机常常还是问题,冰箱更是只能放在餐厅或者起居室里,厨房里是没有地方的。电梯的问题在解决中,很多筒子楼开始加装了,但取决于房主意见是不是一致、费用是否分摊得下去。  \  C0 I/ D; Q0 ?8 b

4 W: ?+ J% J9 r- p现在老破小的新住户以民工、家政、学生、新市民、小夫妻为主。随着老城区老年化的加深和老一代的搬走(去养老院等)、离去,还有民工、家政的需求会降低,这一类的住户会减少。学生会是长需,新市民、小夫妻也是,但都是短期就要轮替的,老破小只是过渡。最终老破小需要长期稳定的出路,否则会不断凋零。
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# i/ G% l0 ]. U/ C凋零是缓慢的,带动的是周边的商服设施。凋零降低了动迁的成本,但压低的周边商服也使得改造的吸引力下降。这事没有两全。! A/ c. |5 ^/ T8 y

$ o  p0 r4 a1 s, I4 v( G9 c改变用途或许才是有意义、可持续的出路。6 H  p+ b% m# x" ?! a0 E
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比照欧美的先例,老房子改做某种商服是一个出路。比如说,一座老豪宅,地处当年的市中心,现在太噪杂,改做律师事务所,既有服务客户的便利和显眼的位置,又解决了老房子没人住的问题。
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: G4 _& l1 y' }, b2 ~# A中国这样的“废弃豪宅”不是问题,但老城区的老破小不少。改做律所、诊所、美容、理发、直销等等,是可行的。很多不需要多大的面积和特别设施,一家一户的空间里就能单枪匹马开起来,服务周边的熟客。在“像家”的环境里,但不是自家,其实不错。真的自己家里腾出来营业面积,大部分没有这个空间,老破小里更加不可能,但那里才是客源所在。- q6 z/ w. v8 c$ _( v: m2 F4 ]$ Z( J
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而且现在服务业的门类大大扩展了。比如说,“AI代装/代卸/代训”就是,更加广义的居民IT服务也是。现在很多人家里都有电脑、平板、网线、网关等等,除了问题要么找熟人,要么去小铺,需求还是不少的。7 h( s- n2 y; @9 U0 X

/ x( y5 H" b: }* ~老人家对智能新玩意又怕又离不开,小一辈也需要老人“连在网上”,但自己管不过来,有这样的社区商服挺重要的。
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! G) z& Q  P4 P+ X) l4 i实际上,这也与消费转型相关。
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2 a. ~5 l$ Y. ~8 G# P' y. _  F现在说起来消费不振,都想到吃喝、购物。实际上,不管兜里有没有钱,现在老百姓的吃喝、购物大体不影响,该吃吃,该买买。兴之所至的少一点,但那些本来不是稳定的消费。
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3 U) H% G" k0 |# L这样的“初级消费”也与人口和老龄化有关。人口少了,老人吃不动了,这样的消费必然减少,至少增加不动了。从这一点来说,即使今天政府大撒钱,也未必能拉动起来多少,至少是不可能稳定拉动。还真能一天吃八顿大餐啊!
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: S% U4 a- b( G5 p& `& Z$ ?但服务型消费才是消费的大头。美国GDP里,消费和服务占近70%,更精确一点是68-69%。这些都是个人消费(household consumption),加上政府开支和公司之间的商务往来服务开支,就是81.6%了。( u5 R, y/ m* ]6 A: i6 t

0 m  k8 R- m& p个人消费包括购物、食品、住房、医卫、律政等,其中服务占47%。
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个人消费占比一直在增长中,但在60年代已经达到64%了。
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/ @8 i/ o0 O, T0 X但是,美国2024年(最近的数据)零售总额为7.26万亿美元,当年GDP为29.18万亿美元。也就是说,零售占GDP的25%。与服务的47%相加,超过了67%,这是计算口径的误差。重要的是,零售只略高于服务的一半。7 J% U1 C$ z$ |: }

: P$ m" K# n$ D6 }. j相比之下,2023年中国总消费(包括个人和政府开支)占GDP约56.8%,其中个人消费约占39-40%,政府约16.6%(略高于美国的13.4%),2025年零售总额50.12万亿人民币(约合7.15万亿美元)。有意思的是,中国电商占零售总额约26%,美国只有18%。
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4 P; |6 G; d& x/ O) k* c% f- U2 i缺乏同一年份的数据,只能忽略年份差别,反正近年来消费增长乏力是共识,占比和构成应该没有多大变化。倒过来推算,2025年中国GDP为140.19万亿人民币,零售占比35.7%。延用2023年个人消费占比39-40%,服务占比只有区区5-6%。与美国相比,这是不可思议之低。而零售消费,实际上中美在总值上相差不多,在占比上,中国的零售占比还高得多。+ m7 Y5 p3 h* L8 s" ]8 q3 V/ K1 n
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什么中国人不肯花钱?中国人花钱买吃喝买东西起劲得很,比美国人还厉害得多,但在服务消费上非常抠抠索索。服务正是中国消费增长的必经之路。
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9 a$ J8 E  w+ ~, R1 x+ G在这方面,老破小及其改造可以起很大作用。. k3 e3 n( R1 _" R+ v, I1 ^

) m2 m4 }: |" o( Q5 `" v1 j8 Y; v2 b老破小也分两大类:沿街砖木结构两层(或者一层)与砖混筒子楼。7 _( h+ W' V  A( W6 l$ {. K

: j3 |  q- N! S9 b/ [; r( `9 O+ N前者的底层已经基本开发完毕,但这不够。砖木结构便于改造,邻屋打通,上下打通(不是说开天窗,是楼上楼下都成为同一商业单元的服务面积),扩大使用空间,改造空间和设施,这些都可以搞起来,而且是增加房地产价值的。有商业盈利,改造、装修成了有源之水。
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+ Z' _0 e/ y" G3 \7 O- W) R筒子楼麻烦一些,但在结构工程师和原蓝图的指导下,科学改造是可能的。那么多筒子楼野蛮装修,实际上证明了当年的设计余量非常大。关键是改造不能蛮干。; L  a: e1 X( {* r
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扰民的问题需要解决,但也不是不能解决的。& x2 g: z4 J+ J* k- R& d. o  r, g7 e6 O
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大量老破小的短期出路或许不在于改建,而在于盘活。
作者: semtex    时间: 2026-3-16 03:47
去年夏天,我注意到大连很好的地区,临街的店铺,三成都关门了。
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- S$ F" @! B0 g: ^( d你这些主意,谁掏钱呢?
作者: 晨枫    时间: 2026-3-16 04:06
semtex 发表于 2026-3-15 13:47
; f2 R6 _* @  X3 K' A  C5 O2 R去年夏天,我注意到大连很好的地区,临街的店铺,三成都关门了。
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你这些主意,谁掏钱呢? ...
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关键要把思路从店铺扩大到更加一般的服务。掏钱当然是服务的业主,不是政府。
作者: 方恨少    时间: 2026-3-16 04:37
商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。
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老城区人口不断减少,剩下的都是消费能力较低的人群,只要改造成特色商业区,要不真的不容易振兴,如果东西南北都有新城区,大家约个饭可能还会约在中心区,否则都不爱舍近求远。
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十多年前听一个上海人说过一个故事,上海老城区拆迁,由于面积都比较小,政府出台一个政策,户口本上一个人补偿50万,结果一个老太太家,实际只有老太太一个人住,户口本上有几十个亲戚,光这一户补偿款就2000多万,开发商表示拆不起。后来政府把很多老城区改造搁置了,户口只许迁出不许迁入,准备等若干年后人口凋零的差不多了再动。
作者: 晨枫    时间: 2026-3-16 07:57
方恨少 发表于 2026-3-15 14:377 X) Z$ k2 _  |* @, H( t1 T
商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。( R9 e' o' z( S+ z/ S4 O% B
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老城区人口不断减少,剩下的 ...
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拘泥于商业区的改造是注定没有出路的。现在不是商家不够多,而是太多了。
作者: 隧道    时间: 2026-3-16 09:34
方恨少 发表于 2026-3-16 04:37
8 p" [; j+ f1 t4 Z商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。
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0 D& T0 n( j6 Y2 l老城区人口不断减少,剩下的 ...

( T$ f0 y9 |( S% Z. @7 V% s- Y市中心更没戏,现在消费都是郊区化。+ d1 p. A" L/ [) u8 v
没啥太重要的事,没人会去市中心找堵。6 w' [# |) E2 d5 @# w& y) ]
市中心约饭,更是想当然了,一般都是可一方折腾,而不是所有人都折腾。/ B! {  |; E* L: P, z3 h
当地有家横竖两条中心地铁线交汇的地方,两条地铁站出口都直通的商场都快倒闭了。
4 V4 r+ M& U* M( K9 W虽然衰退的很慢,但的确一年不如一年。
作者: 住在乡下    时间: 2026-3-16 10:28
本帖最后由 住在乡下 于 2026-3-16 10:33 编辑
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2 Y  b+ g2 g8 ~+ l纸上谈兵,问题是社区里的就业率,便宜租金有活的人拼命租,靠养老金的,就不花钱。
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有空,码点字,我那熟人买了3套老破小,分割租单间给山里出来打工的,每月1间300.




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