爱吱声

标题: 老破小怎么办 [打印本页]

作者: 晨枫    时间: 2026-3-16 00:17
标题: 老破小怎么办
本帖最后由 晨枫 于 2026-3-15 13:25 编辑
) |8 ?' R1 B7 j( j& g. S* N1 N
$ b6 r5 d* }' l6 G4 |4 ~按照坊传的自然资源部38号文,各方对“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展,原则上不用于经营性房地产开发”的表述都在解读,也都在分析对未来楼市的影响。一般认为,这是只未来楼市建设主要来自存量建设用地,如旧城改造、低效用地再开发,以及规划确定的城镇建设用地范围内通过招拍挂出让的土地。这些土地本身已是建设用地,不属于新增建设用地范畴。即便现在存在通过新增建设用地(农转非)来实现供地,其比例也极小。# U3 f* |. ^1 {  a9 @) ]
! o. j, U0 D+ Z
这意味着远郊新建小区、新城将不再是主流。
! E4 R3 ^$ X6 W. J8 @* C+ N6 o/ e# [& d' W! c
旧城改造是冰火两重天的事。一方面,动迁成本很高;另一方面,地段好、交通方便、设施齐全,就是考虑孩子上学,一般也有就近的优质学区资源,毕竟名校大多是有点年头的。, Y7 L/ |* N4 q7 E' k: V3 Y

  y3 I4 q! E  D+ n* p8 l4 i  R& l* ~3 J问题是,这样的改造房的售价低不了。动迁成本肯定要打进去,地段溢价更是少不了。没人义务劳动。所以也注定这些不可能是廉租房、公益房,市场有限。都说“有钱人多”,那都是在看别人。只有都觉得自己有钱,那才是有钱人多。现在肯定不是这样,都在叫唤日子艰难呢。
4 i# |4 o" j) y  X( e- C" F# f( q" u4 w/ a
所以大量老破小会长期留存,即使政府批转作为旧城改造用地,真的启动还会遥远。
) O# r% C/ T  w* V2 E
  U% b- P. E  s! L: I这对“控增量、去存量”有好处。但老破小干什么用的问题依然存在。
4 C" R$ q1 u; {. p
' h$ ]: f: Z0 m: f7 v老破小不是不能住,问题是严重落后于现代生活的要求。真老破小可能煤卫都不全,这样的现在不多了。但卫浴、洗衣机常常还是问题,冰箱更是只能放在餐厅或者起居室里,厨房里是没有地方的。电梯的问题在解决中,很多筒子楼开始加装了,但取决于房主意见是不是一致、费用是否分摊得下去。
$ x- b8 o4 O& G2 f" v' t& ]4 D
! O* e2 X5 G( @9 R% O现在老破小的新住户以民工、家政、学生、新市民、小夫妻为主。随着老城区老年化的加深和老一代的搬走(去养老院等)、离去,还有民工、家政的需求会降低,这一类的住户会减少。学生会是长需,新市民、小夫妻也是,但都是短期就要轮替的,老破小只是过渡。最终老破小需要长期稳定的出路,否则会不断凋零。
' c6 Z, D% S7 g% w6 t
2 J! n1 y+ D: a% O. S# M0 N凋零是缓慢的,带动的是周边的商服设施。凋零降低了动迁的成本,但压低的周边商服也使得改造的吸引力下降。这事没有两全。1 ~  j0 {) C, y8 i
- p5 V, K8 L# ]1 v( {( g9 r
改变用途或许才是有意义、可持续的出路。
+ K( Y  q) w' O& R
( j5 c% `9 ~5 k0 o) \5 R+ a比照欧美的先例,老房子改做某种商服是一个出路。比如说,一座老豪宅,地处当年的市中心,现在太噪杂,改做律师事务所,既有服务客户的便利和显眼的位置,又解决了老房子没人住的问题。; Z3 m( B2 u; O) o& k
$ Y2 d- F" `! Y( S/ F4 l6 X" ^
中国这样的“废弃豪宅”不是问题,但老城区的老破小不少。改做律所、诊所、美容、理发、直销等等,是可行的。很多不需要多大的面积和特别设施,一家一户的空间里就能单枪匹马开起来,服务周边的熟客。在“像家”的环境里,但不是自家,其实不错。真的自己家里腾出来营业面积,大部分没有这个空间,老破小里更加不可能,但那里才是客源所在。
4 }, M9 C# w8 p' W1 v
6 v: N* l% \- b2 E  S# A而且现在服务业的门类大大扩展了。比如说,“AI代装/代卸/代训”就是,更加广义的居民IT服务也是。现在很多人家里都有电脑、平板、网线、网关等等,除了问题要么找熟人,要么去小铺,需求还是不少的。! R: V7 _7 F' r9 B

; m. L- L% \+ C$ R" F8 {. ~老人家对智能新玩意又怕又离不开,小一辈也需要老人“连在网上”,但自己管不过来,有这样的社区商服挺重要的。/ b# H6 ^; s% G

) D% n, G; X6 X5 _) Z, w  w/ f实际上,这也与消费转型相关。
, Z/ M; {% W) L
  x" t, F! w& I现在说起来消费不振,都想到吃喝、购物。实际上,不管兜里有没有钱,现在老百姓的吃喝、购物大体不影响,该吃吃,该买买。兴之所至的少一点,但那些本来不是稳定的消费。
7 m* L( E# c6 G5 s3 G& C
- e- Q. q( i# I% @- \1 i9 \7 Q这样的“初级消费”也与人口和老龄化有关。人口少了,老人吃不动了,这样的消费必然减少,至少增加不动了。从这一点来说,即使今天政府大撒钱,也未必能拉动起来多少,至少是不可能稳定拉动。还真能一天吃八顿大餐啊!
6 [- w$ M4 A; C8 n, E7 }4 S% o3 v5 U4 x
但服务型消费才是消费的大头。美国GDP里,消费和服务占近70%,更精确一点是68-69%。这些都是个人消费(household consumption),加上政府开支和公司之间的商务往来服务开支,就是81.6%了。. @6 H+ m, a6 Z
  w& [6 Z; n1 l
个人消费包括购物、食品、住房、医卫、律政等,其中服务占47%。- k* \; P; |! g0 @9 Z4 a8 q% a/ ~, J8 K

% ]* a) g2 M/ v( S: N个人消费占比一直在增长中,但在60年代已经达到64%了。
9 P. z; [* |! n8 R. n5 a! D* ~! N
但是,美国2024年(最近的数据)零售总额为7.26万亿美元,当年GDP为29.18万亿美元。也就是说,零售占GDP的25%。与服务的47%相加,超过了67%,这是计算口径的误差。重要的是,零售只略高于服务的一半。, N" `  ^* E8 k: P. M' }3 P
+ z# F4 P. m- E. t) Z; l2 @
相比之下,2023年中国总消费(包括个人和政府开支)占GDP约56.8%,其中个人消费约占39-40%,政府约16.6%(略高于美国的13.4%),2025年零售总额50.12万亿人民币(约合7.15万亿美元)。有意思的是,中国电商占零售总额约26%,美国只有18%。
3 V- Z" Y: t- K( {' z7 n8 W' I, z" `" B
缺乏同一年份的数据,只能忽略年份差别,反正近年来消费增长乏力是共识,占比和构成应该没有多大变化。倒过来推算,2025年中国GDP为140.19万亿人民币,零售占比35.7%。延用2023年个人消费占比39-40%,服务占比只有区区5-6%。与美国相比,这是不可思议之低。而零售消费,实际上中美在总值上相差不多,在占比上,中国的零售占比还高得多。
( ^" }6 G/ @2 U! D& c1 M2 T# p$ A  Q) r
什么中国人不肯花钱?中国人花钱买吃喝买东西起劲得很,比美国人还厉害得多,但在服务消费上非常抠抠索索。服务正是中国消费增长的必经之路。
% z+ q4 Y; y* [# T+ h8 p+ k
% ^6 C/ ~! a9 S# s- W在这方面,老破小及其改造可以起很大作用。( s2 D/ b# h! L

/ f1 g. C) C3 p0 c# ~+ p0 P! }2 l2 G老破小也分两大类:沿街砖木结构两层(或者一层)与砖混筒子楼。! h) C1 h/ D# i7 T) X3 c. n! f/ e
6 x, F( ]' X1 R8 @6 N
前者的底层已经基本开发完毕,但这不够。砖木结构便于改造,邻屋打通,上下打通(不是说开天窗,是楼上楼下都成为同一商业单元的服务面积),扩大使用空间,改造空间和设施,这些都可以搞起来,而且是增加房地产价值的。有商业盈利,改造、装修成了有源之水。& m, n; s6 t4 l( v

! U: M# d2 n5 l8 \筒子楼麻烦一些,但在结构工程师和原蓝图的指导下,科学改造是可能的。那么多筒子楼野蛮装修,实际上证明了当年的设计余量非常大。关键是改造不能蛮干。
7 T% i. q  N7 ~' [( f. S3 g1 n* W9 O
扰民的问题需要解决,但也不是不能解决的。2 b4 q  `7 O& H  t

# B$ Q# y: J/ }- J大量老破小的短期出路或许不在于改建,而在于盘活。
作者: semtex    时间: 2026-3-16 03:47
去年夏天,我注意到大连很好的地区,临街的店铺,三成都关门了。
" S9 s' p2 F. J/ Z5 D$ q$ \. O$ D7 {& S& i
你这些主意,谁掏钱呢?
作者: 晨枫    时间: 2026-3-16 04:06
semtex 发表于 2026-3-15 13:47% Q. B% n. n  r# d
去年夏天,我注意到大连很好的地区,临街的店铺,三成都关门了。
& |3 w9 ]; d1 i5 l7 o; |: c' F: @8 A1 T: p2 r) I* w
你这些主意,谁掏钱呢? ...
. h) h7 S* |- F3 N$ T
关键要把思路从店铺扩大到更加一般的服务。掏钱当然是服务的业主,不是政府。
作者: 方恨少    时间: 2026-3-16 04:37
商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。
2 \  K/ g1 h* j, e& _! w) c
2 P, r2 C. Z; m8 ]+ {" K老城区人口不断减少,剩下的都是消费能力较低的人群,只要改造成特色商业区,要不真的不容易振兴,如果东西南北都有新城区,大家约个饭可能还会约在中心区,否则都不爱舍近求远。
, x% J, n' C9 M3 M4 g# s% n3 n- z5 f7 L2 P% U
十多年前听一个上海人说过一个故事,上海老城区拆迁,由于面积都比较小,政府出台一个政策,户口本上一个人补偿50万,结果一个老太太家,实际只有老太太一个人住,户口本上有几十个亲戚,光这一户补偿款就2000多万,开发商表示拆不起。后来政府把很多老城区改造搁置了,户口只许迁出不许迁入,准备等若干年后人口凋零的差不多了再动。
作者: 晨枫    时间: 2026-3-16 07:57
方恨少 发表于 2026-3-15 14:37( e4 |/ y6 m, n: L1 _' h0 t1 B8 W
商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。* k4 @( U% c5 e7 W

2 Y. K$ a5 E! B0 n9 M( q% k老城区人口不断减少,剩下的 ...
9 F& Y$ y& g" e, G8 C9 N* ^
拘泥于商业区的改造是注定没有出路的。现在不是商家不够多,而是太多了。
作者: 隧道    时间: 2026-3-16 09:34
方恨少 发表于 2026-3-16 04:37
4 E# S2 x8 ~% F/ Q0 O商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。$ w1 {; u- ]6 Y8 R1 ^; S( E0 U' x9 g

: i6 c" j5 g# G+ f, M1 p: e' i/ m老城区人口不断减少,剩下的 ...

: y$ U. V$ O* k- c' _市中心更没戏,现在消费都是郊区化。; `- D3 z0 c1 \$ e
没啥太重要的事,没人会去市中心找堵。4 \" Z  ?' c" }: S
市中心约饭,更是想当然了,一般都是可一方折腾,而不是所有人都折腾。1 Q! t" j# ]  _# X0 C+ y
当地有家横竖两条中心地铁线交汇的地方,两条地铁站出口都直通的商场都快倒闭了。
  l* e7 ]; O0 f: s/ P虽然衰退的很慢,但的确一年不如一年。
作者: 住在乡下    时间: 2026-3-16 10:28
本帖最后由 住在乡下 于 2026-3-16 10:33 编辑 $ D! a9 c% n1 A# T2 j( g+ `

& m* y% `+ X2 D, Q, I- V# e纸上谈兵,问题是社区里的就业率,便宜租金有活的人拼命租,靠养老金的,就不花钱。
8 |, x9 {4 t: U, A4 v+ U& I
6 y  {; E' t1 Q; z有空,码点字,我那熟人买了3套老破小,分割租单间给山里出来打工的,每月1间300.




欢迎光临 爱吱声 (http://129.226.69.186/bbs/) Powered by Discuz! X3.2