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标题: 老破小怎么办 [打印本页]

作者: 晨枫    时间: 2026-3-16 00:17
标题: 老破小怎么办
本帖最后由 晨枫 于 2026-3-15 13:25 编辑   N0 p2 u& x3 D9 `

/ U, Q4 d) U  Q- _" O4 P) W按照坊传的自然资源部38号文,各方对“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展,原则上不用于经营性房地产开发”的表述都在解读,也都在分析对未来楼市的影响。一般认为,这是只未来楼市建设主要来自存量建设用地,如旧城改造、低效用地再开发,以及规划确定的城镇建设用地范围内通过招拍挂出让的土地。这些土地本身已是建设用地,不属于新增建设用地范畴。即便现在存在通过新增建设用地(农转非)来实现供地,其比例也极小。
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这意味着远郊新建小区、新城将不再是主流。1 z3 j4 Y8 S8 ]9 k8 t9 j' H

8 J; N' d$ R) f旧城改造是冰火两重天的事。一方面,动迁成本很高;另一方面,地段好、交通方便、设施齐全,就是考虑孩子上学,一般也有就近的优质学区资源,毕竟名校大多是有点年头的。! d8 ^3 f% V4 Q$ {
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问题是,这样的改造房的售价低不了。动迁成本肯定要打进去,地段溢价更是少不了。没人义务劳动。所以也注定这些不可能是廉租房、公益房,市场有限。都说“有钱人多”,那都是在看别人。只有都觉得自己有钱,那才是有钱人多。现在肯定不是这样,都在叫唤日子艰难呢。
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! z  q+ n- g' S所以大量老破小会长期留存,即使政府批转作为旧城改造用地,真的启动还会遥远。( A  a1 f/ y8 s1 z

, o. [' T. L* B- Q4 p% _这对“控增量、去存量”有好处。但老破小干什么用的问题依然存在。
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3 @7 F/ v; @: a3 }( G0 @! \$ m( r7 v老破小不是不能住,问题是严重落后于现代生活的要求。真老破小可能煤卫都不全,这样的现在不多了。但卫浴、洗衣机常常还是问题,冰箱更是只能放在餐厅或者起居室里,厨房里是没有地方的。电梯的问题在解决中,很多筒子楼开始加装了,但取决于房主意见是不是一致、费用是否分摊得下去。2 P2 x3 z' ?7 }3 V" e

* ]% `4 p1 ^1 d" k+ S* ]. J7 B现在老破小的新住户以民工、家政、学生、新市民、小夫妻为主。随着老城区老年化的加深和老一代的搬走(去养老院等)、离去,还有民工、家政的需求会降低,这一类的住户会减少。学生会是长需,新市民、小夫妻也是,但都是短期就要轮替的,老破小只是过渡。最终老破小需要长期稳定的出路,否则会不断凋零。
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/ j: H/ W4 M# L# T; p凋零是缓慢的,带动的是周边的商服设施。凋零降低了动迁的成本,但压低的周边商服也使得改造的吸引力下降。这事没有两全。' `: i, f7 k0 J) p4 ]
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改变用途或许才是有意义、可持续的出路。
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% o2 X  d2 W4 n: M比照欧美的先例,老房子改做某种商服是一个出路。比如说,一座老豪宅,地处当年的市中心,现在太噪杂,改做律师事务所,既有服务客户的便利和显眼的位置,又解决了老房子没人住的问题。
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中国这样的“废弃豪宅”不是问题,但老城区的老破小不少。改做律所、诊所、美容、理发、直销等等,是可行的。很多不需要多大的面积和特别设施,一家一户的空间里就能单枪匹马开起来,服务周边的熟客。在“像家”的环境里,但不是自家,其实不错。真的自己家里腾出来营业面积,大部分没有这个空间,老破小里更加不可能,但那里才是客源所在。% h# r$ N; P0 R

7 g" L. L# Q% r8 m8 B而且现在服务业的门类大大扩展了。比如说,“AI代装/代卸/代训”就是,更加广义的居民IT服务也是。现在很多人家里都有电脑、平板、网线、网关等等,除了问题要么找熟人,要么去小铺,需求还是不少的。
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; x4 ]/ z/ K! K9 a  Z老人家对智能新玩意又怕又离不开,小一辈也需要老人“连在网上”,但自己管不过来,有这样的社区商服挺重要的。& @* `7 e# i4 s9 h+ V
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实际上,这也与消费转型相关。" q! N- p4 [" e
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现在说起来消费不振,都想到吃喝、购物。实际上,不管兜里有没有钱,现在老百姓的吃喝、购物大体不影响,该吃吃,该买买。兴之所至的少一点,但那些本来不是稳定的消费。
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) ^* T# d1 s( r* z! ~$ `! f这样的“初级消费”也与人口和老龄化有关。人口少了,老人吃不动了,这样的消费必然减少,至少增加不动了。从这一点来说,即使今天政府大撒钱,也未必能拉动起来多少,至少是不可能稳定拉动。还真能一天吃八顿大餐啊!
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但服务型消费才是消费的大头。美国GDP里,消费和服务占近70%,更精确一点是68-69%。这些都是个人消费(household consumption),加上政府开支和公司之间的商务往来服务开支,就是81.6%了。, h+ l  `+ K. c- s# d

1 u) A2 ~/ u4 e8 c) K, I# b个人消费包括购物、食品、住房、医卫、律政等,其中服务占47%。
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个人消费占比一直在增长中,但在60年代已经达到64%了。2 O6 t# Q* ~' M+ }) q1 c% p

8 P& Q' P2 X9 y2 h' O但是,美国2024年(最近的数据)零售总额为7.26万亿美元,当年GDP为29.18万亿美元。也就是说,零售占GDP的25%。与服务的47%相加,超过了67%,这是计算口径的误差。重要的是,零售只略高于服务的一半。  K; s! j- Y7 N: l% J& C/ ?0 f& K+ a
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相比之下,2023年中国总消费(包括个人和政府开支)占GDP约56.8%,其中个人消费约占39-40%,政府约16.6%(略高于美国的13.4%),2025年零售总额50.12万亿人民币(约合7.15万亿美元)。有意思的是,中国电商占零售总额约26%,美国只有18%。7 ^% O% w0 t8 J

4 p7 y! B3 ^5 ^缺乏同一年份的数据,只能忽略年份差别,反正近年来消费增长乏力是共识,占比和构成应该没有多大变化。倒过来推算,2025年中国GDP为140.19万亿人民币,零售占比35.7%。延用2023年个人消费占比39-40%,服务占比只有区区5-6%。与美国相比,这是不可思议之低。而零售消费,实际上中美在总值上相差不多,在占比上,中国的零售占比还高得多。
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什么中国人不肯花钱?中国人花钱买吃喝买东西起劲得很,比美国人还厉害得多,但在服务消费上非常抠抠索索。服务正是中国消费增长的必经之路。
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在这方面,老破小及其改造可以起很大作用。4 M" t5 m& u9 @3 n$ _. y* ^% F( R
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老破小也分两大类:沿街砖木结构两层(或者一层)与砖混筒子楼。
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5 I" E) X+ ~+ P# g2 z) _- A前者的底层已经基本开发完毕,但这不够。砖木结构便于改造,邻屋打通,上下打通(不是说开天窗,是楼上楼下都成为同一商业单元的服务面积),扩大使用空间,改造空间和设施,这些都可以搞起来,而且是增加房地产价值的。有商业盈利,改造、装修成了有源之水。/ T# L3 A0 N) D$ a! f- ]
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筒子楼麻烦一些,但在结构工程师和原蓝图的指导下,科学改造是可能的。那么多筒子楼野蛮装修,实际上证明了当年的设计余量非常大。关键是改造不能蛮干。
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6 ~$ [; }' p9 R% D扰民的问题需要解决,但也不是不能解决的。
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大量老破小的短期出路或许不在于改建,而在于盘活。
作者: semtex    时间: 2026-3-16 03:47
去年夏天,我注意到大连很好的地区,临街的店铺,三成都关门了。& ~" `: j3 o& l* h* Y) |6 p& f. ?

* \& Z- o, W3 W你这些主意,谁掏钱呢?
作者: 晨枫    时间: 2026-3-16 04:06
semtex 发表于 2026-3-15 13:47* k! _% x, y$ C) X
去年夏天,我注意到大连很好的地区,临街的店铺,三成都关门了。
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$ p9 i; d* F- Z) G& i) U3 c你这些主意,谁掏钱呢? ...

" k! r2 z/ ~$ K$ g$ Y关键要把思路从店铺扩大到更加一般的服务。掏钱当然是服务的业主,不是政府。
作者: 方恨少    时间: 2026-3-16 04:37
商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。* f: r$ E: V3 u# p- w1 p* `
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老城区人口不断减少,剩下的都是消费能力较低的人群,只要改造成特色商业区,要不真的不容易振兴,如果东西南北都有新城区,大家约个饭可能还会约在中心区,否则都不爱舍近求远。" k1 F$ {. X5 l- H* \0 X3 _

- Q" ], Q) n0 U* h/ h; W% l% F. r5 D' W十多年前听一个上海人说过一个故事,上海老城区拆迁,由于面积都比较小,政府出台一个政策,户口本上一个人补偿50万,结果一个老太太家,实际只有老太太一个人住,户口本上有几十个亲戚,光这一户补偿款就2000多万,开发商表示拆不起。后来政府把很多老城区改造搁置了,户口只许迁出不许迁入,准备等若干年后人口凋零的差不多了再动。
作者: 晨枫    时间: 2026-3-16 07:57
方恨少 发表于 2026-3-15 14:37
- b( L4 q2 t, n3 G# v商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。  u# U9 }7 `- b/ f
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老城区人口不断减少,剩下的 ...

3 P# E0 b9 z% r% C拘泥于商业区的改造是注定没有出路的。现在不是商家不够多,而是太多了。
作者: 隧道    时间: 2026-3-16 09:34
方恨少 发表于 2026-3-16 04:37/ U+ g( H/ f6 A* X
商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。
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/ `/ m1 J& R/ T1 Z( [老城区人口不断减少,剩下的 ...

& m5 e( E6 w0 f市中心更没戏,现在消费都是郊区化。
) ^( D: {% V, B+ p, [没啥太重要的事,没人会去市中心找堵。
1 L, |+ S& @* ^2 h  Q$ Z5 q市中心约饭,更是想当然了,一般都是可一方折腾,而不是所有人都折腾。
$ ]: [% q; K4 Z% l! b$ f4 ^$ r# A当地有家横竖两条中心地铁线交汇的地方,两条地铁站出口都直通的商场都快倒闭了。
$ e3 e# P  V5 O8 @4 C: [" R虽然衰退的很慢,但的确一年不如一年。
作者: 住在乡下    时间: 2026-3-16 10:28
本帖最后由 住在乡下 于 2026-3-16 10:33 编辑
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# t4 C4 b8 V* A% n( i& |- l纸上谈兵,问题是社区里的就业率,便宜租金有活的人拼命租,靠养老金的,就不花钱。. b7 L, O9 c. B5 H% C

8 ~) q3 f' P& ]9 r1 a  i  |! O5 a7 i有空,码点字,我那熟人买了3套老破小,分割租单间给山里出来打工的,每月1间300.




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