标题: 政府出手接盘滞销房是坏主意 [打印本页] 作者: 晨枫 时间: 2024-10-4 04:08 标题: 政府出手接盘滞销房是坏主意 中央出手组合拳，股市大涨，据说房市也动了一动。不过这波涨势能延续多久，还有待观察。政策的重点也不是房市，是否最终影响到房市不好说。 ~4 N# E* H$ h
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房地产市场依然总体低迷，对经济造成很大压力。不少经济学家提出，中央或者地方政府出一笔钱，接盘滞销房，转为低收入群体的廉租房。一方面，这为房地产公司和被房地产投资套住的公司、个人解套，解放的资金进入消费，拉动经济的正循环；另一方面，这解决了低收入群体的住房问题。: v: u6 h( D7 S% @ }7 {3 A
. X+ T; D+ U. _# v3 T唯一没有解决的是这笔钱从哪里出、怎么还的问题。 9 y: V- g7 k) v & r9 h( f6 V9 N! ~" U' l# a" t+ x谁都说不清有多少滞销房，估计在万亿级。难怪经济学家的呼吁从2万亿起跳，“10万亿都不多”。真是吓死胆小的，撑死胆大的。 4 S- a, t. l2 Q. ^; _+ ?: ?5 p3 p9 N% U9 F+ P
地方政府没钱了，尤其是滞销房严重的三四线城市。北上广深有钱，但北上广深的滞销房问题不严重，全面放开在逐步推进，全面放开后依然滞销，再谈怎么办的问题，现在操心为之过早。但很多三四线城市陷入死循环。大量滞销房使得地方经济负担沉重，缺乏发展使得人口流入放慢甚至流出，进一步抑制经济发展前景。+ \' \$ q6 ?& e
4 |! [2 P& X) s; h中央举债，向地方注资，这是一直在说的事，但也是一直没有在做的事。无他，中央要地方长点记性，学会一点财经纪律性，不要老实惦记着中央会接盘。另外，中央的负担也很重。 $ e/ a( ^4 t( f7 a) a , K, Y! y7 |2 Z) x最终，不管是中央借钱，还是地方借钱，要政府接盘，肯定是需要借钱的。借钱就要还。 $ M6 O5 T) k' o3 J' t: h. T7 ~- j( W6 w
现在有一种“超长期国债”的说法，好像把还债周期极大延长，债务就不愁了。怎么可能！- G# }; [) Q3 L- Q8 f6 C
5 A1 L- M. h4 D/ V' p2 j债务极大延长，意味着很长时间里偿还的只是高额利息，根本触及不到本金。最糟糕的是，如果到了需要超长期债务的时候，借债肯定不是“今天”的事情，“明天”、“后天”还要接着借债。以为借债只是“今天”的事情，那都是想多了，或者说想少了。但超长期债务叠加起来，财政支出很快就被利息支付“淹没”了，正常政府开支被大量挤占，而债务本金根本没有触及，这才是国计民生崩盘的捷径* m7 v# W9 l3 a# V" ~7 ~/ r
# M3 ^* a) i; P b6 X借新债还旧债也是一样，最终要借两笔债，一笔用于还旧债，一笔用于填新窟窿。 - K N% R L+ V5 T' Y/ E* e' F; s+ M4 K! g& B
美国财政就是前车之鉴。 / R6 e9 ^2 H. i ) o3 P6 D7 \0 V0 t有人以2008年的4万亿略超过当年GDP的10%为例，证明今天大放水10万亿也还不到GDP的10%，因此没事。这是活糊涂了，好像4万亿是赏心悦目的好事一样。这在当年是必须，但也遗患无穷，今天还在擦屁股。鼓吹今天大放水10万亿的既蠢又坏。 s7 i1 U$ j8 Z4 [; t+ m- D( O$ f
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关键还是要量入为出，收支平衡。" P* J! Z1 e% b9 C# ^$ I
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现在提出要反循环操作，但反循环必须是短期的，问题正在这里。经济低位的时候，反循环借债刺激；经济高位的时候，谁都不肯破坏来之不易的“大好形势”，只会继续高歌猛进，只是少借债而已，但减支还债是谈不上的；直到下一波经济低位，再度举债。这样下来，最后走上的是一样的债台高筑的老路。真的要反循环，需要比简单的量入为出更加坚强的财经纪律，很少人能做到。 - C/ m! g2 U" `2 i 7 Z* \3 E h0 Y5 D G F: Y另一个问题是廉租房。4 ^7 k N" M9 q" l2 E1 t9 f
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廉租房在概念上是好的，但在实施中很容易走歪。. }( F/ `% q' K* e
w' y' N2 D! q% w. i廉租房必须与商品房有足够的价格差异，否则没有意义。现在的滞销房是按照商品房的规格建造的，这对低收入群体是福音，但对于商品房交易是坏消息。要么商品房降低到足够与廉租房竞争，要么无人问津，两者都对正常的房地产市场是极大的干扰。/ m; Q* J* x1 i! i: ]
- {9 \2 C. f. E. c8 R; H& j4 d$ \ d如果政府接盘以新房为主，这个问题更大。大量城市“老破小”二手房立刻崩盘。现在“老破小”小区还有坚挺房价支撑，到了价值崩盘的时候，好比把过去几十年通过拆迁而实现的城市改造一下子逆转，这些地方很容易形成海量的社会问题。; b/ s+ ]9 b2 q' B D R
3 u4 F# r' ~4 u% c廉租房还需要与政策挂钩，对低收入群体严格定义，防止滥用。相关的反腐问题之大可以想象。. t }( M" I3 h8 t0 _5 G
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但定义为低收入群体对这些人的社会地位有影响。无数社会学研究也表明，低收入群体“扎堆”居住、学习、工作容易造成“贫民区现象”，带来长期、深刻的社会问题。新房子也能形成贫民区的。4 P ?# _1 H; e7 p
' V( V' o) \* W0 p另外，大量涌现的廉租房肯定对房地产市场造成强大打压，“接走”一批滞销房后，反而制造出一批新的滞销房。这样一波波下去，房地产市场最终尸横遍野，斩草除根了。& d- U$ O5 w7 _4 I3 D
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还有一个大问题：最需要廉租房的北上广深并没有太大的滞销房问题，存在大量滞销房的三四线城市并无大量廉租房需求。这样的地理错配是没法用政策解决的。 / z) [! r" l6 S- l" H7 _1 e. V : |: p3 x% y2 |! A9 I" G) T& a城市化依然是中国下一波发展的主要动力之一，中国下一波城市化的重点在于三四线城市，但本来低廉的购房和生活成本和良好的发展机会、交通条件才是吸引力，大量廉租房反而抑制了本来有可能自然形成的正常房地产市场。- P$ G2 m8 W5 k, ]- m3 b
5 K" Q- A, I4 U6 M; L- x9 | Y/ V房价的贵贱是要看当地收入水平的。不论是鹤岗还是吉安或者北上广深，现实是普通打工者辛苦工作一年，不吃不喝，用当地的工资无法在当地买个三平米的厕所。而房价过高，工资过低，两者比例过于悬殊，导致造出来的房子只能是有价无市，谁都买不起。而没有房子，谁又能安心在当地发展经济？所以小城市的人大多出门打工。这并不仅仅是大城市工作机会多的关系。这条道路，其实拉美早已走过一遍。一方面是超大城市（例如墨西哥城、圣保罗）挤满城市贫民，另一方面外省地区则经济凋敝。于是外省经济越是凋敝，贫民约要涌入大城市，大城市的居住情况则愈加恶劣，于是造成恶性循环。% G, z7 P T6 ?6 Y. Q# f7 j# r
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中国喊发展西部喊了多少年，连江西都没发展好。说起来，中国有14亿人口，国土面积超过欧洲，为什么没有人愿意去西部呢？或者去吉安呢？关键问题是不论在北上广深也好，在吉安也好，如果你的工资都无法买到一个三平米的厕所，那么至少呆在北上广深，你还能挣得稍微多点。0 J" W3 W* w) d; n