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标题: 也来谈谈中国房地产的一些看法 [打印本页]

作者: 史节 时间: 2024-8-9 22:36
标题: 也来谈谈中国房地产的一些看法
五月的“久有凌云志：全面解读三中全会《决定》”非常精彩，其中对房地产的解读很有意思，但我觉得有些方面值得商榷，因此也来谈谈我对中国房地产的一些看法。

房地产总所周知是上下游联系产业都很庞大的产业，98年后一直是老百姓最为关注的行业没有之一。而对未来中国房地产业来说，我觉得首先有两个前提不得不提，否则很多分析就会变了味道。
第一个是中国的住房拥有率。2020年初有一个报告《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，关于住房拥有率调查结果为：我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。由于农村人员可以免费获得宅基地，因此等于全员有房。那么从整体来说，现在的中国居民几乎每个人都至少一套房产。从面积来说，几乎人均40平米左右的样子，已经相当高了。这是讨论房地产的第一个前提。
第二个是中国的人口增长率。老龄化和人口负增长，这个事情我想不用过多说，关于这个事情的数据我觉得都没必要拿出来，反正大家都知道。

总结来说就是几乎人人有房，而且人口已经开始负增长，未来需求不大了。这两个前提在，房地产模式的转变才可能，否则不会搞的。当然，很多住房拥有和居住地不在一块，2018年的研究是中国城镇居民约70%居住在自有住房，约20%租房，其他10%为借住、住单位宿舍。现在情况肯定有变化，不过可以简单估计有7成人住在自己的住房里面。

五月说房地产是习主动刺破的，我同意。但大家是否还记得当时房地产带来的效应，房住不炒可不是没有民意基础的。我觉得对理解为什么会走到今天很重要。北上广深等高房价地区的生活成本高，对人才的挤出效应非常强。比如很多生活在北京的青椒，掏空6个钱包也付不起首付。那么这些经济最富活力的地区的人才怎么办？
而且在房地产被刺破前，过剩的苗头已经很厉害了。这里面有一个悖论，房地产是地方财政的主要依仗，但高房价的地区本身其实不那么缺钱，而缺钱的地方土地卖不出价来。土地财政又不可能集中到中央搞统筹。这个逻辑也适用于房地产税，能征税的地方其实并不那么缺钱，而缺钱的地方征税是雪上加霜。其实当初普遍认知就是地方不能永久的靠土地财政，现在到了转换的时候。我认为雄安其实就是新思路的探索。
产业越活跃地区，房地产价格越高，但地产太高了，其他行业都没法搞了。而且房地产某种程度上断子绝孙的买卖，这一波钱赚了，几十年的未来预支了。

那么我觉得上面的思路是这样的，第一个早期刺破房地产泡沫，省得发酵起来不可收拾。目前看，的确没搞成不可收拾的局面，虽然房企几乎全军覆没。下面要开始收拾这个摊子，那么思想上房地产的定位是如何。这个五月有很精彩的表述，我就不多说了。现在要搞的是趁着这波房产过剩，政府出钱购买现房作为保障性住房，加上再建造一批。

我认为高层是搞多层模式，保障性住房 +自有房+ 商品房。
保障性：公租房，廉租房，共有产权房。这些是改革的大头。“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。”
公租房：社会兜底，虽然我们绝大多数都有自有住房，但毕竟还有没有的，而且有那种不得不在无房城市居住且工资不高的人群。这类作为社会保障和兜底。
廉租房：解决新来的人才住房问题，像雄安那种甚至可以整个工作周期都住在廉租房里面，退休后可以选择地区购房养老。
共有产权房：外来人才有一定积累后，想购买本地住房，但又买不起商品房，可以购买共有产权房。

自有房：“支持城乡居民多样化改善性住房需求。”
你有一套老破小，想改善，政府支持。怎么支持，给地方政府留了口子。

商品房：有钱的人未来可以买商品房，但产业要大大萎缩。
“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。”
旧的融资几万亿的时代过去了，未来的房子反正不能搞地基都没打就预售。这样参与的企业资金实力必须很强。

有些人还在怀念旧时光，但好日子过去了。

作者: 征久仁 时间: 2024-8-9 23:26
刚刚回国探亲一个月，先后到访到了山东诸城，济宁市区和嘉祥大王庄和上海，除了上海我不论县城农村和地级市我都亲眼见到了停工的烂尾楼。
上海的网约车司机也跟我说，上海郊区也是有烂尾楼的。

这些给了我极大的震撼。
毕竟亲眼所见和在网上读文章的感觉是不一样的。

土地财政在过去几十年功劳很大，但的确到了必须退出和转型的时候了。

作者: 五月 时间: 2024-8-10 00:14

我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

老实说在住房上全国平均的数字很误导。

我举个例子，深圳1400万人，假设为500万个家庭，深圳商品房只有189万套。

深圳市住建局官方数据显示，截至2020年初，全市住房总量约1082万套（间），其中： ① 城中村：507万套； ② 商品住宅：189万套； ③ 工业宿舍：183万套； ④ 公寓等其他住房：97万套； ⑤ 单位自建房：55万套。

数字在这里，具体不用分析了。说明至少在深圳，住房拥有率不仅远远达不到96%，连50%都达不到。

这里的50%无房深圳人是《决定》要求满足的“工薪群体刚性住房需求”。

作者: 史节 时间: 2024-8-10 07:39

五月发表于 2024-8-10 00:14
老实说在住房上全国平均的数字很误导。

我举个例子，深圳1400万人，假设为500万个家庭，深圳商品房只有1 ...

网上数据查到的，深圳的住房自有率为23%，长沙为90%以上。全国来说大部分都在70-80%，而这个调查是12年做的。估计特大城市上海，北京，广州应该在五成以上。
不是全国都这样，只有深圳这样，而且深圳这样是因为深圳非常特殊，人口多，建制内土地积小。

深圳，北上广深，大城市，其实都是国情的一部分。

作者: 老票 时间: 2024-8-12 00:00

五月发表于 2024-8-10 00:14
老实说在住房上全国平均的数字很误导。

我举个例子，深圳1400万人，假设为500万个家庭，深圳商品房只有1 ...

有说法认为：“越是穷国住房自有率越高，富国则相反”。美国住房自有率一直是66%，俄罗斯就是92%，瑞士也只有42%。

从这个角度看，深圳的发达程度杠杠滴

实际上深圳已经早就是国内人口密度最大的城市，且扩容空间极微小。由此预测，“这里的50%无房深圳人是《决定》要求满足的“工薪群体刚性住房需求”。” 想满足这个需求，还要房价不大幅上涨，基本上很难的

按照赵掌柜的战略猜测，深圳的地位未来会持续下滑，也许会挤压人口外溢到珠三角其他城市，余者逐步和香港融合。那深圳未来的商品房价，啧啧，大有可为啊

作者: 五月 时间: 2024-8-12 00:25
本帖最后由五月于 2024-8-12 00:26 编辑

老票发表于 2024-8-12 00:00
有说法认为：“越是穷国住房自有率越高，富国则相反”。美国住房自有率一直是66%，俄罗斯就是92%，瑞 ...

房价不需要涨啊。深圳2024年保障房的目标是6.5万套。深圳房价相对于收入已经处于很高的位置。如果不是加投机投机的话，再涨几乎不可能。

上个月深圳房价微涨了几个百分点，估计是最后的一波了。

深圳仅仅是不再被定为为“国际金融城市”。国家对深圳的其他产业还是非常支持的，尤其是高科技产业。新质生产力深圳是重点中的重点。

作者: 料理鼠王 时间: 2024-8-12 08:02

五月发表于 2024-8-10 00:14
老实说在住房上全国平均的数字很误导。

我举个例子，深圳1400万人，假设为500万个家庭，深圳商品房只有1 ...

深圳年销售额几千万/几个亿的小老板很多，这些人持有的房产可不是少数。
数据不好统计，但是这样算来，无房户比例还要进一步加大。

作者: edmond 时间: 2024-8-12 20:48
习总给广东的总定位“在建设新征程中走在全国前列、创造新的辉煌”，看来不包括深圳的国际金融中心建设；至于最高领导人亲自谋划、亲自部署、亲自推动的粤港澳大湾区，黒暴的时候，普遍以为深圳可以代替对面的城市，现在看来普遍是错的

作者: 史节 时间: 2024-8-12 21:42

edmond 发表于 2024-8-12 20:48
习总给广东的总定位“在建设新征程中走在全国前列、创造新的辉煌”，看来不包括深圳的国际金融中心建设；至 ...

19年的时候大家是一种情绪，中央忍着没动手，而采取软办法弄死的招数也因为看重香港的金融地位。
香港的地方非常特殊，搞一国两制仅仅以为是台湾示范区其实是小看了，长时间内起码有一个金融特殊地位的问题。
‌经济学上有蒙代尔的贸易不可能三角，就是在国际贸易中，‌资本自由流动、‌汇率稳定和‌货币政策独立性这三个目标无法同时实现。中国大陆人民币的货币独立性是不可动摇的，只能在资本自由流动和汇率稳定两者选择，只能选汇率稳定。而香港作为特殊地位，其实选了资本自由流动和汇率稳定，而货币政策其实是通过大陆强大的影响力施加影响。港币与人民币联系极为紧密。
这样通过香港特殊地位，中国事实上实现了资本自由流动、‌汇率稳定和‌货币政策独立性三者兼备的局面。这个地位是新加坡和深圳都无法取代的，甚至未来台湾回归都不会给这个条件。

大湾区一方面解决香港问题，一方面也要解决深圳问题。现在来说，这个大国家养家的重任承担者是珠三角。上海，是社会主义大陆的资本主义试点，地位特殊也可以搞点金融，深圳是社会主义示范区，搞东西要在社会主义的框架下搞。

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