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标题: 房价已经进入一个为期至少10年的下降通道 [打印本页]

作者: 五月 时间: 2024-6-15 18:23
标题: 房价已经进入一个为期至少10年的下降通道
本帖最后由五月于 2024-6-16 00:34 编辑

除了极少数例外的小区，中国普遍房价已经进入一个为期至少10年的下降通道。

房价将降到符合中国居民收入的收入比和租售比，甚至会低一点。中央计划中房地产将不再赋予“拉动”经济的作用，而是更多地回归居住功能，附加一点点的金融属性。房地产在中央的近、中期规划中将作为“消费”来管理，而不是“投资”，更不是“投机”，也不是居民的“储蓄”功能。

接下来的模式是“廉租房 + 公租房 + 安居房 + 商品房”。类似一个魔改过的新加坡房地产模式。

廉租房：政府供给，维持社会基本运作需要的人居住，例如清洁工，医护（其中的低收入），绿化工，等各种职业。价格管制，价格只跟对象收入挂钩，与成本无关。例如深圳的廉租房（也叫保租房），一房一厅月租400元。

公租房：低收入人群，包括青年，公司低层人员，零工，等。作为刚刚参加工作的青年，各行业的基层劳动者，价格低于市场租金，同时考虑收入情况。将成为住房供应的主力。

安居房：以共享产权房为pilot方案。目前共享产权为50%，据说政府底线是30%。亦即政府可以接受目前房价普跌70%。价格管制，政府会调整到大家刚好存钱能够购买的水平。

商品房：就是现在市场上的房子，价格不管制，大家随便炒。唯一管制的是政府禁止用银行贷款放杠杆。用自家的钱炒房随意。

好消息（对某些人来说的坏消息）是房地产税不会开征。

“土地财政”一去不复返了。现在是“吃饭财政”的天下。

地级和县级政府的基建投资功能已经被剥离。那些关公像啊，土司楼什么的也一去不复返了。地方政府想修个路、造个桥啥的，民生工程去省里和帝都跑部进京。你的PPT做的好，中央自然会拨款。吃饭问题，你把人头报上去，省里和中央按照人头拨钱。平时工作就是为人民服务。

地方政府的最大任务和最有油水的领域是什么呢？不再是招商，不再是工程，而是就业。今后想保乌纱帽、想进步，拿就业数字出来。

天变了。白发房企在，闲坐说景宗。

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加两句关于近期的“救市”大招。大招内容不重复了。网上到处都有。降低首付，降低购买门槛，等等。

中央为啥会“救市”？先得搞清楚中央“救”的是谁？

土共会救房企大佬吗？这个问题要不你问问许家印总裁？要不你问问融创？问问碧桂园？问问世茂？问问建业？问问旭辉？问问金地？问问合创？问问富力？问问绿城？问问。。。

如果我说中央来救你们了，请微我50块钱，上面的大佬们敢相信吗？

土共不会救这些老板，因为在老大眼里，这些老板正是万乱之源。他们是打击的对象，怎么可能救？

那“大招”救谁？答案很简单啊。当你只有1万块钱的时候，你是救自己的孩子还是就隔壁老王的孩子？当然是自己的孩子啊。

那么现在谁是土共自己的孩子呢？当然是

烂尾楼。

从2020年三条红线开始的狂飙革命，大部分城市的民营房企大部分都被老大的战车碾成渣渣，留下一地残骸。这个残骸就是烂尾工程。

这些烂尾楼牵挂着千万老百姓的心。因此作为老婆婆式的执政党，必须处理好。经过一年多的清理，各地政府针对自己辖区的大部分烂尾楼都有了专班。造成烂尾楼的民企，已经被专班全面接管。专班拥有巨大的权力（程序正义啥的暂时别扯哈），可以抓人，可以查封账号，可以调度资金。燃鹅，专班再牛，它也不能屙金尿银。它们也需要钱钱。没钱咋搞得定烂尾楼？

可是钱钱从哪里来呢？卖房啊。卖出险房企（出险房企是个新术语哈，我朝改开以来术语有无数筐了）手里的房啊。可是群众不买啊。没事，群众不买房，咱们可以

出大招啊。

出了大招，如果能多卖一千亿的房子，这一千个亿会落到各地的出险房企专班手里。专班再拿这笔钱来解决烂尾楼。烂尾楼代表什么？除了代表民心以外，烂尾楼也是房地产啊。烂尾楼复工一样带动上下游企业啊。

聊几句经常讨论的话题。

土地财政

现在没了。地方政府的基建投资权力和功能被收掉了。土地财政最大的支出没了。人头费，中央和省级财政统一下拨。地方政府回归地方政府的主业：为人民服务。地方政府不需要卖地筹资搞各种基建和奇奇怪怪的工程了。当然，中央也不准他们随便卖地了。土地是子孙后代的，我们这一代已经挥霍得够多了。

地方债/城投债/隐形债

地方政府的既有债务全部显化、合并，由中央统一兜底。为啥有的城投债没有兜底呢？八成里面涉及违规违法。人抓了，随后好多东西就一风吹了。这部分不用兜底。各地政府你们自己处理，该抓的人尽快抓，该追的钱尽量追。现在我国隔几天抓一个分行行长级别的人物。估计八成都跟土地财政和房地产商脱不了干系。

房地产对其他产业的拉动效应

新土改后房地产不是消失了，而是缩小规模，减少暴涨，仍然还是房地产。其对上下游产业链的拉动作用依然在。只不过会大大萎缩而已。房地产萎缩后留下两个窟窿：

GDP和就业

GDP的窟窿实际上已经补上了。可以看GDP数字。以下为盲猜，懒得查数据。

假设房地产及相关上下游产业链占中国GDP为12%-16%。到2023年房地产GDP萎缩一半。也就是2023年房地产损失的GDP大约为6%-8%。2023年GDP却增长了5%。为什么有萎缩却还最终有增长呢？因为有其他行业填上了GDP的窟窿。不但填上了窟窿，而且还多填了几锹土，弄出个5%的小土堆。也就是说其他高增长行业多填的土大约是11%-13%。谁长得最像高增长行业呢？候选人有几个：新能源汽车，电池（一些算在新能源汽车里，一些没算），光伏，铁公基（高铁，高速公路，大江大河整治），电力（传统电力，风光水电，抽水蓄能水库），军工（海军各种下饺子，空军各种灰机，老陆各种装备更新，航天，四军研发费用，军人待遇提升），出口高速增长，退休金增加，旅游，餐饮，互联网经济等等。

上述各个行业的增长补上了房地产闹革命后萎缩留下的6%-8%的GDP窟窿。燃鹅，GDP窟窿补上了，就业的窟窿却没有补上。看看上面的行业，大部分都需要高教育、高素质、高培训的人。房地产以及相关上下游的劳动力绝大部分是不需要特别多教育和培训的基层劳力。这种情况导致了当前经济形势的各种“怪象”：两头甜，中间苦。

大老板、大企业感觉不错。最底层的劳动人民也感觉还行。最苦的是中间层：小老板、中产白领，和公务员。刚巧能在网上发声并喜欢网上发声的正好是小老板，中产白领，公务员。于是我天朝呈现看数据欣欣向荣，看餐馆熙熙攘攘，看汽车人头涌动，问网络愁云惨雾，问公知早晚药丸。

例如以前出口1000万美元的衬衫，需要几百人、上千人的工厂来供货。现在出口1000万刀的新能源汽车呢？可能需要的工人平均只要几十个。出口1000万美元的芯片，可能换成人力成本只需要几个人，甚至零点几个人。

出口从服装鞋帽转成了新能源汽车、芯片，出口额增长了，但是就业人口大大砍掉了。我今年跑了几十趟东莞、番禺、增城、宝安等工业区，大量空置的厂房成街成片。这些原来都是数以十万计的就业岗位。

咋办？

旧式的房地产本质上靠全民加杠杆，习大和中央不可能走回头路，再把许老板、孙老板、杨老板、王老板请回来。保就业，本质上一要靠继续爬科技树做大蛋糕，二要靠调节分配切好蛋糕。

爬科技树继续爬。半导体，每年砸几千亿整整整。AI，每年砸xx亿整整整。机器人，每年整整整。新质生产力，钱砸砸砸，项目整整整。

调节分配，上个月习大冒出个“中国就业理论系统”。

这就奇怪了，咱经济学只有啥芝加哥派，斯坦福派，剑桥派。经济学里面的就业理论早就很完善了啊？煌煌巨著，累累巨牛，多少曲线绕绕绕，公式麻麻麻，啥叫“中国”就业理论？你们中国人怕是没学过正宗经济学，不知道正道门派大门朝哪儿开才闹出个“中国”就业理论吧？

这是个很有意思的迹象。中国的国家治理专家们开始公开diss“正统”经济学。经济学在中国离回到它几年前的名字应该不远了。几年前它叫做“西方经济学”。哈哈。

按照“中国就业理论系统”，“就业是一项基本人权”（美帝联合工会都不敢这么嚷嚷吧？哈哈，让你们知道正统工运在东大），政府会想办法弄出就业来的。当然，可以合理地推断，土共的就业肯定要符合社会主义价值观啊。

以后地方政府考核的KPI中GDP要让位给就业考核了。政府里面游戏规则和逻辑三天一小变，五天一大变。公务员们坐稳了。

希望一两年内中国就业理论系统能建功吧。

这么大的国家，想要抱成一团，14亿人一起爬过发达国家门槛，想想都难。不容易，不容易啊。

作者: 料理鼠王 时间: 2024-6-15 19:39
城投债是黄奇帆当年在重庆的先进经验，推广开来导致全国的轰轰烈烈。
这种计划经济时代的手段，必然会沦为权力和利益的逐鹿场。
现在只不过是在为前些年的狂飙擦屁股罢了。
现在的收紧不过是为了稳定的权宜之计，现在的政策会导致投资需求向一二线城市集中，将来的中小城市会面临更加尴尬的局面，特别是一些农业县，鹤岗化不是特例。

作者: semtex 时间: 2024-6-15 21:24
房地产完蛋了。和它起来的，也会被它拖下去。茅台就是最新的例子。

作者: guagua 时间: 2024-6-15 23:16

地方政府的基建投资权力和功能被收掉了。土地财政最大的支出没了。人头费，中央和省级财政统一下拨。地方政府回归地方政府的主业：为人民服务。

这个看上去很不靠谱啊。

作者: 松叶牡丹 时间: 2024-6-16 03:05
想拉升就业率，最终可能还是要靠第三产业。想方设法发展服务业。

作者: 五月 时间: 2024-6-16 09:21

松叶牡丹发表于 2024-6-16 03:05
想拉升就业率，最终可能还是要靠第三产业。想方设法发展服务业。

服务业肯定是大头。还有其他高招、低招。例如已经有的地方政府工程规定限制使用大型工程机械，因为要留更多的就业岗位给民工

作者: 料理鼠王 时间: 2024-6-16 09:51

松叶牡丹发表于 2024-6-16 03:05
想拉升就业率，最终可能还是要靠第三产业。想方设法发展服务业。

服务业的扩张，难道是放松对于娱乐业的管控？
中小城市还有什么能发展的服务业。

作者: 松叶牡丹 时间: 2024-6-16 10:32

料理鼠王发表于 2024-6-16 09:51
服务业的扩张，难道是放松对于娱乐业的管控？
中小城市还有什么能发展的服务业。 ...

首先要限制头部主播，搞直播带货的头部主播一人就能蚕食至少几万十几万工作岗位。其次限制垄断企业利用算法和供应链优势挤占微小家庭型涉民生企业。这两点是我赞成的。

作者: 蓦然回首 时间: 2024-6-16 12:34

五月发表于 2024-6-16 09:21
服务业肯定是大头。还有其他高招、低招。例如已经有的地方政府工程规定限制使用大型工程机械，因为要留 ...

这个太傻了

作者: 隧道 时间: 2024-6-16 14:28

五月发表于 2024-6-16 09:21
服务业肯定是大头。还有其他高招、低招。例如已经有的地方政府工程规定限制使用大型工程机械，因为要留 ...

怎么可能，罗斯福都是知道去修国家公园

作者: semtex 时间: 2024-6-16 19:42

五月发表于 2024-6-16 09:21
服务业肯定是大头。还有其他高招、低招。例如已经有的地方政府工程规定限制使用大型工程机械，因为要留 ...

我有一计，让女的统统裹脚，同时要求企业裹脚员工比例。

作者: 五月 时间: 2024-6-16 23:30

蓦然回首发表于 2024-6-16 12:34
这个太傻了

在特定的局部，它可能是最优解。当然，整体看来。。。

“中国就业理论体系”正是要解决这种事情。

作者: 住在乡下 时间: 2024-6-17 01:42
不发表议论，有竞争力的就业机会难逃（不要金山银山也要绿水青山），成本高。

作者: tangotango 时间: 2024-6-17 13:23
"地级和县级政府的基建投资功能已经被剥离。那些关公像啊，土司楼什么的也一去不复返了。地方政府想修个路、造个桥啥的，民生工程去省里和帝都跑部进京。你的PPT做的好，中央自然会拨款。吃饭问题，你把人头报上去，省里和中央按照人头拨钱。平时工作就是为人民服务。"
有正式的信息来源吗？比如官方文件，可别是网友的一厢情愿。

作者: 五月 时间: 2024-6-17 15:56

tangotango 发表于 2024-6-17 13:23
"地级和县级政府的基建投资功能已经被剥离。那些关公像啊，土司楼什么的也一去不复返了。地方政府想修个路 ...

判断来源：新闻+文件+体制内的群众聊天

体制内的聊天就不说了。新闻可以说说。凭记忆说几个典型的。

1. 12个省全部基建项目一刀切全停。是一刀切全停。其他20个省难道还能舞照跳、马照跑？

2. “财政部近日发布《2024年城市更新行动评审结果公示》，从2024年起，中央财政支持部分城市实施城市更新行动，其中首批拟对15个城市给予定额补助”。哪15个城市呢？

在此基础上，财政部近日也发布《2024年城市更新行动评审结果公示》，从2024年起，中央财政支持部分城市实施城市更新行动，其中首批拟支持的15个城市为：石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。

有谁觉得上海、南京、杭州这几个城市需要中央财政支持？上海去申请中央财政支持像不像马云去申请低保？

因为这15个城市按照中央的部署完成了前期工作，符合了中央的要求。对听话的孩子，中央马上打钱。积累出样板给全国的城市看。以后你们想”城市更新“，要钱就照这个样子。

其他的一堆”加紧“，”严查“，“认真” 等等文件，合起来的结果就是县级和地市级实际上工程发包全都停了。一是没钱，二是看风向，三是领导被抓了。

我前年退出的一个项目现在完蛋了。他们包装成一个城市绿地。绿地里切一个角搞商品房和商业地产。当时想着城市更新+商业项目，风险分散。结果然并卵，都歇菜了。

作者: 常挨揍 时间: 2024-6-17 21:08

五月发表于 2024-6-17 15:56
判断来源：新闻+文件+体制内的群众聊天

体制内的聊天就不说了。新闻可以说说。凭记忆说几个典型的。

早五年轨道交通就一刀切了，中央看的数据比俺还是多一丢丢

作者: 孟词宗 时间: 2024-6-20 04:06

隧道发表于 2024-6-16 14:28
怎么可能，罗斯福都是知道去修国家公园

问题是地方政府修不了国家公园，也没有权力修啊。

至于搞基建能促进经济，各地都知道。问题是搞基建的钱从哪里来？地方政府不能印钱，朱改制后地方政府没钱了。以前可以用地产经济来补贴财政，现在钱从何来？

作者: 陈王奋起挥黄钺 时间: 2024-6-22 22:37

料理鼠王发表于 2024-6-15 19:39
城投债是黄奇帆当年在重庆的先进经验，推广开来导致全国的轰轰烈烈。
这种计划经济时代的手段，必然会沦为 ...

这个不能埋怨黄奇帆，人家手里收了2亿平米的公租房，大多数是优质地段的优质资产，租金足够覆盖利息，银行争相贷款给政府。

后来的东施效颦，把借来的钱建无用的楼堂馆所，自然无法收场。

作者: 料理鼠王 时间: 2024-6-23 06:14

陈王奋起挥黄钺发表于 2024-6-22 22:37
这个不能埋怨黄奇帆，人家手里收了2亿平米的公租房，大多数是优质地段的优质资产，租金足够覆盖利息，银 ...

开了口子，就不要冤人将漏洞乱钻。
这是忙总之前提到的。

当然，这是摸石头试点的常态问题。

作者: teeger 时间: 2024-10-28 14:10
本帖最后由 teeger 于 2024-10-28 14:23 编辑

老大对房地产的定调已经变了，变成止跌回稳了
五月兄的观点是否改变？

作者: teeger 时间: 2024-10-28 14:10
本帖最后由 teeger 于 2024-10-28 14:12 编辑

重复了
del

作者: 五月 时间: 2024-10-28 15:46
本帖最后由五月于 2024-10-28 15:49 编辑

teeger 发表于 2024-10-28 14:10
老大对房地产的定调已经变了，变成止跌回稳了
五月兄的观点是否改变？

观点不变。既然是十年期的预测，结论肯定不会因为一点点政策改变而改变。这是大势。

其实习大的观点也没变。习大团队的目的不是打压”房价“，而是要摆脱经济依靠房地产拉动和循环的模式。也就是剥离房地产的金融属性。这一点上基本胜利完成了。

习大从来没有说过房地产要”止跌回稳“。

作者: 隧道 时间: 2024-10-28 16:51

teeger 发表于 2024-10-28 14:10
老大对房地产的定调已经变了，变成止跌回稳了
五月兄的观点是否改变？

普遍的解读是，加速赶底后再稳。。。

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