爱吱声

标题: 中国要收房产税了 [打印本页]

作者: 晨枫 时间: 2021-10-28 11:38
标题: 中国要收房产税了
本帖最后由晨枫于 2021-10-28 08:52 编辑

中国终于要开征房产税了。这是迟早的事，也是必由之路。

中国现在还是试点，为期5年，征税对象为“居住用和非居住用的各类房地产”，但不包括农村的宅基地。具体细则将由地方提出，国务院负责审批。试点在哪里开展，“地方”到哪一级，税率如何设定，现在还没有公布细则。

不管试点在哪里开展，最终这将普及全国。各地的财力和人均收入不同，但房地产税本来就是因地制宜的，各地政府的开销也不同，征税的需要不同。事实上，比照加拿大的做法，大城市房价高，税基大，房产税率一般低一些，如0.5%；小城市房价低，税基小，房产税率反而高一些，如1.0%。最终的结果是大小城市同类房子的房产税相似，但小城市依然有房价低、一般生活费用低的好处。房产税率也一般不成为影响本地人作为居住的购房动力的因素。

上海和重庆已经开征某种形式的房产税了。上海对外地人新购房、本市人第二套及以上住房征税，税率为0.4-0.6%，重庆对别墅和独门独院和在重庆无户籍、无工作、无企业的人征税，税率为0.5-1.2%，两者都针对增量住房，涉及面很小，面向高收入群体，而且对本地居民的免征条件很宽松。历史证明，这既不抑制房价，也对地方财政没有作用。这样的房产税征收还是免征，差别不大，不会是试点的模式，应该是增量和存量房产都要征收，以广开征、全覆盖为原则。

对于房产税，有不少质疑，不少期望。

1、房产税是政府敛财吗？

政府不敛财，但政府是需要钱才能运作的。不仅政府工作人员需要开工资，政府主持的民生项目更需要开支。造桥、修路、挖地铁、铺电网、埋水管和所有公用设施的维护都需要钱，还有警务、政务、教育、医卫、科研等，国家级当然还有国防。中国的各级政府还强力介入经济活动，用各种方式拉动地方和全国的战略性、方向性经济发展，这更需要钱。

税收是政府运作的经济基础。不可能不要政府，所以政府不收税也是不可能的。大政府vs小政府之争从纳税人的角度来说就是税负vs政府作为之争。中国近几十年的高速发展与政府的有所作为分不开，继续发展还是离不开政府的作为，所以必须解决政府作为的经济基础问题。钱不是万能的，但没钱是万万不能的。中央和地方政府各征各的税。中央政府以销售税/增值税为主，因为销售、增值涉及的是全国性的供应链，税收不宜、不便地方化，地方政府以土地收入为主，因为土地是地方的。

房地产成为新三座大山之首，部份原因是因为土地财政是地方政府的主要财源，而土地收入的主要来源是土地使用费。土地使用费是转让使用权时一次性收取的，应该管用70年，但在通胀率和生活水平提高的作用下下，三五年就没了，只有继续拍卖新的土地，收取更高的土地使用费。只要比照过去几十年地方政府的投资和开支水平，就不难理解土地价格的飙升了。但这样的整存零取依然是不可持续的。

收房产税则是随存随取，与时俱进，能跟上物价和一般生活水平上涨的节奏。据报道，近来各地不断出现土地流拍的问题，7到9月的土地收入连续三个月负增长。随着房地产的冷却，片面依靠土地拍卖的土地财政再也不能持续下去了。中央征收的增值税对地方的返还不能完全填补空缺，只有开征房产税，地方财政才能保持源流持续。

2、土地是国有的，我们已经很穷了，为什么要收房产税？

这与第一个问题是相关的。税收不是国家财产使用费，更不是对拥有财产的“惩罚”，只是政府对拥有财产的个人和实体的合理贡献的强制要求。征收房产税不是因为房子坐落在国家拥有的土地上，而是因为你有纳税能力，国家需要你做出合理的财务贡献，而这不是自愿的贡献，是强制性的。个人所得税也一样。中国的个人消费里看不到增值税的直接影响，但最终还是交了增值税的，也是一样。说一千道一万，是因为你花得起这钱，所以政府需要抽一点，确保政府的运作。

关于税收，有一个很流行的观点：税应该只向富人征收，穷人不应该纳税。首先，谁才是应该纳税的富人，谁才是应该免税的穷人？其实争论富人、穷人的分界线没有意义，因为谁都可以找出一千条理由，来说明这个分界线不对，应该是比ta更有钱的人才应该纳税，而ta是穷人。

事实是：不管这线划在那里，纳税永远是人口主体的义务，免税的群体永远是少数。也就是说，房产税的征收对象是人口主体，而不只是少数“富人”。纳税不只是少数人的义务，因为政府是围全体人民服务的，不是只为少数人服务的。富人得益于社会更多，有义务缴纳更多的税，回馈社会。但靠富人的税收“养”整个社会是不可能的，这不是平抑贫富差距，而是惩罚富裕，这是开改革开放以来的历史倒车，是不行的。

另一方面，房产税也是可以实行递进税率的。比如说，本税务区内市场中位价格2倍以下的住房实行标准税率（如0.5%），2-5倍之间实行较高税率（1%），5倍以上实行高税率（如2%）。豪宅加倍多收，无可非议。商业房产按照较高的税率征收，专门用作居住出租的房产也按照商业房产征收。

在中国，个人所得税还没有做到覆盖人口主体，但人口主体是通过最终反映在零售商品的较高的增值税和工商税里纳税的。这从纳税来说其实是不合理的，做到了多消费多纳税，但还是单一税率，没有做到有钱人应该多做贡献的递进税率。如果实行个人所得税，增值税和工商税可以降低，降低工商成本。另一方面通过按照收入水平递进征收的个人所得税补足税入，真正实现税务上的社会公正。但这是另外一个话题了。

3、房产税符合共同富裕的原则吗？

房产税不与共同富裕直接相关，但是间接相关的。共同富裕以扶持不富裕的群体达到富裕为主，劫富济贫则是次要的。房产税对于不合理地囤积大量房产与合法但未必公正的买房致富的富人是劫富济贫，但对大量一般购房者来说，是以压低房价负担的形式，间接促进共同富裕的。在房贷成为太多人不可承受之重的现在，通过房贷减负是共同富裕的有效途径。从富人那里征收的额外税收当然也会用于平抑贫富差距。

4、房产税能抑制房价吗？

中国的房地产市场在很多方面是“逆期望”的，房产税到底能不能抑制房价，只有开征之后才能证实，

不断有人用外国的房产税并不抑制房价为例子，说明中国征收房产税也不能有效抑制房价，这是误导的。

外国征收房产税的目的就根本不是抑制房价，而是建立稳定的税源。稳定的税源既要能征收足够的税收，又不能重税伤民。中国的房产税也是同样的原则。但外国的房产税是包括土地税的，房子所在的土地是私有的，中国不是。

中国宪法规定，土地归国家所有，所以土地只能出租，转让使用权，而不能出卖，转让所有权。现行法律规定，土地租用时间为70年，到时候可以续租。现在还不清楚，到时候的续租是自动的，还是要对土地重新拍卖。

出租有租金，这是土地税，已经在征收了，税率很低，与土地价值严重脱节，也对地方财政杯水车薪。土地使用费则是一次性征收的，三十年前征收的土地使用费现在看来低得离谱，三十年来靠土地使用费支撑的地方财政已经证明为不可持续的了。从土地使用费向房产税转化，实质上是把一次性的土地使用费转化成按照70年平摊开来但与通胀和增值挂钩的“全寿命”土地使用费。最终的效果是与外国的房产税一样，建立稳定的税源，但在短期内，还可以迅速抑制过高的一次性土地使用费转嫁到的增量房价里去，肯定是有利于抑制房价的。

当然，土地使用费到房价的中间还有房地产开发商，用法律和行政手段，是有办法确保房地产开发商不敢把土地使用费降低的好处截留的。

房产税的另一个分支是空置税，这是在现有房产税之上另外加征的。空置税在外国已经证明对抑制炒房行之有效，尤其在加拿大的多伦多和温哥华。以温哥华为例，空置的房产（一年自住或者出租不多于6个月）需缴纳空置税（2021年由1%上涨到1.25%），另有不列颠哥伦比亚省（BC省）的投机税，加拿大人（不管是否BC人）需缴纳0.5%的投机税，外国人则要缴纳2%的投机税。这些税项有效地抑制了房地产投机，没有压下温哥华的房价，但制止了快速上涨。

至于夫妻一人报一套，小孩再报一套，假出租，这些都有现成的办法，就不赘述了。这些容易想到的逃税招数，早都补上漏洞了。

对于中国城市里并不罕见的空关房，也应该征收空置税。机构或者房地产开发商囤积房源的，更是应该征收高额空置税，用税收惩罚机构的投机行为。

5、如何平衡存量房与增量房里不同土地使用费？

从直接的层面来说，土地财政从一次性的土地使用费转向房产税，这引起存量房和增量房的房价之间的不公平。这可以通过不同税率来调整。实行房产税后的增量房实行正常税率；实行房产税前的存量房实行低税率，以反映房价已经包含一次性土地使用费的现实，但在出售的时候，对新房主实行正常税率，以反映调整后的房价市场的现实。

房产过户税应该适当提高。中国实行统一的1%过户税，按房价实行递进税率更加合理。以加拿大不列颠哥伦比亚省（BC省）为例，20万以下为1%，20-200万为2%，200万以上为3%。中国的卖家要付0.05%的印花税。考虑到存量房与增量房的平衡，存量房可收取较低的过户税，增量房则正常收取，并对卖家免收印花税。

过户税还可用于抑制房屋倒买倒卖，对于买卖第二套以上房的可大大上调过户税，这是商业性炒作，已经超出住房调整的需求了，理应多收税。

6、房产税对地方政府够用吗？

据麦格理集团（Macquarie Group）首席中国经济学家胡伟俊（Larry Hu）估计，中国城市住房的总价值约相当于55万亿美元（74.07万亿新元）。因此，在全国范围内征收1%的房地产税将为地方政府带来大约5500亿美元的年收入，这仅占卖地收入的40%。话句话说，不够用。但这是误导的。

这首先是假定地方政府卖地收入是可持续的。这肯定是不正确的。地越卖越少，只有开价加倍提高，才能补足，这本来就是不可持续的。房产税普收1%也是不合理的假定，标准税率应该不到1%，但加上更高的商业房产税率，税入就高了。更重要的是，这是可持续的。

而且地方政府的开支与反映现实的税入相连，有利于更加负责任的开支。

7、房租会增加吗？

房产税肯定是要反映在房租里的，房租的上涨是大概率的，但跃变是一次性的。房租的涨跌不是主要有房产税驱动的，房价、市场供需才是大头。总的来说，房租与房价是挂钩的，合理的房租至少要能冲抵房贷的月供。市场价格400万的房子，按照30年贷款、4.65%的利息、零首付，月供就是20625元。再加入0.5%的房产税，就是约22291元/月。零首付实际上不可能，但作为出租房，业主期望收回包括首付在内的投资，是合理的期望。在北上广深，400万并不是什么好房子，但这样的房租即使合租，也是很重的负担。

这个问题最终只有收入与房租能对得上才能解决，房产税解决不了，免征都解决不了。

8、交不起房产税怎么办？

确实有一些老城居民，收入低，但老宅在黄金地段，价值连城。要按照正常的房产税征收，他们交不起；但对他们减免，又是对其他正常缴纳房产税的人的不公。怎么办？

简单粗暴的办法是向欧美那样，守着金饭碗讨饭的，把金饭碗卖掉，收益先抵债，剩下的归原主。多伦多有一个Casa Loma，山上城堡一样的巨宅，奢华至极。舞厅的厚木地板是按照能承重火车头的标准建造的。当年业主建造的时候，身价万贯，但建成的时候生意崩盘，房产税交不起了，住了不到3年，房子被市政府收回，强制拍卖，收益首先支付欠税，剩下的还给原主。原主只有在山下另外买了一个小房子，在余生里每天看看自己的梦之屋。

这样的简单粗暴在中国可能行不通，毕竟原主拥有老宅是历史遗留的实际情况，并非原主用不义之财买下后“装穷”、赖税。但直接减免不仅是对其他正常缴纳房产税的人的不公，在原主离世把房产传给后人作为遗产时，也把欠税一笔勾销，使得不公永久化了。

应该根据原主的收入情况，在不影响正常生活的情况下，适当减免房产税。但减免额不能一笔勾销，在传给下一代的时候，由下一代补交欠税，下一代也交不上的话，只有强制拍卖，用收益补交欠税了，剩下的还给下一代作为遗产继承。

原主在生前或者亡故的时候出售，都必须从收益中补交欠税后，才能过户。

9、房产税会抑制消费意愿吗？

有一种说法，如果房产税导致房地产价值下降，房主会觉得自己的财富缩水，从而降低消费意愿。这是似是而非的。房产是不动产，消费更多地取决于可支配收入。如果收入中的大头都被高房价导致的高房贷拴住了，那才是抑制消费意愿的。

对于房贷已经付清或者接近付清的人，房产价值对家庭总资产肯定是很重要的，但对可支配收入依然没有什么影响，对消费依然没有直接影响。更高的家庭总资产是更足的底气，但超出可支配收入的消费还是要借贷，跟房产价值没有多少关系。

90%以上的中国城市家庭拥有自己的住房，与房地产相关的产业占到中国经济产出的近三分之一。与此同时，中国高达80%的家庭财富与房地产捆绑。房产税是涉及千家万户的事情，但房产税也是必须实行的。

作者: 阳春白雪 时间: 2021-10-28 13:15
还有遗产税

作者: 住在乡下 时间: 2021-10-28 13:23
只是个态度，让地方抑制房价涨幅罢了，各地肯定不一样，就有口子了。

作者: 可梦之 时间: 2021-10-28 16:09
国内搞的智慧城市，对政策的落实有很大的作用。现在各种数据开始联网，原来想做都做不到的现轻而易举。

之前换个地方重婚很容易，有人有好几个结婚证的。昨天不让入京了，我姐身份证一刷，闸机直接就不让过，连通知都免了。姐是搞数字化城市的，我取笑她作茧自缚啊。

房地产也是一样，这种不动产没法跑，全国联网，按照政策自动计算、收取房产税，技术上没半点问题，现在没联网是利益博弈问题。房产税在各国都是很难逃的，将来会是地方的重要财源。

作者: lorry 时间: 2021-10-28 19:54
房地产税。

作者: 晨枫 时间: 2021-10-28 21:35

阳春白雪发表于 2021-10-27 23:15
还有遗产税

没错，这个也跑不了。

好处是中国能谈遗产税这个问题了，除了极少数，以前谁有遗产啊。

作者: 晨枫 时间: 2021-10-28 21:35

lorry 发表于 2021-10-28 05:54
房地产税。

没差别。

作者: 晨枫 时间: 2021-10-28 21:35

可梦之发表于 2021-10-28 02:09
国内搞的智慧城市，对政策的落实有很大的作用。现在各种数据开始联网，原来想做都做不到的现轻而易举。

之 ...

是的，联网化后，逃税难了。

作者: 晨枫 时间: 2021-10-28 21:37

住在乡下发表于 2021-10-27 23:23
只是个态度，让地方抑制房价涨幅罢了，各地肯定不一样，就有口子了。

各地的房产税本来就不一样。

但从加拿大来看，大城市房子价格高，税基大，0.5%左右；小地方价格低，税基小，反而是1%左右。最后的实际税负差不多。

作者: r52097 时间: 2021-10-28 22:28

住在乡下发表于 2021-10-28 13:23
只是个态度，让地方抑制房价涨幅罢了，各地肯定不一样，就有口子了。

政府开支的缺口那么大，不太像是个纯态度问题。

作者: semtex 时间: 2021-10-28 22:34
这个是一个发展模式的转变。从以前的城市化，注重增量，向未来注重存量。是一个根本性的改变。

作者: 无言 时间: 2021-10-28 23:28
本帖最后由无言于 2021-10-28 23:34 编辑

房产税的用途主要是维持地方的各种市政基础设施，理顺了这个地方财政才是可持续的吧。

城市人口密度高，人(户)均的费用低税率低，郊区人口密度低户税率高。

作者: 晨枫 时间: 2021-10-29 00:05

无言发表于 2021-10-28 09:28
房产税的用途主要是维持地方的各种市政基础设施，理顺了这个地方财政才是可持续的吧。

城市人口密度高，人 ...

一点没错。但中国没有房产税这一项，地方财政主要依赖卖地收入，这不仅造成高度扭曲的地价-房价，也是不可持续的。改是早晚的事，宜早不宜迟，但也需要公众的概念改变。

房产税推动下去了，遗产税、个人所得税的改革都谈得上了。都是欧美已经实行了几百年的事情了，中国绕不过去的，不管什么主义。

作者: 史蒂芬周 时间: 2021-10-29 06:22

晨枫发表于 2021-10-29 00:05
一点没错。但中国没有房产税这一项，地方财政主要依赖卖地收入，这不仅造成高度扭曲的地价-房价，也是不 ...

关于收税，可以多学习美帝，联邦税，州税，城市税，收入税，房产税，遗产税，资本收益税，放弃国籍税。。。。

作者: 住在乡下 时间: 2021-10-29 10:42

晨枫发表于 2021-10-28 21:37
各地的房产税本来就不一样。

但从加拿大来看，大城市房子价格高，税基大，0.5%左右；小地方价格低，税基 ...

取消地税后动力就小很多，卖地基本进地方口袋。

作者: 住在乡下 时间: 2021-10-29 10:44

r52097 发表于 2021-10-28 22:28
政府开支的缺口那么大，不太像是个纯态度问题。

地方和中央，地方抱怨没钱。

作者: 晨枫 时间: 2021-10-29 11:42

住在乡下发表于 2021-10-28 20:42
取消地税后动力就小很多，卖地基本进地方口袋。

地税那么低，对房价的影响很小。

作者: lihbalps 时间: 2021-10-29 22:09
晨大分析下对商业房产，特别是写字楼、综合购物中心的影响呗？这个才是风向标吧？

作者: 晨枫 时间: 2021-10-29 23:00

lihbalps 发表于 2021-10-29 08:09
晨大分析下对商业房产，特别是写字楼、综合购物中心的影响呗？这个才是风向标吧？ ...

这个我也不太清楚，但估计影响不会太大，租金里房产税的因素不大。

作者: 住在乡下 时间: 2021-10-30 11:48

晨枫发表于 2021-10-29 11:42
地税那么低，对房价的影响很小。

苍蝇再小也是肉。

欢迎光临爱吱声 (http://129.226.69.186/bbs/)