从2003年算起，我国以住房市场为主体和龙头的房地产业已经历了十一个年头。期间虽有2008年全球危机引发的短暂调整，但总体一路向上，投资房地产似乎是财富增值的不二法宝。但从今年开始，房地产业，无论是三线、四线城市，还是一线和二线城市，都呈现出阳盛将衰的拐点症状：供大于求、成交量萎缩以及显性或者隐性的价格下调【注：房地产暴涨持续至今2016.9】。

　　值此拐点之际，回顾一下过去房地产调控的教训【注：放在2016现如今进行回顾仍然很有意义】，对于理顺房地产市场机制、防止出现极端的“崩盘”景象，无疑是大有裨益的。

　　社会上对于房价该涨还是该跌一直存在不同看法，但就乱象重重的房地产市场需要得到有效治理这一点，看起来并无不同意见。仿若给人治病，西医、中医各有所长，也各有所短。西医重在治病，以立竿见影地消除病症为首要。中医则重在治人，通过理顺机理达到长期的阴阳平衡。我国房地产市场的病因系经济体制长期积弊的结果，非着眼于长期机理调和的中医不可治本。同时，长期积弊引发的燥热亦需治理，否则盛极而衰。但是，过去多年来我们用的都是头疼医头、脚疼医脚的西医疗法，有些疗法甚至从病症本身来看都像是喂错了药。

    历史经验多次证明，在我国，只要哪个行业被界定为“支柱”，哪个行业就会过热发烧。2003年8月，国务院出台了“18号文件”(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)，将房地产业定位为国民经济的支柱产业，并明确提出要保持房地产业的持续健康发展。此后，潘多拉盒子被打开了，房地产调控政策随即进入了紧锣密鼓的阶段：2006年11次出台政策，2007年7次，2008年15次，2009年5次，2010年7次，2011年12次等，直到2012年才逐渐消停下来。在这十年里，不仅各部委轮番上马，国务院还多次发布综合指导意见，如2009年的“国四条”；2010年1月的“国十一条”和4月的“新国十条”；2011年1月的“新国八条”和7月的“新国五条”等。上上下下忙得不亦乐乎，一会儿调供给，调需求，一会儿调土地，调投资，但微观上房地产市场始终乱象重重，宏观上则是房价的持续、快速上涨直至2008年后危险的杠杆率和房价的双升。

　　多年高频的政策调控之所以看起来没有效果，从“西医”的角度看，就是没有遵循对症下药的基本规律——“丁伯根法则”(TinbergensRule)。按照这一法则，宏观调控政策有效的第一个条件就是政策目标应该是清晰和相互独立的，政策目标之间不能打架。从历次“国X条”的内容看，我国房地产调控的政策目标有三条：第一，稳定量的目标，即稳定房地产投资、进而稳定整个固定资产投资和宏观经济；第二，稳定价的目标，即要求住房价格不能涨太快，也不能出现显著下跌；第三，民生目标，即人人都有房住——这常常被理解为人人都能买房。

　　我国房地产调控的三大目标是存在冲突的。首先，如同货币政策调控无法同时追求量(货币供应量)和价(利率)的稳定一样，房地产调控中对量和价同时稳定的追求在很多情况下是矛盾的。例如，在住房市场供不应求和宏观经济逐渐过热时期，通过限制土地供应、限制开发贷款可以减少房地产投资【注：控制量】，但是这加剧了供不应求的格局，导致价格持续上涨【注：价格反方向发展】；在经济过冷的2008年下半年到2009年，从中央到地方都出台了“救市”政策，价格止跌回升，但房地产投资迅速膨胀，以至于演化为2011年以来住房市场的普遍供过于求。其次，不清不楚的民生目标与其他目标也是有冲突的。例如，2006年著名的“90/70”政策旨在提高小户型商品住宅开发的比重，让更多人能够买得起房，但政策目标的模糊、操作的难度最终反而导致小户型房价大幅度上升。

　　丁伯根法则的第二个要求就是，政策工具的数量要至少与政策目标的数量一样多，而且，政策工具之间应该是独立的，不能相互打架。我国房地产调控政策的工具纷繁复杂，分布于整个产业链的上游(土地供应)、中游(房地产开发投资)和下游(住房一手房市场、二手房市场)。大体梳理一下，包括几个类别：第一，财税工具，即利用土地增值税、契税、所得税等工具调控住房供求，尤其影响住房的需求；第二，货币金融政策，即通过调控利率、规定贷款和其他融资工具(如信托)的条件来调控土地供应、住房开发、住房购置和转让等各个链条段上的资金供应；第三，土地政策，即通过控制土地供应的量和结构来影响住房供给量和结构；第四，住房供应和准入政策，如2006年的“90/70”政策、2010年对部分央企开发房地产的限制；第五，住房需求和投资政策：如2006年对外资买房的限制，尤其是最近几年对居民购房的限购政策；第六，公共住房政策，这是一个以政府直接上手、控制公共住房供应为主体的庞杂体系，包括经济适用房、廉租房和保障房等。

　　从上述我国房地产调控的政策工具看，其类型和数量太多太混乱，而且许多政策的效应是矛盾的。我们既有宏观政策工具——如货币政策，又有微观政策工具——如税收政策；既有相对市场化的政策——如贷款首付比的调节，又有完全计划经济的政策——如限购政策；既有想让大多数人都能买得起商品房的住房供应政策——如“90/70”，又有针对低收入家庭、由政府直接撸起袖子干的保障房政策。由于政策工具的数量太多，不同工具的效能也不是很清楚，在政策目标本身就模糊的情况下，往往出现令人啼笑皆非的政策组合。例如，在2004年到2008年房价持续上升时期，我们一方面看到央行在不断提高利率、提高首付比，以压低住房需求，另一方面，我们又看到土地管理部门在限制土地供应，税收部门在提高房地产企业成本，从而减少供给、抬高供给的成本，最终让房价进一步上升。

注：后期房地产走势如何，全国人民都在拭目以待。不过对于这波房地产潮，那些嗅觉灵敏的人是如何通过冒险尝试追上这波浪潮并完成资本原始积累，还是值得我们学习的。