【转载】房屋租赁市场的“破坏力要素参与分配”
房屋租赁市场的“破坏力要素参与分配”李晓鹏
摘自《这个国家会好吗？中国崛起的经济学分析》
在把市场的交易成本考虑进来以后，房东对租户同样拥有一种类似于地主对佃农的“低成本伤害权”，市场自由竞争的结果将会导致“破坏力要素参与分配”。这是因为，双方违约对对方造成的损失是不对等的。
我们假定 A（房东）和 B（租户）签订了租房合同。时间为一年。一年之后，房东选择了不续约，则租户 B 就必须搬家，面临着巨大的搬迁成本。他需要花时间重新搜寻合适的房子，而每个房子的具体情况（大小、楼层、朝向、社区环境、有无电梯、家具配置）都不一样，这种搜寻的成本很高，损失很大。如果老房东家里有电视机，而新找的房子里面没有，租户就得另外买一台；反之，如果有，租户还得把自己的电视机卖掉。这一通折腾费力、费心，成本极高。新找的住房之后还需要适应新的环境，新的道路交通状况，以及人际关系的损失等等。
反之，如果房东愿意续约而租户搬迁，房东所受损失很小。他另外找一个租户即可。
如果房东在一段时间内找不到合适的租户，所损失的也只是一部分房租。反之，如果租户在搬迁日期之间找不到合适的房子住，那他就会非常被动。一个人不可能一天不住在房子里。他必须找临时的住所，费用很大，而且要可能要在短时间内反复多次搬家。
所以，由于双方的“伤害能力”不对等。房东就可以利用这种更强的伤害能力索取更高的回报。双方博弈的过程一如前面所分析的地主与佃农的关系演进：在一年期合同结束以后，房东可以索取比第一年更高的房租，比如上涨 10%。对此，租户只能接受。因为，只要他搬迁的成本大于房租的上涨，他就会选择接受。与此同时，其它所有的房东也都会做出这样的选择。大家都算准了：你搬家损失很大，所以为了避免这种损失，你得多付给我一笔钱。
到了第二年，所有的房东都涨价 10%，则 A 房东就可以在此基础上继续对 B 租户要求再涨 10%，因为 B 又要面临巨大的搬迁成本。在这种情况下，大城市的房租只会朝着一个方向发展：不断的轮番涨价。房东之间并不需要开会合谋，他们所掌握的伤害能力让他们行动一致，形成垄断抬价的格局。最后会一直到租户所能剩下的收入仅能维持自己生存为止。由于租户收入的不平衡，那些收入水平低于平均水平的租房客将会面临极为窘迫的境地。
因此，房地产租赁市场的完全自由竞争，并不会导致居住市场价格均衡，而是片面的向着有利于房东和不利于租户的方向发展。在全世界的所有大城市，都面临着房租过度上涨，租房者缺乏基本的安全感的问题。许多国家的政府不断的采用类似于租金管制的办法来解决问题，但是收效甚微。这种直接干预市场价格的办法是错误的：只要双方伤害能力不对等，房东就总会想出各种办法来规避价格管制：比如签订阴阳合同，或者让租户从房东手里以高价购买一把破椅子等方式来变相提价。
要从根源上解决问题，跟在劳资双方中采取加强劳动者权利保护的办法一样，必须通过加强租户权利的保护来实现。
简而言之，就是遵循这样一个原则：价格由市场决定，权利由法律界定。如果让政府和法律来规定价格，是一定要失败的；反之，如果要市场自身来确定权利，这个市场也是一定会失衡的。在一个交易成本无处不在的市场中，唯有界定良好的权利的自由交易才能实现资源的优化配置。
实际权利=经济权利+法律权利。
市场经济效率的发挥，必须以交易双方实际权利的平等为前提。
由于房东和租户在经济权利上的不对等，要实现双方实际权利的对等，就必须使租户在法律上的权利高于房东的权利。应采取以下保护措施来实现房地产租赁市场的均衡：
第一，房东的法定违约金要远远高于租户的违约金。 租户违约，在提前半个月通知房东的情况下，只需支付半个月的违约金。这是因为在大城市房东寻找下一个租户的成本比较低，一般并不需要半个月那么长的时间。这笔违约金足以弥补房东因为租户违约而承受的损失。反之，房东违约，则最少需要向租户支付 3 个月以上的违约金，且必须至少提前一个月通知。这是因为租户搬家的成本、搜寻成本，寻找新住房需要向中介支付的中介费，人际关系的成本，熟悉新环境的成本……都是房东违约所造成的。由于双方伤害能力不对等，这种违约金就不应该平等，只有这样才能实现双方真正的权利平等，才能让双方按照市场经济平等交易的基本原则签订合同。这一条应该成为租户权利保护的核心。
第二，对于整租的租户，在法律上拥有续约的优先权。
这个优先权必须以具体的条款予以限定。即一旦签订租房合同，租户既有权利以不超过当年通货膨胀率 CPI 的增幅，续租该住房（比如第一年房租为每个月 1000 元，当年国家公布的 CPI 涨幅为 5%，则租户有权以 1050 元每月的价格续租）。这种优先权的有效期累计不超过三年。三年的时间，应该是够长了。三年重新找一次房子、搬一次家，这个“交易成本”还是可以接受的。在三年之内，按照 CPI 计算的房租涨幅，也不会离实际市场价格差距太远，不至于产生严重的价格扭曲。到了三年以后，房东可以就可以拒绝续约，或者提出自认为合理的价格来决定是否续租。反之，在三年以内，只要现有房客愿意以此价格续租，而房东拒绝的，视同为违约，需支付不低于三个月房租的违约金。
第三，租房中对房东有权解除合同的条款必须以法律形式确定。不在法律规定范围内的事项，一律不得成为房东解除合同的原因。
有一些租房合同有这样的规定：“租户在房屋内喧闹打扰邻居，或违反法律规定导致出警的，房东有权解除合同”。这是非常不合理的。双方的租约是经济上的交换，跟租户是否打扰邻居、是否遵纪守法无关。租户有违法犯罪行为，属于国家强力机关的管理范围，与房东无关，也与租赁合同是否有效无关。还有一些诸如没有按期缴纳水电费的违约条款，必须以一定数额为标准，即累计欠缴数额超过一个月房屋租金的，才能视同为违约。等等。这是防止房东以各种借口来侵犯租户的合法权利，借机违约而拒绝支付违约金。
第四，租房押金不得超过一个月的房租。押金须按照当期银行存款利息计算利息。
第五，租金的支付期限不得提前超过一周。
上面的这些制度设计，不是在干涉人们的“缔约自由”，更不是什么“大政府、小社会”的政府过度干预，而是以法律的形式保护在市场交易中权利处于弱势的一方，使得双方实际权利居于平等地位 。只有在这个前提下，人们自由的缔结合同，才能使得市场价格最终反映经济资源的真实价值。房屋租金才能真正的反应住房的居住价值，而将“破坏力要素”从分配中剔除出去。
我们现在面临的问题是：在房屋租赁关系上，现有制度不仅没有给予弱势的一方更多的权利保护，反而存在诸多歧视。我们习惯于给予所有权更强的保护，而将租赁者者视为潜在的社会不安定因素。作者身边有朋友在外租房，就曾经收到过基层政府的通知，要求“房东积极对租房者进行宣传教育”——将所有权视为了政府管理权力的延伸，房东不仅在经济权利上高于租房者，在政治上还有协助政府对其进行管理的权力。当面临房东与租房者冲突的时候，国家权力往往会选择站在房屋所有者一边。
目前的数据显示，中国大城市的房价租售比世界第一，房屋自住率也是全世界最高的之一。也就是说，中国大城市的居民们，非常愿意支付比租金的贴现值高得多的价格来购买自住房。这是为什么？
除了房价上涨的预期外，很大程度上，是因为租房会缺乏安全感。在经济权利上，可能随时被房东驱逐；在政治权利上，还要遭受政府的歧视。因此，我们多花的这些买房钱，有很大一部分是在买个安全感，是在购买一个现代社会基本的公民权。
时常有人——包括不少学者和官员——说：国外大城市的年轻人都以租房为主，咱们中国人的置业观念、买房安家的观念太强，所以年轻人都要结婚买房，把房价抬上去了。应该倡导租房的生活，与国际先进经验接轨。
这种说法，似乎有点站着说话不腰疼。中国人是全世界最讲究实际生活的民族，年轻人学习西方的观念学习的很快。但大家还是要努力买房，不是因为我们的观念落后，而是我们的制度落后，让人不敢把自己的生活寄托在租来的房屋上。大家算来算去，还是买房合算，哪怕现在辛苦一点，哪怕背上几十年的债务，也要买。这不是观念问题，而是现实的利益计算。所以，要想让人民的居住观念和国际接轨，需要做的不是呼吁普通人民改变观念，而是呼吁政府改进制度，加强租房者权利保护。
现在的规则制定者们年轻的时候都享受着国家干部待遇（知青也有钱粮本本），只是在书本上了解什么是市场经济，需要补上这一课，才知道啥叫"一民营就赚钱"。 可以向德国学习，德国有严格的租房法，注重保护房客的利益，德国人租房的安全感并不亚于买房。房客对房屋的各项权利属于受宪法保护的财产权。房东非经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。
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