政府廉价房能治中国经济的病吗
本帖最后由 晨枫 于 2023-11-18 11:42 编辑中国房地产得病了。重病。靠房地产拉动经济本来就是沙中楼阁，但房地产拉不动经济的时候，全社会也立刻感受到了寒意。
现在中国一方面储蓄率依然大大高于欧美，也高于日韩。中国储蓄率在37-38%一级，日韩在34%左右，欧元区平均约19%，美国只有5%。另一方面，中国的居民负债率（也称杠杆率，为居民负债与GDP之比）约62%，日本约67%，欧元区波动较大，在58-62%范围，美国也波动较大，在64-67%，韩国则高达108%。中国人的人均财富不及欧美和日韩，社会福利水平不足，使得消费的天花板和地板都较低。
在经济前景黯淡的时候，人们的理财趋向于缩表，降低债负，降低消费，增加手头现金。这是不利于经济发展的。
如果能把房地产重新拉动起来，对当前摇摆不定的经济走势肯定是正面的促动。但房地产也不能走放水漫灌的老路，更大的经济泡沫只是在前路上挖下更大的坑。
政府廉租房是一个办法吗？
如果由政府出面，大量建造廉租房，供低收入群体入住，解放消费能力，降低生活负担，应该可以大大解放很大一部分消费能力，最终拉动经济的正循环。问题是这要解决：
1、确保公平，廉租房不能成为贪腐的工具
2、确保低收入群体得益，有健康的进入和退出机制
廉租房不应该是大平层，但达到中等居住水平，有基本完备的设施和合理的布局。这些不是问题。关键是钱。谁来出钱建造，谁有资格住，入住时以什么买价，卖出时以什么卖价。
或许可以这样：
廉租房由政府征地、出资建造。作为政策用地，土地价格受到严格控制；作为政策用房，设计、施工由政府制定单位承包，遵守所有政府审计和纪检相关规定。不能确保没有腐败，但至少有个把门的。
廉租房成小区建设，政府下属的国营公司负责日常经营和物业。
廉租房可以出租和售卖混合。是否需要规定租售比可以考虑，较低、较高的租售比各有好处。租金以足够补偿建设和日常费用为度，廉租房不能靠政府补贴、成为财政漏洞。出售收入回流政策基金，用作进一步廉租房建设。
资金可以来源于政府借债，但政府债务已经够重。或许可以划拨一些国有资产。廉租房不是一去不回的砸钱，是有长期回报的。也可以发行定向债券，吸收民间资金。这样的政府背书项目信用好，收益稳定，或许可以成为“化储蓄为投资”的好去处。
租户分两种：
1、低收入租户。可长期租用，但租户需要每年申报个人收入，得到核实、确认符合资格后，获得下一年的廉租资格。不再符合资格后，租金上调到市场价。
2、一般租户，不需要申报个人收入，第一年享受廉租，便于流动人口过渡；第二年开始上调到市场价。
资格审核由政府委派机构执行。同样，不可能禁绝腐败，但有政府监管和把门，只能这样了。彻底不信任政府，那就样样靠自己，也别指望政府廉租房了。
出售只对低收入群体开放，同样需要每年申报个人收入。不再符合低收入条件时，有权享有2年过渡期。过渡期内，业主必须将拥有的廉租房产卖回给国家，国家有责任按照当时的公益价格回购，自己作为一般租户继续居住，或者迁出。
注意，廉租房向个人出售并不出售财产权，只是出售有条件的长期使用权，条件就是继续保持低收入。条件一旦不再满足，长期使用权收回。与租用相比，购入就不用每月交房租了，卖出的时候基本上可以保证收回投资，当然要扣除每年的各种税费，只是买房时有一大笔一次性开支。
为了鼓励中低收入的人攒钱、最终购买一般市场上的商品房，廉租房的准购和强制回购的低收入标准可以高于租户，具体可以再考虑。
这样，经济条件较好、乐意投资房地产的人，还是有市场流通的商品房可以买卖。低收入群体也有按照公益价格租住、长住的选项。但适当的买卖隔离确保两者不互相冲击。
这肯定是受到新加坡的思路启示的。有值得借鉴的好主意，为什么不呢？
在短期内，地方政府可以通过基建拉动一些经济；在长期内，廉租房的存在有助于抑制房价飞涨，释放消费能力。
大问题是现在已有大量空置的商品房。有些是开发商造好就卖不出去的，有些是居民盲目投资但分身无术所以空置的，毕竟只有一个身体，不可能同时住几个地方。如果房地产不再是暴利的增长区，可能有大量空置房会抛到市场上，没有抛上市场的则承受巨大的跌价压力。
政府可以低价接盘一些，如果卖家肯断臂止损的话。这些空置房比较分散，很难按照小区集中管理，但大体上还是可以通过国营中介集中管理的，只是这样的廉租房只是一般小区里的公益住客。
开放式的小区里，最好居民的家境相近。这不是贫富隔离，物以类聚是现实。差别太大的住户住在一起，容易产生矛盾。政府低价接盘、专用于廉租房的话，反而便于廉租房具有高低不同的层次，“豪华廉租房”也未必是荒唐事。假定高档小区某套房的标准售价是500万，市场租金25000/月，公益收购价250万，公益租金12500/月，家庭年收入准租标准为人均10万税前（也就是说，多生孩子有优惠）。这样，年收入在30万以下的三人之家也有机会入住，同时积累财富，准备到公开的可流通市场上买商品房。
同时，空置房不再空置，房地产市场的泡沫度降低，实现稳定健康发展。政府不赚钱，但至少房子流通了起来，得益的家庭也有机会放心消费。
断臂止损会造成暂时的消费能力下降，但应该是暂时的。长痛不如短痛，日本那样的居民和商家长期缩表造成的消费萎缩才是灾难性的，中国切不可走入那条河流。
中国经济和社会发展正在走入微妙时代。
一方面，科技正在捅破一层层窗户纸，中国经济从拼体力、自我剥削时代向拼脑筋、剥削别人转型，经济活动的质量有望发生阶跃性的变化，人民收入水平随之跃升。另一方面，中国还是有大量低收入人口。脱贫8000万是史诗级的成就，但脱贫只是第一步，富裕起来是下一步。富裕不光体现在财富存量，更在于敢于消费，尤其是从住房难中解放出来。
中国人的财富需要从房地产的束缚中解放出来了。廉租房或许能有大用，既做到居者有其屋，又保留了房地产的投资性质。 本帖最后由 ImPhili 于 2023-11-19 06:35 编辑
晨枫兄说的真是太好了！改革开放以来中国的房地产走上了邪路，把老百姓压得气都喘不过来。中国这么大的国内市场，本应对中国经济起到巨大的推动作用，为国际斗争提供巨大的筹码（看看美国和阿三嚣张的样子），结果每个家庭的几代人都被房地产吸干了血，根本没钱消费。内循环始终没有起色，过分依赖外循环还要受别国的欺侮。更不用说房地产造成的贫富不均，对制造业和服务业的抽血，… 等等。希望这次国家能够借助房地产的整顿走出一条新路，让老百姓能够喘口气，能有尊严地活着，敢花钱消费，敢生孩子。
不过，如果我没记错的话，中国的某个地方已经尝试过这个思路了：在薄熙来主政下的重庆推行过廉租房的政策：租户的租金与收入挂钩，过一段时间如果租户想把房子买下来的话，已付租金计为购房款。在我看来这是实实在在的善政，重庆的老百姓也很欢迎，可惜随着薄熙来的下台“人亡政息”了。
如果要实行这样的制度，一定要把所有（至少大部分）的可能的漏洞事先找出来，堵上。永远不要低估官、商、民钻漏洞的决心和创造力。我猜中国人钻漏洞的本事可能仅次于阿三。WXmang忙总曾说过如果给中国的老百姓开条门缝，他们能把缝挤成通衢大道！
还有，一定要先试点，再推广，千万不要一刀切。可以想见利益集团一定会从中作乱，尽力把这件事搅黄的。摊子太大会给他们提供破坏的机会。
最后，要敢于利用群众的力量。中国的老百姓都不傻，于国于民有利的善政他们是会理解支持的。有了人民群众支持，事情成功的可能性就很大了。
这个题目前几年在西西河讨论过。
应当怎样刺破房地产泡沫
续 - 为什么要现在刺破房地产泡沫
续二 - 别指望外国人移民来救房市
结论是
也许有些“有识之士”会说，楼市泡沫千万不能刺破。现在是投鼠忌器。刺破了泡沫，弄不好引起连锁反应，中国经济就完蛋了。然而不刺破泡沫，楼市就万寿无疆了吗？非也。当需求和生产双下降的时候，楼市的资金链必然会断的。与其断的时候猝不及防，还不如未雨绸缪，主动刺破楼市泡沫，实现软着陆。
那么如何实现软着陆？很简单，房地产商的资金都是贷款。当其出现资金链断裂时，银行以免除贷款的方式收缴或赎买各种楼盘。然后国家收归公有，将其改造为廉租屋，廉价住宅。这才是真正的“棚改”。不能惠及普通百姓的“棚改”，只能是肥了资本家而已。
这样就能预先把房市里积累的天量超发货币良性消灭掉。否则美元洪水一来，中国又开放了金融市场，恐怕就不是房市崩溃的问题，而是恶性通胀的问题了。
不过大多数人都是屁股决定脑袋。一旦提到切身利益，河里大多“有房一族”就各种反对了，包括某些平时看着很左的“左派”{:191:}。所以谈啥都不能谈钱。改革可以革别人的命，但千万不能让俺的房子贬值。{:191:}可惜经济规律不以人的意志为转移。三年过去，非得等到各种爆雷出来，房地产一地鸡毛了，才亡羊补牢。 本帖最后由 随机微分算子 于 2023-11-21 14:35 编辑
孟词宗 发表于 2023-11-21 05:37
这个题目前几年在西西河讨论过。
应当怎样刺破房地产泡沫
续 - 为什么要现在刺破房地产泡沫
听到个笑话，一个人说看到另一个人在骑自行车，惊呼，两个轮子怎么能立得住呢，太危险了，风险太高了，会摔倒的，为了他的安全，也为了不撞到花花草草，赶快把那人拉住，自行车果然立不住了。他洋洋自得，你看，我说得没错吧，两个轮子就是立不住吧。
这几年对房地产的调控大概就类似这个笑话吧。如果觉得用这种毫不尊重经济规律的极端紧缩方式去杠杆是对的，老大常说的行百里者半九十，不烦建议国家部委加大剂量继续搞。破坏力估计是贸易战的十倍不止吧。想起红楼梦里面探春的话，“......可知这样大族人家，若从外头杀来，一时是杀不死的，这是古人曾说的“百足之虫，死而不僵”，必须先从家里自杀自灭起来，才能一败涂地！”
想想20年国内疫情防控形势稳定，欧美深陷泥沼，国内形势一片大好，盲目自大，一通王八拳几个大招一出，仅仅一年后，21年下半年，宏观形势就急转直下，也就两三年光景，就走到这种进退维谷左支右绌的局面，真是让人痛心。筚路蓝缕，创业维艰，建设需要几十年一砖一瓦来，要破坏却用不了那么久，几年就够了。
这些调控，舆论反反复复说来说去就是杠杠率太高，要去杠杆，那不看广告看疗效，看看这几年下来，杠杆率下降了么？目标达成了么？这几年中美的经济政策基本是完全相反的，疫情初年，美国大撒钱，我们极端紧缩去杠杆；两三年后，美国经济过热开始紧缩，我们开始试图放松。那从国内舆论天天聒噪的杠杠率结果上看，谁的政策对头谁的政策错误一目了然。不是天天说老美爱借钱过日子，不是天天说老美印钞撒钱呢，咋天天说不能借钱要去杠杆要省钱的，结果债越还越多，杠杠率越来越高，比老美还高，而坚决果断开着水龙头撒钱给普通民众的，钱越撒越多，越撒杠杠率越低呢。
https://imgcdn.yicai.com/uppics/images/2023/05/d66ada2932a6367232e3fd209c4d9cc0.jpg 随机微分算子 发表于 2023-11-21 10:37
听到个笑话，一个人说看到另一个人在骑自行车，惊呼，两个轮子怎么能立得住呢，太危险了，风险太高了，会 ...
前些年慷土地财政之慨，大把花销呗。
比如俺们这儿，公务员包括事业单位福利爆好，连带退休职工除退休金外还有5、6万绩效合计15、6万是有的...真是我退后哪管洪水滔天了。
这几年追缴超待遇出差费用和福利费用，不就是这个大背景下来的，但是多数不了了之。 随机微分算子 发表于 2023-11-21 10:37
听到个笑话，一个人说看到另一个人在骑自行车，惊呼，两个轮子怎么能立得住呢，太危险了，风险太高了，会 ...
呵呵，经济学家当领导就会搞出很多莫名其妙的东西，例如“涨价去库存”{:191:} 根本就是违反经济规律的东西，居然成了政策还大力宣传。
这些经济学家们其实只是搞市场营销的，“涨价去库存”的内在逻辑是“饥饿营销”。房价涨了，更保值更有投资价值了，所以更容易销售。问题是，如果房子好卖，难道资本家会放着钱不赚，不造新的房子希望以更高价卖出去？
所以这些人是假的西方经济学家。否则怎么会连西方大学里经济学第一学期的内容牛鞭效应都不知道呢？当然，他们更不是马克思主义经济学家。否则怎么会连马克思经济学原理的“资本主义无序生产导致过剩”都不知道呢。
这回阿根廷一下子选出好几位“西方经济学家”当政，就看这些人是不是真材实料了。{:191:}
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